Зейнетақы жинағының бір бө­лігіне тұрғын үй мәселесін реттеу  мүм­кіндігі беріліп еді, баспана ба­ғасы өсті де кетті. Есілдің сол жаға­лауын­дағы 15-18 млн теңге тұрған 2 бөлмелі қолжетімді пәтердің құны 23 қаңтардан соң 20-25 млн теңгеге бір-ақ секірді. Бұл үдеріс  қаншаға со­зылады? Бар үміті зейнетақы қо­рындағы басы артық қаржыға бай­лаулы тұрғандардың қаржысы құн­сызданып кетпей ме? Атышулы ре­форманы жасағанда баға саясаты неге ескерілмеді?

Пәтерден гөрі жеке секторға сұраныс артты  

Рас, осы БЖЗҚ-дағы басы артық ақшаға баспаналы болғысы келгендер бірнеше айдан бері пәтер бағасын бақылап жүрді. Ал Ереже жарияланған күннің ертесіне бағасы аспандап шыға келді. БЖЗҚ-дағы жинағынсыз, бірнеше жыл­дан бері жиған-терген қаржысына пәтер алмақ болғандар да сан соғып қалды. Се­бебі пәтер иесі бір күн бұрынғы уәдесінен тайып, нотариусқа келісімшарт жасауға  келмей қойған деректер бар. Сарапшылардың айтуынша, баспана бағасының өсуіне түрлі фактор әсер етеді. Мысалы, баспанамен қамтуға арналған мемлекеттік бағдарламалар іске қосыл­ғанда баға өсетін үрдіс бар. «Нұрлы жер», «Баспана хит», «Бақытты отбасы» және басқа да  қолжетімді тұрғын үй бағдарламалары пайда болғанда сату­шылар сатуға қойған пәтері мен үйінің бағасын өзгерте бастайды, яғни бағаны көтереді. Себебі олар мемлекеттік бағ­дарлама іске қосылса, елдің бәрі  үй ала бас­тайды, сөйтіп пәтер жетпейді деп ой­лайды. Бірақ бүгінге дейін олар ойлағандай тапшылық болған емес. Сондықтан са­татын пәтер бағасын өсірмес бұрын  жа­рияланған бағдарламаны зерттеп, Үкімет бұл бағдарламаға қандай бюджет бө­ле­тініне және қанша адам оны қолдана ала­тынына назар аударуы керек», – дейді Қазақстан риэлторлар қауымдастығының президенті Лариса Степаненко. Оның айтуынша, тұрғын үй нарығында мемлекеттік бағдарламаға байланысты жылжымайтын мүлік операцияларынан әлдеқайда көп ұсыныс бар. Сондықтан пә­тер сатқысы келетіндерге қарапайым математикалық есеп жасап,  ақшамен кел­ген клиенттен айырылып қалмай, ке­лісімге келуге кеңес береді. Ол соңғы айда еліміздің  ірі қалаларында жылжы­майтын мүлік бағасы 5-10%-ға өскенін, бірақ бұл қымбатшылық теңгенің арзан­дауына байланысты болғанын айтады. «Сатушылар пәтер құнын доллардың өсуіне сәйкес түзетеді. Егер ол пәтерін 50 мың долларға сатқысы келсе, онда тең­гемен көрсетілген баға өседі. Бұл мүлік ие­сінің доллар бағамына қатысты  ма­нипуляциясы», – дейді. Қауымдастық дерегінше, бүгінде сатып алушылар тарапынан пәтерден гөрі жеке сектор мен саяжайға, жер теліміне қызығу­шылық сақталып отыр,  бұл сұ­ранысқа пандемия әсер еткен. «Ал БЖЗҚ салымшыларына берілген мүмкіндікті пәтер иелері де баға көтеру ар­қылы пайдаланып қалуды көздесе, қа­телеседі», – дейді сарапшылар. Себебі Ере­же күшіне енген бірінші күні-ақ қа­зақстандықтардың зейнетақы жинағын қандай мақсатқа жұмсайтыны белгілі бол­ды. «Отбасы банкінің» мәліметінше,  са­лым­шылардың басым бөлігі – 50 па­йызы зейнетақы жинағымен банктегі не­сиесін жапқысы келеді.  17 пайызы – не­сиесіз бас­пана сатып алғысы келсе, 15 па­йызы – жинағын туысына беруге ниет­ті.  Көріп отырғанымыздай, баспана сатып алуды жоспарлағандар  аса көп емес.

Үй бағасы қымбаттайды

Қаржы сарапшысы Бауыржан Мұ­қанов­тың пікірінше, бұл бастама  әлеу­меттік мақсаттан гөрі экономикалық мақ­сатты көздейді. Себебі осы жоба қа­был­­данса, зейнетақы қорынан ақшасын  не­гізінен ипотекалық қарызы, яғни үйі, тіпті бірнеше үйі бар азаматтар мен орта тап ше­шіп алады. Әрине, баспанаға мұқ­таж азаматтар да игілігін көреді. Бірақ бұ­дан негізгі ұтатындар – құрылыс ком­пания­лары, белгілі бір деңгейде банктер, жылжы­майтын мүлік нарығы, яғни үй бағасы қым­баттайды. «Бұл – тұтас бір саланы ынталандыру деген сөз. Жылжымайтын мүлік пен құ­ры­лыс саласы көтеріледі. Әрине, мұның еш әбестігі жоқ, айтқым келгені әлеуметтік пай­­дасынан гөрі экономикалық пайдасы көбірек болмақ.  Екінші жағынан, бұл «мемлекетке масылдықтан» айырудың бір тәсілі. Н.Назарбаев тұрғын үй саласындағы мемлекеттік бағдарламалар мен жеңіл­детілген несиеге қатысты айтқан бір сө­зінде: «...біз нарықтық экономикадамыз, мемлекет ешкімге үй беруге міндетті емес» де­ген еді. Қ.Тоқаев осы идеяны жетілдіріп, мем­лекеттің көмегі қылған болып халық­тың өз-өзіне үй алуына мүмкіндік беріп отыр», – дейді Б.Мұқанов. Оның айтуынша, бүгінде Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қоры – елдегі ең сапалы актив. Осының айналасындағы қаншама дау-дамай болса да, БЖЗҚ секілді қарқынмен өсіп келе жатқан жеке де, мем­лекеттік те ұйым жоқ. БЖЗҚ активтерінің саны да, сапасы да қарқынды өсіп келеді. Билік елдегі осы активті экономикаға жұ­мыс істетуге пай­далан­ғысы келді. Бір жа­ғынан халықты риза қылады, екінші жа­ғынан экономиканы қол­дауға жаңа ақша тапты. «Әйтпесе, ұлттық қорды онсыз да жыл сайын пайдаланып, әне-міне азайтып ала­йын деп отыр», – дейді.  Бірақ бұл бастама баспананың қымбаттауына алып келеді деп санайды.

Салымшылардың бәрі бірдей ұтпайды

Ал FINANCE.kz телеграм каналы зей­нетақы жинағынан баспанаға ақша ала­тын салымшыларға жеті рет өлшеп, бір рет кесу туралы кеңес беріп отыр. Себебі бұл мүм­кіндікті пайдаланғанның бәрі бірдей ұт­пайды. Шығынға баратындар да болады. «Былтыр  жаңадан салынған үйлер 5%-ға, екінші деңгейлі тұрғын үйлер 13,2%-ға қым­баттады. Яғни, баспана құ­ны қазақ­стандықтар жоспарлап отырған  шамадан қымбаттап кетті. Демек, жи­нақтағы ақ­шаны инфляция мен қымбат­шылық   «жеп» қойды. Оның үстіне, зейнетақы жи­нағындағы ақшаны алу тұрғын үй на­рығына әсер ететіндіктен, баға әлі де өсуі мүм­кін. Ал бағаның 5-10% кө­терілуі жыл­жымайтын мүлікке салын­ған инвес­тиция­ны тиімсіз етеді. Сон­дық­тан қазақ­стан­дықтар пәтер үшін қосымша ақшаны  ар­тығымен төлейтін болады. Мұнда  жет­кілікті шегінен асқан қомақты ақшасы бар­лар ғана ұтады. Ал қалғандары  зей­нетақы активтерін аса қымбат пәтер­лерге «жерлеуге» мәжбүр болады», – дейді теле­грам канал авторы.

«Бұл – тұтас бір саланы ынталандыру деген сөз. Жыл­жы­майтын мүлік пен құ­ры­лыс саласы көтеріледі. Әрине, мұның еш әбестігі жоқ, айтқым келгені әлеуметтік пай­­дасынан гөрі эко­номикалық пайдасы көбірек болмақ. Екінші жағынан, бұл «мемлекетке масылдықтан» айырудың бір тәсілі.

Қысқасы, зейнетақы жинағының ар­тық бөлігін пайдалану қолда бар ипо­тека­ның қаржысын төлегісі келетін салым­шыларға ғана тиімді болмақ. Онда да ипо­тека бойынша сыйақы БЖЗҚ-дағы кіріс­тілік пайызынан көп болуы керек.  БЖЗҚ-да инвестициялық кірістің па­йыздық мөлшері 11%,  ал ипотека бо­йынша сыйақы  7% болса, онда ақшаны зей­нетақы шотында қалдырған дұрыс.  Ал егер сіз ке­зінде пәтер алғанда ипотека бойынша сыйақы 11%-дан жоғары болған болса, онда ипотеканы төлеу мақсатында жинақ­тағы ақшаны алу сізге тиімді бол­мақ. Сон­дықтан бұл мәселеде   ойлану керек.

Бастапқы жобаның 50 пайызы өзгерген

Осы бастаманы жасаған экономист Олжас Құдайбергенов Ережедегі екінші деңгейлі тұрғын үйге рұқсат етілгенін аса құптамайды.   Себебі бұл жаңа құрылыс бастауға, жұмыспен қамтуды қамтамасыз етуге, экономикалық өсімді ұлғайтуға мүмкіндік бермейді.  Ережеде қазақстан­дық үлесті реттеу де ескерілмегенін ай­тады. «Біздің елде үй салуға қажет нәр­сенің 100% өндіріледі. Кей материалды өндірмейтін болсақ, ондай өндірісті ке­пілдендірілген сұраныспен бір жыл ішін­де  ашуға болар еді.  Бұл халыққа,  биз­неске және жалпы елге пайдалы жақсы идея болатын. Әлі де жөндеуге  кеш емес», – дейді. Ал ЦентрКредит банк басшысы Ға­лым Құсайынов өзінің  әлеуметтік желідегі парақшасында  зейнетақы жинағына бай­ланысты баға өсе беретінін, белгілі бір кезеңнен кейін үй бағасы арзандайтынын болжады. «Тұрғын үй құнының өсуі мемлекеттік ипотека енгізілгеннен кейін басталды және қазір өсу, бәлкім жалғасады, өйткені бұл өсім зейнетақы ақшасымен ынталан­дырылады. Бірақ содан кейін, негізгі ақша жұмсалған кезде, мемлекеттік бағдарлама аяқталады, бағалар, ең болмағанда өсуді тоқтатады, көп дегенде, баға құлдырайды. Ағымдағы экономикалық өсім негізінен құрылыстың тұтынушылық секторына негізделгендіктен, біз жақын болашақта үй табысының өсуін байқамаймыз. Мұнда үй шаруашылығының табысын арттыру үшін неғұрлым мағыналы экономикалық ре­фор­ма қажет. Сондықтан зейнетақы жи­нағын алу ұзақмерзімді перспективада бұл жинақтардың құнсыздануына әкеледі» деген болжамын да жасырмады. Біздің ойымызша, үй бағасы әрі кетсе 5-10 пайызға арзандауы мүмкін. Бірақ одан төмен сырғымайды. Себебі біздің елде үй бағасының қымбаттауына Ереже­ден басқа да әсер ететін себеп бар. Соның бірі – Қазақстанда жан басына бар бол­ғаны 19-21 шаршы метрден келеді. Еуро­пада – 45-55 шаршы метр. Былтыр 14 млн шаршы метр жаңа үй салынды.  Сондықтан бізде тұрғын үйге сұраныс өте жоғары. Екіншіден, экономикада ақша массасы  көп болған (БЖЗҚ ақшасы) сайын баға өседі.  Мысалы,   Алматы қаласындағы салымшы­лар (зейнетақының бір бөлігін пай­далана алатын азаматтардың жалпы жи­нағы) жинаған ақшасы  658 млрд теңгені құрайды. Бұл – жалпы қордың 26,8 пайызы. Яғни, әрбір үшінші алматы­лық пәтер алуға үміткер бола алады. Алма­тыда қаржы, банк, сақтандыру саласында еңбек ететін мамандар көп әрі олар тұрақты жоғары жалақы алады. Екінші орында – Маңғыстау облысы. Бұл өңір халқының зейнетақы қо­рындағы жалпы жинағы – 397 млрд тең­ге.  Бұл – жалпы республиканың 16,2 па­йызы. Үшінші орында – Нұр-Сұлтан қа­ласы. Елордада бағдарламаға қатыса ала­тын азаматтардың жалпы зейнетақы жи­нағы 325,9 млрд теңге (13,3 пайыз). Төр­тінші орында – Атырау облысы (257,4 млрд теңге), 10,4 пайыз. Осы төрт өңірдің халқы зейнетақы жинағын пайдалана алатын азаматтардың 70 пайыздан астамын құрап отыр. Демек, осынша адам баспана алуға өтініш берсе, баға өспей тұрмайды.

Халима БҰҚАРҚЫЗЫ