Қазақстан әлемде ипотекасы қолжетімді емес елдің бірі саналады. Мұны халықаралық ұйым растап отыр. Property Prices Index by Country рейтингіне сәйкес, Қазақстан 109 елдің арасында ипотеканың қолжетімділігі жөнінен тек 74-орын алып, тізімнің соңғы жағына орналасты. Сарапшылардың айтуынша, қымбат ипотека баспанасыздық проблемасын ушықтыруда. Бұл мәселені, тіпті зейнетақы жинағының бір бөлігін баспана жағдайын жақсартуға беру де шеше алмады.
Палестинаға да тең болмадық
Жаһандық рейтингте көшті Сауд Арабиясы бастады: онда ипотека халықтың орташа табысының небәрі 18,9%-ына тең. Ал «қолжетімділік индексі» ең жоғары – 5 бал. Екінші орында Пуэрто-Рико тұр: мұнда ипотеканың арзандығы сонша, оны алған жергілікті тұрғындар өз табысының әрі кеткенде 27,8%-ын ғана береді. Үштікті тұйықтаған АҚШ-та тұрғын үй заемы табысқа шаққанда 29,4% ғана болды. Бестікке кірген Біріккен Араб Әмірліктерінде бұл көрсеткіш – 36,4%, Данияда – 39,2%. Кейінгі төрт елдің қолжетімділік индексі 3,5-2,5 балға жеткен. Қазақстанда азаматтардың табысы өз ипотекасын өтеуге жетпейді: гарант, яғни қосымша кепілгер тартуға тура келеді. Оның үстіне, ипотека қымбат. Нәтижесінде, елімізде тұрғын үй кредиті халықтың орташа табысына шаққанда 147,9%, қолжетімділік индексі бар-жоғы 0,68% болды. Осы көрсеткіш бойынша Қазақстан дамыған елдер түгіл кенже дамыған елдердің соңынан шаң қауып қалды. Мысалы, ұдайы Израильдің қысымында өмір сүруге мәжбүр Палестина 11-орынға, Балтық жағалауы елдері, атап айтқанда Латвия – 19, Эстония – 24, Литва 32-орынға жайғасты. Әрине, ТМД кеңістікгіндегі кейбір елдер бізден кейін орналасқан. Әзербайжан – 82, Украина – 91, Армения – 93, Беларусь – 96, Қырғыз Республикасы – 98, Өзбекстан 102-орында. Бірақ бұл, тіпті де қуанатын не жұбанатын жайт емес. Егер өзімізден төмен тұрғандарға қарап бой түзесек, тек құлдырай бермекпіз. Онда бұл һәкім Абай айтқандай, «қазақты оңдырмай жүрген бір қуаныш, бір жұбанышқа» айналмақ. Property Prices Index дерегінше, Қазақстанда азамат жалпы ауданы 90 шаршы метр болатын жеке үйді не пәтерді 20 жылға ипотекаға алса, ай сайынғы төлем мөлшері отбасының ай сайынғы табысынан шамамен 1,5 есеге асып түседі. Банктер несие бергенде отбасыдағы мүше санын есепке алады: оларды асырауға қажетті белгілі бір соманы қарыз алушының табысынан шегеріп тастайды. Салдарынан, көптеген адамның ипотека бойынша өтінішін банктер қанағаттандырмай тастайды. Осының кесірінен, мемлекеттің «7-20-25», сондай-ақ «Баспана хит» бағдарламаларының критерийлеріне толық сәйкес келген мыңдаған адам банктен меселі қайтып, тұрғын үй заемын ала алмай жүр. Кейбір азамат бұдан шығар жолды өзінше іздеуде. Мысалы, отбасы мүшелерін асырау сомасы есепке кірмеуі үшін «жалған» ажырасып жатқандар кездеседі.Ресей қалай озып кетті?
Мына жайт назар аудартады: көрші Ресейде біздегідей «Баспана», «7-20-25», «Шаңырақ» «5-10-20» секілді арзандатылған мемлекеттік ипотека бағдарламалары жоқ. Бірақ соның өзінде ипотека азаматтардың орташа табысының 30,3%-ынан аспайды. Бұл қалай? Біріншіден, федералдық деңгейде бірыңғай ірі бағдарлама болмағанымен, тұрғын үйді қолжетімді етудің сан алуан озық бағдарламалары барлық өңірінде іске қосылған. Екіншіден, көршіде банк саласы дәл біздегідей монополияланбаған. Мәселен, Қазақстанда қазір 26 банк қана қалды. Оның тек 14-і ғана қуатты саналады. Қалғаны жабылып тынуы ықтимал. Ал РФ-да мемлекеттік мәртебесі барларын қоспағанда, 372 ірі коммерциялық банк қызмет етуде. Оның әрқайсысы клиент үшін күресіп, тиімділігі жөнінен бірінен бірі өтер өте тартымды ипотека ұсынады. Үшіншіден, Ресейде баспана арзан. Себебі құрылыс материалдарының бәрін өзінде шығарады. Нәтижесінде, қоныс аударған қазақстандықтар арасында аса танымал, 1 миллионнан астам тұрғыны бар Новосібір, Омбы секілді мегаполистерінде 1 миллион рубльге (5,6 миллион теңге) 2-3 бөлмелі жаңа үй сатып алуға болады. Қазақстанда да тұрғын үй құрылысы қарқынды жүруде, мысалы 2021 жылы 17 миллион шаршы метр баспана салынады деп күтілуде. Алайда пәтерлер бағасы қымбат және одан әрі шығандауда. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі құрылыс материалдары нарығына талдау жүргізді. Сонда отандық өндірушілер тек 10 аталым бойынша ғана ішкі нарықтың қажеттілігін толығымен өтейтіні анықталды, бұлар – темірбетон бұйымдары, құрғақ қоспалар, қабырға блоктары, кірпіштер және басқасы. 11 өнім түрі бойынша отандық кәсіпорындар сұраныстың шамамен 50%-ын қанағаттандырып отыр: оған жылу оқшаулау, профлисттер, пластикалық құбырлар секілділер жатады. Қалғанын, тіпті ең қажетті линолеум, түсқағаз, сантехникалық жабдықтар, лифт және басқасын шетелден тасуға мәжбүр. Ресейлік қаржыгер, экономист, «Московские партнеры» инвестициялық тобының президенті Евгений Коганның түсіндіруінше, қазір Ресей нағыз «ипотекалық бумды» бастан кешуде. «Әрине, ресейліктер табысының күрт құлдырауы және беріліп жатқан жеңілдікті ипотека көлемінің күрт артуы түптің түбінде кідіріп барып жарылатын бомбаға айналуы мүмкін. Мысалы, Frank RG сараптама агенттігінің ақпарынша, өткен жылы Ресейде банктер берген тұрғын үй заемының көлемі 75%-ға өсті. Шырқау шегі қыркүйекте тіркелді: бір айда 180-185 мың осындай несие берілген. Оның басым көпшілігі – 146 мыңдайы жылдық мөлшерлемесі 6,5% және одан төмен болатын жеңілдікті ипотека», – дейді Е.Коган. Мұндай арзанқол ипотека қазақстандықтар үшін арман ғана. Бізде «Шаңырақ» бағдарламасы аясында әлеуметтік аз қамтылғандарға берілетін ипотеканың мөлшерлемесі 5 пайыздан жоғары. Ал Ұлттық банктің еншілес ұйымы «Қазақстанның орнықтылық қоры» АҚ ұсынатын «Баспана хит» мембағдарламасының ипотекасы 10,75%-бен беріледі. Онда неге Ресейде ипотека арзан? Осыдан 6 күн бұрын «Ресей Банкі» базалық мөлшерлемені жылдық 4,25% деңгейінде белгіледі. Тиісінше, банктер осыған шамалы өз үстемесін қосып, клиенттеріне арзан тұрғын үй заемын ұсына алады. Қазақстанның Ұлттық банкі биылғы 25 қаңтарда базалық мөлшерлемені жылдық 9% деңгейінде қалдыру жөнінде шешім қабылдады. «Себебі жылдық инфляция 2020 жылы 7,5% болды. Соның ішінде май, жұмыртқа, қант және көкөністердің айтарлықтай қымбаттауы нәтижесінде азық-түлік инфляциясы 11,3%-ға дейін шығандады», – деп түсіндірді ҰБ Ақша-кредит саясаты жөніндегі комитеті. Басқаша айтқанда, бізде бірде-бір коммерциялық банк 7,5%-дан (+банк үстемесі) арзан ипотека бере алмайды. Ұлттық банк те инфляция түспей, базалық ставканы төмендетпейді. Сондай-ақ теңгені девальвациялаудан қорғау үшін де Ерболат Досаевтың ұжымы осы көрсеткішті биік ұстауға мәжбүр.Қашан ипотека қолжетімді болады?
Оның арзандауын кем дегенде бес жыл күтуге тура келетінге ұқсайды. Биылғы 26 қаңтарда өткен Үкіметтің кеңейтілген отырысында Президент Қасым-Жомарт Тоқаев инфляцияны төмендетуді және оны енді көтерілместей, төмен деңгейде түпкілікті орнықтыруды, сонымен бірге халық пен бизнес тарапынан инфляциялық және девальвациялық күтулерді азайтуды (жұртшылық валюта, тамақ не дәрі алуға жапа-тармағай жүгіріп, дүрлігіс жасаған сайын баға мен инфляция көтеріледі) – «ақша-несие саясатын жұмсарту үшін маңызды шарт» деп атады. Мемлекет басшысы Үкімет пен Ұлттық банкке инфляцияны 2021-2022 жылдары 4-6% дәлізіне қайтару міндетін қойды. Ал 2025 жылы инфляция 3-4%-ға дейін төмендетілуі тиіс. Билік осыған қол жеткізсе, екінші деңгейлі банктердің өзі ешқандай «Шаңырақ» бағдарламасынсыз, кез келген адамға 5-6 пайызбен ипотека бере бастамақ. Әзірге банкирлер елде инфляцияның бәсеңдейтініне, девальвацияның болмайтынына сенбейді. Тиісінше, осы тәуекелдің бәрін несие мөлшерлемесінде ескереді. Сөйтіп, ипотеканың жылдық сыйақы мөлшерлемесі 15%-дан 23%-ға дейін жетеді. Демек, 25 жылға 15% мөлшерлемемен алса, борышкерге екі үйдің құнын төлеуге тура келеді. «Бүгінде дамыған және озық дамушы елдерде қаржылық реттеушілер төменгі базалық ставканы сақтау саясатын жүргізуде. Оның берер бірегей мүмкіндіктері мол. Бұл ұлттық бизнестің дамуына, елдің әл-ауқатын көтеруге, экономиканың өсуіне ықпал етеді. Санкциялық соққы астында қалған Ресей осының арқасында экономикалық терең дағдарыстан аман қалды, кәсіпкерлік күйреген жоқ. Ипотека құны бұрын-соңды болмаған тарихи минимумге құлдырады. Бүгінде бізде тұрғын үй несиесінің орташа мөлшерлемесі 7,16% ғана. Бұл осыған дейін үй жалдап, бөтен адамға бар ақшасын беріп келген тұрғындарға баспана сатып алып, ұқсас соманы ипотеканы өтеуге беруіне жол ашты. Банктер де бірлескен акциялар ұйымдастырып, клиенттерге татымды, тартымды ұсыныстар ұсынуда», – дейді экономист Евгений Коган. Дегенмен ол елдің ипотекаға елігуінің теріс жағы да барын ескертеді. «Біріншіден, азаматтардың көбі ипотека алғанда баспананың бағасын ғана назарға алады. Салдарынан жөндеу жүргізуге, жиһазбен жабдықтауға және басқа шығындарға қаражаты қалмайды. Оны өтеу үшін банктерден тұтынушылық кредит алатындар көп. Екіншіден, пандемияның жалғасып жатқанына, кәсіпорындар қызметін қатаң шектеудің, локдаундардың қайта оралуы мүмкін екеніне мән бермейді. Мұның бәрі банктердің улы активтерінің артуына, нарықта көпіршіктің туындауына, экономиканың дағдарысқа ұшырауына, ұлттық валютаның девальвациясына соқтыруы мүмкін. Халықтың қайыршылануына да әкелуі ғажап емес. Арзан ипотека дүрбелеңі АҚШ-та 2007 жылы алапат қаржылық дағдарыс туғызғаны мәлім: қарапайым америкалықтар сонда 5 триллион доллар қаражатынан айырылды», – дейді сарапшы. Қалай болғанда да, шектен шығушылық қай істе де абырой әпермейді. Ал арзан ипотека баспанасыздық мәселесін шешудің қуатты құралы саналады. Әзірге Қазақстан Үкіметі бұл құралды қалың елдің игілігіне жарата алмай отыр. Бұл ретте биліктің аса арзан ипотекамен тек шектеулі санаттарды ғана жарылқауы, ипотеканы баршаға қолжетімді етпеуі былайғы жұрттың тек ашу-ызасына түрткі.
Айхан ШӘРІП