Зейнетақы жинағының бір бөлігіне тұрғын үй мәселесін реттеу мүмкіндігі беріліп еді, баспана бағасы өсті де кетті. Есілдің сол жағалауындағы 15-18 млн теңге тұрған 2 бөлмелі қолжетімді пәтердің құны 23 қаңтардан соң 20-25 млн теңгеге бір-ақ секірді. Бұл үдеріс қаншаға созылады? Бар үміті зейнетақы қорындағы басы артық қаржыға байлаулы тұрғандардың қаржысы құнсызданып кетпей ме? Атышулы реформаны жасағанда баға саясаты неге ескерілмеді?
Пәтерден гөрі жеке секторға сұраныс артты
Рас, осы БЖЗҚ-дағы басы артық ақшаға баспаналы болғысы келгендер бірнеше айдан бері пәтер бағасын бақылап жүрді. Ал Ереже жарияланған күннің ертесіне бағасы аспандап шыға келді. БЖЗҚ-дағы жинағынсыз, бірнеше жылдан бері жиған-терген қаржысына пәтер алмақ болғандар да сан соғып қалды. Себебі пәтер иесі бір күн бұрынғы уәдесінен тайып, нотариусқа келісімшарт жасауға келмей қойған деректер бар. Сарапшылардың айтуынша, баспана бағасының өсуіне түрлі фактор әсер етеді. Мысалы, баспанамен қамтуға арналған мемлекеттік бағдарламалар іске қосылғанда баға өсетін үрдіс бар. «Нұрлы жер», «Баспана хит», «Бақытты отбасы» және басқа да қолжетімді тұрғын үй бағдарламалары пайда болғанда сатушылар сатуға қойған пәтері мен үйінің бағасын өзгерте бастайды, яғни бағаны көтереді. Себебі олар мемлекеттік бағдарлама іске қосылса, елдің бәрі үй ала бастайды, сөйтіп пәтер жетпейді деп ойлайды. Бірақ бүгінге дейін олар ойлағандай тапшылық болған емес. Сондықтан сататын пәтер бағасын өсірмес бұрын жарияланған бағдарламаны зерттеп, Үкімет бұл бағдарламаға қандай бюджет бөлетініне және қанша адам оны қолдана алатынына назар аударуы керек», – дейді Қазақстан риэлторлар қауымдастығының президенті Лариса Степаненко. Оның айтуынша, тұрғын үй нарығында мемлекеттік бағдарламаға байланысты жылжымайтын мүлік операцияларынан әлдеқайда көп ұсыныс бар. Сондықтан пәтер сатқысы келетіндерге қарапайым математикалық есеп жасап, ақшамен келген клиенттен айырылып қалмай, келісімге келуге кеңес береді. Ол соңғы айда еліміздің ірі қалаларында жылжымайтын мүлік бағасы 5-10%-ға өскенін, бірақ бұл қымбатшылық теңгенің арзандауына байланысты болғанын айтады. «Сатушылар пәтер құнын доллардың өсуіне сәйкес түзетеді. Егер ол пәтерін 50 мың долларға сатқысы келсе, онда теңгемен көрсетілген баға өседі. Бұл мүлік иесінің доллар бағамына қатысты манипуляциясы», – дейді. Қауымдастық дерегінше, бүгінде сатып алушылар тарапынан пәтерден гөрі жеке сектор мен саяжайға, жер теліміне қызығушылық сақталып отыр, бұл сұранысқа пандемия әсер еткен. «Ал БЖЗҚ салымшыларына берілген мүмкіндікті пәтер иелері де баға көтеру арқылы пайдаланып қалуды көздесе, қателеседі», – дейді сарапшылар. Себебі Ереже күшіне енген бірінші күні-ақ қазақстандықтардың зейнетақы жинағын қандай мақсатқа жұмсайтыны белгілі болды. «Отбасы банкінің» мәліметінше, салымшылардың басым бөлігі – 50 пайызы зейнетақы жинағымен банктегі несиесін жапқысы келеді. 17 пайызы – несиесіз баспана сатып алғысы келсе, 15 пайызы – жинағын туысына беруге ниетті. Көріп отырғанымыздай, баспана сатып алуды жоспарлағандар аса көп емес.Үй бағасы қымбаттайды
Қаржы сарапшысы Бауыржан Мұқановтың пікірінше, бұл бастама әлеуметтік мақсаттан гөрі экономикалық мақсатты көздейді. Себебі осы жоба қабылданса, зейнетақы қорынан ақшасын негізінен ипотекалық қарызы, яғни үйі, тіпті бірнеше үйі бар азаматтар мен орта тап шешіп алады. Әрине, баспанаға мұқтаж азаматтар да игілігін көреді. Бірақ бұдан негізгі ұтатындар – құрылыс компаниялары, белгілі бір деңгейде банктер, жылжымайтын мүлік нарығы, яғни үй бағасы қымбаттайды. «Бұл – тұтас бір саланы ынталандыру деген сөз. Жылжымайтын мүлік пен құрылыс саласы көтеріледі. Әрине, мұның еш әбестігі жоқ, айтқым келгені әлеуметтік пайдасынан гөрі экономикалық пайдасы көбірек болмақ. Екінші жағынан, бұл «мемлекетке масылдықтан» айырудың бір тәсілі. Н.Назарбаев тұрғын үй саласындағы мемлекеттік бағдарламалар мен жеңілдетілген несиеге қатысты айтқан бір сөзінде: «...біз нарықтық экономикадамыз, мемлекет ешкімге үй беруге міндетті емес» деген еді. Қ.Тоқаев осы идеяны жетілдіріп, мемлекеттің көмегі қылған болып халықтың өз-өзіне үй алуына мүмкіндік беріп отыр», – дейді Б.Мұқанов.
Оның айтуынша, бүгінде Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қоры – елдегі ең сапалы актив. Осының айналасындағы қаншама дау-дамай болса да, БЖЗҚ секілді қарқынмен өсіп келе жатқан жеке де, мемлекеттік те ұйым жоқ. БЖЗҚ активтерінің саны да, сапасы да қарқынды өсіп келеді. Билік елдегі осы активті экономикаға жұмыс істетуге пайдаланғысы келді. Бір жағынан халықты риза қылады, екінші жағынан экономиканы қолдауға жаңа ақша тапты.
«Әйтпесе, ұлттық қорды онсыз да жыл сайын пайдаланып, әне-міне азайтып алайын деп отыр», – дейді. Бірақ бұл бастама баспананың қымбаттауына алып келеді деп санайды.
Салымшылардың бәрі бірдей ұтпайды
Ал FINANCE.kz телеграм каналы зейнетақы жинағынан баспанаға ақша алатын салымшыларға жеті рет өлшеп, бір рет кесу туралы кеңес беріп отыр. Себебі бұл мүмкіндікті пайдаланғанның бәрі бірдей ұтпайды. Шығынға баратындар да болады. «Былтыр жаңадан салынған үйлер 5%-ға, екінші деңгейлі тұрғын үйлер 13,2%-ға қымбаттады. Яғни, баспана құны қазақстандықтар жоспарлап отырған шамадан қымбаттап кетті. Демек, жинақтағы ақшаны инфляция мен қымбатшылық «жеп» қойды. Оның үстіне, зейнетақы жинағындағы ақшаны алу тұрғын үй нарығына әсер ететіндіктен, баға әлі де өсуі мүмкін. Ал бағаның 5-10% көтерілуі жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияны тиімсіз етеді. Сондықтан қазақстандықтар пәтер үшін қосымша ақшаны артығымен төлейтін болады. Мұнда жеткілікті шегінен асқан қомақты ақшасы барлар ғана ұтады. Ал қалғандары зейнетақы активтерін аса қымбат пәтерлерге «жерлеуге» мәжбүр болады», – дейді телеграм канал авторы.«Бұл – тұтас бір саланы ынталандыру деген сөз. Жылжымайтын мүлік пен құрылыс саласы көтеріледі. Әрине, мұның еш әбестігі жоқ, айтқым келгені әлеуметтік пайдасынан гөрі экономикалық пайдасы көбірек болмақ. Екінші жағынан, бұл «мемлекетке масылдықтан» айырудың бір тәсілі.
Қысқасы, зейнетақы жинағының артық бөлігін пайдалану қолда бар ипотеканың қаржысын төлегісі келетін салымшыларға ғана тиімді болмақ. Онда да ипотека бойынша сыйақы БЖЗҚ-дағы кірістілік пайызынан көп болуы керек. БЖЗҚ-да инвестициялық кірістің пайыздық мөлшері 11%, ал ипотека бойынша сыйақы 7% болса, онда ақшаны зейнетақы шотында қалдырған дұрыс. Ал егер сіз кезінде пәтер алғанда ипотека бойынша сыйақы 11%-дан жоғары болған болса, онда ипотеканы төлеу мақсатында жинақтағы ақшаны алу сізге тиімді болмақ. Сондықтан бұл мәселеде ойлану керек.Бастапқы жобаның 50 пайызы өзгерген
Осы бастаманы жасаған экономист Олжас Құдайбергенов Ережедегі екінші деңгейлі тұрғын үйге рұқсат етілгенін аса құптамайды. Себебі бұл жаңа құрылыс бастауға, жұмыспен қамтуды қамтамасыз етуге, экономикалық өсімді ұлғайтуға мүмкіндік бермейді. Ережеде қазақстандық үлесті реттеу де ескерілмегенін айтады. «Біздің елде үй салуға қажет нәрсенің 100% өндіріледі. Кей материалды өндірмейтін болсақ, ондай өндірісті кепілдендірілген сұраныспен бір жыл ішінде ашуға болар еді. Бұл халыққа, бизнеске және жалпы елге пайдалы жақсы идея болатын. Әлі де жөндеуге кеш емес», – дейді. Ал ЦентрКредит банк басшысы Ғалым Құсайынов өзінің әлеуметтік желідегі парақшасында зейнетақы жинағына байланысты баға өсе беретінін, белгілі бір кезеңнен кейін үй бағасы арзандайтынын болжады. «Тұрғын үй құнының өсуі мемлекеттік ипотека енгізілгеннен кейін басталды және қазір өсу, бәлкім жалғасады, өйткені бұл өсім зейнетақы ақшасымен ынталандырылады. Бірақ содан кейін, негізгі ақша жұмсалған кезде, мемлекеттік бағдарлама аяқталады, бағалар, ең болмағанда өсуді тоқтатады, көп дегенде, баға құлдырайды. Ағымдағы экономикалық өсім негізінен құрылыстың тұтынушылық секторына негізделгендіктен, біз жақын болашақта үй табысының өсуін байқамаймыз. Мұнда үй шаруашылығының табысын арттыру үшін неғұрлым мағыналы экономикалық реформа қажет. Сондықтан зейнетақы жинағын алу ұзақмерзімді перспективада бұл жинақтардың құнсыздануына әкеледі» деген болжамын да жасырмады. Біздің ойымызша, үй бағасы әрі кетсе 5-10 пайызға арзандауы мүмкін. Бірақ одан төмен сырғымайды. Себебі біздің елде үй бағасының қымбаттауына Ережеден басқа да әсер ететін себеп бар. Соның бірі – Қазақстанда жан басына бар болғаны 19-21 шаршы метрден келеді. Еуропада – 45-55 шаршы метр. Былтыр 14 млн шаршы метр жаңа үй салынды. Сондықтан бізде тұрғын үйге сұраныс өте жоғары. Екіншіден, экономикада ақша массасы көп болған (БЖЗҚ ақшасы) сайын баға өседі. Мысалы, Алматы қаласындағы салымшылар (зейнетақының бір бөлігін пайдалана алатын азаматтардың жалпы жинағы) жинаған ақшасы 658 млрд теңгені құрайды. Бұл – жалпы қордың 26,8 пайызы. Яғни, әрбір үшінші алматылық пәтер алуға үміткер бола алады. Алматыда қаржы, банк, сақтандыру саласында еңбек ететін мамандар көп әрі олар тұрақты жоғары жалақы алады. Екінші орында – Маңғыстау облысы. Бұл өңір халқының зейнетақы қорындағы жалпы жинағы – 397 млрд теңге. Бұл – жалпы республиканың 16,2 пайызы. Үшінші орында – Нұр-Сұлтан қаласы. Елордада бағдарламаға қатыса алатын азаматтардың жалпы зейнетақы жинағы 325,9 млрд теңге (13,3 пайыз). Төртінші орында – Атырау облысы (257,4 млрд теңге), 10,4 пайыз. Осы төрт өңірдің халқы зейнетақы жинағын пайдалана алатын азаматтардың 70 пайыздан астамын құрап отыр. Демек, осынша адам баспана алуға өтініш берсе, баға өспей тұрмайды.
Халима БҰҚАРҚЫЗЫ