Қазақстанның тұрғын үй нарығы зейнетақы қорындағы ақшаны мерзімінен бұрын шешіп алуға байланысты қалай өзгеруі мүмкін? Бұл сұрақ баспанадан үмітті қаншама адамның көкейінде жүргені рас. Оны енді бір білсе, осы саланың, жылжымайтын мүлік нарығының мамандары білетіні анық. Біз сұрау салған сарапшылардың пікірі ортақ тоқайласқан тұс – зейнетақы қорынан алуға болатын басы артық ақшаның негізінен баспана мәселесін шешуге жұмсалуына рұқсат етіліп отырғанына байланысты бағаның міндетті түрде қымбаттайтыны. Ендеше солардың біразын назарларыңызға ұсынамыз.
Диляра СҮЛЕЙМЕНОВА,
«Метры» жылжымайтын мүлік
агенттігінің директоры (Алматы қаласы),
жыл жымайтын мүлік нарығы
бойынша сарапшы:
– БЖЗҚ мәліметі бойынша, зейнетақы жарналарының шетінен ақшасын тек 700 мыңнан сәл астам ғана адам шеше алады екен. Бұл – жалпы халықтың 6%. Мұндай сан нені білдіреді? Бұл осынша адамның тұрмыстық әл-ауқаты өз басынан жетіп артылады деген сөз.
Егер солай деп алсақ, онда логика бойынша бұл 6% адамның тұрғын үйлері бар деуге болады. Сондықтан олар бұл жинағын тұрғын үй мәселесін шешуге жұмсамауы мүмкін. Бір сөзбен айтқанда, мемлекеттің зейнетақы жинағын пайдалануға рұқсат беруі еліміздің тұрғын үй нарығына соншалықты ықпал ете қояды деп сенбеймін. Теориялық тұрғыдан алсақ, сұраныс артуы мүмкін, бірақ бұл қысқамерзімді сипатқа ие болады.
Еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығы баға құраушы бірнеше факторға тәуелді. Олар – саяси өзгерістер, девальвация, қаржы индексінің төмендеуі, тұрғын үй нарығын несиелеу бағдарламасы, құрылыс салушылардың тұрғын үй кешендерінің құрылысына жұмсайтын шығыны және инфляция. Енді бүгінде оларға эпидемиологиялық жағдай қосылып отыр.
– Ипотекалық бағдарламалар жылжымайтын мүлік нарығында ешқандай да қысым тудырмайды деген кейбір сарапшылардың пікірі таңғалдырады. Тудырғанда қандай! Әсіресе, төмен және орташа табысы бар топтарға арналған мемлекеттік бағдарламалар өте қатты әсер етеді. Талдау көрсеткендей, былтырғы жылдың соңында ипотекалық несиелердің саны шамамен 28%-ға өскен. Бұл ондағы пайыздық мөлшерлеменің тартымдылығымен байланысты. Сондықтан да тұрғын үй нарығында сұраныстың арту тенденциясы бар, бірақ ол соншалықты орасан үлкен цифрларға ұласып кетеді деп айтуға болмайды.
Еліміздегі жағдайды Ресеймен салыстырсақ, онда Центробанк тарихта ең бірінші рет негізгі мөлшерлемені 4,5%-ға төмендетіп жіберген болатын. Бұл жылжымайтын мүлік нарығында сұраныстың артуына алып келді. Адамдар тұрғын үйлерді жаппай сатып ала бастады. Бұл «ипотекалық көпіршіктің» пайда болуына алып келуі мүмкін. Ал Қазақстанда мұндай жағдай болмайды.
Сонымен қатар ұлттық валюта бағамының құбылып тұруы жылжымайтын мүлік нарығын стагнацияға итермелейтінін ұмытпауымыз керек. Ал америкалық валютаның теңгеге қатысты қандай бағыт ұстанатынын дәл қазір дөп басып айту қиын.
Сондай-ақ сұраныс туралы айтқан кезде, оның қай сегментке қатысты екенін де анықтап алған абзал. Мәселен, қайталама нарықтағы шағын шаршы метрлер (эконом және комфорт-класс) премиалды санаттағы үйлермен жасалған мәмілелермен салыстырғанда бір-ақ айырмашылыққа ие. Сол себепті тұрғызылып жатқан нысандардың ішінде эконом кластардың бағасы 5-10%-ға көтеріледі деп айта аламын. Ал элиталы тұрғын үйлер мен жер телімдерінің және коттеждердің бағаларында қазірдің өзінде өсім байқалмайды.
Жани ТҰРЫСОВ,
«Этажи-Астана» риэлторлық
компаниясының директоры:
– Бұл сұрақ бойынша екі түрлі көзқарас бар. Соның бірінде адамдардың көпшілігі жылжымайтын мүлік нарығында баға қатты өсіп кетеді деп санайды. Ал келесі бір тобы зейнетақыны мерзімінен бұрын алу мүмкіндігі бағаға айтарлықтай әсер етпейді деген пікірде. Өз басым соңғыларына қосыламын. Өйткені расында да қатты әсер ете қоймайды деп санаймын. Бұл мәселенің популистік әсері көбірек сияқты. Қанша пайыз екені қазір нақты есімде жоқ, бірақ зейнетақы қорындағы басы артық ақшаның басым көпшілігі өте аз сома. Сондықтан да ол ақшаның жылжымайтын мүлік нарығына салынуы соншалықты қозғалыс туғыза қояды деп ойламаймын. Тек облыс орталықтарындағы эконом сегменттерде және Нұр-Сұлтан, Алматы, Шымкент сияқты мегаполистердегі эконом-комфорт санаттағы тұрғын үйлердің бағасына әсер етуі мүмкін деген болжам бар. Сол екпінмен олар тізбек боп жалғасып, одан да жоғары класты тұрғын үйлердің бағасына әсер етуі мүмкін. Онда да соншалықты қатты емес. Мысалы, бір жылда баға әдетте 5 пайызға өсетін болса, биыл ол баға зейнетақыға қатысты 7 пайыз болуы ықтимал. Бірақ одан көп болмайды. Айырмашылық 1-2 пайыздан аспауы тиіс.
Ал мерзіміне келер болсақ, баға өзгерісі зейнетақыны іс жүзінде алуға рұқсат берген нақты уақыттан басталады. Онда да оның әсерін ұдайы сезбейміз. Жаппай беріле бастағанынан бастап, бір-екі айдың ішінде нарықты бір рет баға толқыны тербетіп өтуі мүмкін. Одан соң ол қалпына келеді. Бұл – менің жеке пікірім.
Инеш ҚАЛИЕВА,
«Элит» жылжымайтын
мүлік агенттігінің маманы:
– Еліміздің баға саясаты қымбатшылық жағына қарай бейім екені бәрімізге белгілі. Соның ішінде жылжымайтын мүлік нарығында да осыны айтуға болады. Жаңаша нарықта да, қайталама нарықта да жыл өткен сайын әр шаршы метрдің құны артып келеді. Соның ішінде ескі үйлер нарығы көп ретте жаңа үйлерге тәуелді. Өйткені пәтерін сатқысы келетіндер көп жағдайда жаңа кешеннен пәтер алуды көздейді. Сондықтан олардың бағасы қымбаттамай тұрғанда алып қалу үшін, үйлерін сәл болса да арзанға беріп кетуге келіседі. Ал жаңа құрылыс нысандарында баға қымбатшылығының бір себебі – құрылыс материалдарының өзімізде шықпайтыны. Әсіресе, терезе, есік, еден және әрлеу материалдарын шетелдерден тасуға мәжбүр. Ал олардың бағасы долларға байлаулы. Валюта көтерілсе, олардың да бағасы көтеріледі. Бұл өзіндік құнға әсер етеді. Өзімізден шығатын әрлеу материалдары нарық сұранысын жабуға дәрменсіз.
Сондай-ақ құрылыс салушылар өз үйлерінің сапасын, жобасын жетілдіре түсуде. Әр жаңадан салған тұрғын үй кешеніне жаңаша модернизация жасауға тырысады. Бұл жағынан бізде бәсеке бар, таңдау бар. Бұл да өз кезегінде бағаға әсер етеді. Мәселен, бұрын Нұр-Сұлтан қаласында комфорт санатты үйлердің шаршы метрінің бағасы 280 мың теңгеден басталатын. Қазір ондай баға жоқ. Сату басталғанда 320 мың және одан жоғары боп белгіленген баға, үй пайдалануға берілетін кезде 380 мың теңгеден де шарықтап кетеді. Алматыда одан да қымбат. Онда халық саны көп, бұрынғы экономикалық-транзиттік қуатын сақтап қалған қала болғандықтан, жаңа құрылыс нысандарына әрқашан сұраныс жоғары. Сондықтан ондағы баға 380 мыңнан басталады. Қайталама нарықтағы үйлер де одан қалыспайды. Онда 2018 жылы пайдалануға берілген үйлердің шаршы метрі 320 мың тұрады.
Бағаның қымбаттауына түрлі бағдарламалардың енгізілуі де қатты әсер етеді. Мәселен, 2019 жылдың аяғында «Ақшаңырақ» бағдарламасы іске қосылды. Сол-ақ екен, былтыр жыл басында эконом-класс санатындағы үйлер бір-ақ көтерілді. Бұрын 280 мың теңге болған кейбір үйлердің шаршы метрінің бағасы 330 мың теңгеге бір-ақ шықты. Сол сияқты зейнетақы беру бастамасы да тұрғын үй құнының шарықтауына міндетті түрде өз ықпалын тигізетін болады деп санаймын. Ол баға одан кейін қайта түсе ме, әлде сақталып қала ма, айту қиын. Өйткені одан да басқа бағдарламалар жүзеге асқалы жатыр. Солар сұранысқа ықпал еткеніне қарай, жаңаша баға диапазоны түзілмек.
Бетті дайындаған Нұрлан ҚОСАЙ