Тұрғын үй бағасы шарықтап тұр. Бұған зейнетақы қорындағы қаржыны пәтер алуға жұмсау тетігі де әсер етіп жатыр. Мәселен, ақпан айында үй бағасы республика бойынша 3,5%-ға өскен. Өңірлерге келсек, Ақтауда 13,1%-ға, Оралда 7,8%-ға қымбаттаған. Жылжымайтын мүлік агенттіктері «мемлекет халықтың баспаналы болуын қаласа, бағаны жүгендесін» деп отыр. Халықтың да пікірі осыған саяды.
Баға, қайда барасың?
Иә, Krisha.kz сарапшылары пәтер бағасының рекордтық көрсеткішке жеткенін айтып отыр. Әсіресе, Ақтау, Орал, Атырауда тұрғын үй бағасы өскен. Біржолғы зейнетақы төлемдерінің мөлшері бойынша да аталған өңірлер алда тұр. Мысалы, Ақтауда сатушылар үйдің шаршы метрін 216 975 теңгеге бағалаған. Мұндай деректі тұрғындар да растап отыр. Жайнагүл Иманбаеваның айтуынша, қалада бұрын бір бөлмелі пәтерлер 5-6 млн теңге тұрған. Қазір арзанын 12-13 млн теңгеге табасыз. Орал тұрғындары да кеше 20 млн деп саудалаған үй бағасының, ертесі 37 млн-ға өсетінін айтады. Баға осы қарқынмен өсе берсе, халықтың ойы мен көзі үйренетіні тағы бар. «Желтоқсан айында пәтердің шаршы метрін 305 мың теңгеден алдым. Қаңтар айынан бастап баға бірден қымбаттап кетті. Қазір шаршы метріне 310-320 мың теңге сұрайды. Банкте шотым бар. Бірақ оған ақша салған емеспін. Үзбей ақша жинап, үйдің 50%-ын жинаймын дегенше, кемі 3 жыл уақыт керек. Сонда төлейтін пайыздық мөлшерлеме 3,5-5% болады. ОП 16-ға жеткен кезде кіріс-шығысты көрсетпей үй аласың. Бірақ 3 жыл бойы Отбасы банкіне 100 мың теңге, пәтерақыға 100 мың теңге төлегенше, қолымда бар ақшаны «7-20-25» бағдарламасына салғанды жөн көрдім. Себебі біреуге айына 200 мың теңге бергеннен гөрі үйіме айына 112 мың теңгеден 10 жыл төлегенім тиімдірек. Иә, Түркияға көшіп, сол жақтан үй аламын дейтін таныстарым жетерлік. Мысалы, бір бөлмелі үйді 12 млн теңгеге алдым. Ал Анталияның атақты Bebek ауданынан осы ақшаға 2 бөлмелі үй алуға болады. Бауырлас елде үйге сұраныс аз болғандықтан, баға арзан», – дейді Жасұлан Бостандықұлы.Баспана нарығы Krisha.kz-ке тәуелді ме?
Кейіпкерлердің уәжін тыңдаған соң жылжымайтын мүлік агенттіктеріне хабарластық. Олар қымбатшылықтың қолдан жасалып отырғанын айтады. Себеп – зейнетақы қорындағы ақшаны кәдеге жарату. Baspana Group компаниясының мәліметінше, былтыр 13 млн теңге тұрған үйдің бағасы биыл 15-16 млн теңгеге көтерілген. Осылай жалғаса берсе, халықтың баспанаға қолы жету-жетпеуі екіталай. Әрі компания елімізде ипотеканың пайыздық мөлшерлемесі жоғары екенін атап өтті. «Мемлекет мұны қадағалаудың тиімді жолын тапса деймін. Екінші деңгейлі нарықты қадағалау қиын болар. Себебі әр үйдің қожайыны бар. Ал бірінші деңгейлі тұрғын үй нарығы бағасын қадағалауға болады. Қалай десеңіз, құрылыс орны үй салынған соң бағасын есептеп, бекітеді. Мәселен, пәтер бағасын орта есеппен 300 теңге деп белгілесе, бағаға не кіретінін есептеу керек. Сонда халық екінші нарықтан емес, бірінші нарықтан үй алуды ұйғарады. Нәтижесінде, екінші нарықтағы үйдің бағасы да түседі. Меніңше, баспана бағасына әсер етіп отырған мемлекеттік бағдарламалар. Бағдарламаны іске асырды ма, бағаны ұстап тұратын жолды табу керек. Үйдің бағасын қымбаттатпау үшін, белгілі бір құрылыс компанияларын қадағалау қажет. Олар бағаны қайдан алады? Құрылыс саласында кейбір монополистер бар. Мысалы, үйлер бизнес класс, комфорт класс, эконом класс деп бөлінеді. Сұраныстағы үй – комфорт класс. Әрі әдемі, бағасы да қалыпты. Ал үй жағдайы комфорт класқа сай ма, жоқ па қадағалап жатқан ешкім жоқ. Бірақ бағасын комфорт класқа сәйкестендіріп қойып қояды. Шаршы метрі 300-340-тан басталады. Тек шу шыққанда барып, тексеріс қамына кіріседі. Бұл – дұрыс емес. Алдымен бірінші нарықтағы үй бағасын ретке келтіру керек»,– дейді Baspana Group компаниясының жетекшісі Жұлдыз Әлиева. Сондай-ақ компания мамандары нарықта жүргендеріне 4 жыл болса да, үй бағасының арзандағанын байқамаған. Пандемия кезінде де баға төмен түспеген. Байқағанымыз, қазір жылжымайтын мүлік агенттіктері Krisha.kz сайтынан іргесін аулақ салғысы келеді. Көбіне баспана нарығы жайында статистиканы жекеменшік сайттан алатынымыз белгілі. Сондықтан аталған нарықты бақылайтын мамандар ел нарығын ресейлік сайт билеп-төстейтініне наразы. Олар бірауыздан «мемлекет баспана нарығын қадағалайтын сайт жасап, статистика жүргізсін» деп отыр. Осындайда мемлекеттік бағдарламамен үй алатын әрбір адамға банк бағалау жасататыны еске түседі. Ал мамандар бағалау кезінде қандай мәліметке сүйенеді дерсіз. Тағы да Krisha.kz-ке тәуелдіміз. «Иә, үйдің бағалары қымбаттап жатыр. Пәтер бағасы қай ауданда, тұрғын үй кешенінде орналасқанына байланысты өзгереді. Бағалауға келсек, Krisha kz сайтына кіріп, ұқсас үйлерді қарап, салыстырмалы түрде бағаны қарастырамыз. Krisha kz-тен ештеңе таппасақ, Olx пен Kn.kz сайтына жүгінеміз. Дегенмен Krisha kz сайтында ақпарат жеткілікті», – дейді Kaz Busness marketing ЖШС маманы Руслан Абаев. Жылжымайтын мүлік агенттігі өкілдерінің өкпесі орынды. Бизнес заңдылығындай, бәсеке қызып, баға бірқалыпқа түссін десек, бәсекелестік керек. Елімізде Krisha.kz-ке бәсекелес болатын сайт бар ма? Қазір баспана нарығында Jer.kz атауы әлсін-әлсін естіледі. Бірақ қаншалықты алысқа шабары – уақыттың еншісінде. Әзірге жекеменшік сайт қамшы бастырмай келеді.Бағаны тұрақтандырудың жолы қандай?
Осы тұста баспана нарығын бірқалыпта ұстауды ақпарат іздеп, жарнама беретін орынды сайлап алғаннан бастау керек-ақ. Одан кейін түрлі агенттіктің пікірі маңызды. Аталған салада тәжірибенің таптырмас көмекші екені тағы бар. Jer.kz жылжымайтын агенттігінің мәліметінше, желтоқсан айынан бастап пәтер бағасының үстіне 7-10%-ға дейін ақша қосу басталған. Мысалы, үйін 30 млн теңгеге бағалағандар қазір 33 млн теңгеге сатып жатыр. Айта кетерлігі, қойған бағаға сай үйді сатып алатындар аз. Себебі нарықтағы бағаны белгілейтін – сатып алушы. Ал бірінші нарықтағы үйдің бағалары доллар бағамына сай көтеріліп жатыр. Десе де, бірінші тұрғын үй нарығында 2018 жылдан бастап қымбаттау байқалады. 2018 жылы бір бөлмелі 40 шаршы метрлік үй 7,2-7,5 млн болса, қазір 10-12 млн теңгенің арасында. «Жыл сайын баға көтеріледі. Меніңше, ипотека бағдарламаларын екінші тұрғын үй нарығына да енгізу керек. Сонда жастардың дені баспаналы болатын еді. Әрі баға тұрақталады. Мысалы, Алматының орталық аудандарында баға шаршы метріне – 400-700 мың теңге. Шет аудандарда, Райымбек көшесінен төмен қарай – 250-300 теңге. Жердің бағасын, үйдің бағасын есептейміз. Мысалы, әр шаршы метрін 300 доллардан есептейміз. Соны барлық шаршы метріне көбейтіп, жердің құнын белгілейміз. Содан кейін үйдің нарықтағы құны шығады. Коммерциялық объектіге келсек, оның 7 жыл тұрған жеріне қарай пайдасын есептейміз. Мәселен, 50 бөлмелі жатақхана саттық. Сонда сатушы бағаны 240 млн теңге деп белгіледі. Сатып алушы болса, 190 млн-нан артық бермейтінін айтты. Бір бөлмелі жатақхананы 45 мыңға, екі бөлмелісін 60 мыңға жалға бергенін, жалпы табысын есептегенде сатушы аңтарылып қалды. Сондықтан нарықтағы баға сатып алушының біліміне де тәуелді»,– дейді Zher.kz жылжымайтын мүлік агенттігінің жетекші маманы Жәрдем Жауынбайұлы. Тоқетерін айтқанда, баспана нарығына бетбұрыс қажет. Қазанында қайнап жүрген агенттік мамандарының ұсынысын тыңдаған артық етпейді. Бағаның аспандап бара жатқаны тағы бар. Бұлай жалғаса берсе, халық үдере көше ме деген ойға қаласыз. Себебі «Түркияда үй арзан екен, сонда көшемін» дегенді екінің бірі айтып жүр. Мысалы, риэлторлық агенттік өкілі қазір екі қабатты үйді 80 млн теңгеге сатып жатқанын айтты. Жөн-жосығын сұраса, Түркияға көшіп, 40 млн теңгесіне үй алып, қалғанына кәсіп ашатынын жеткізген. Расымен, «Арқада қыс жайлы болса, арқар ауып несі бар?».Айзат АЙДАРҚЫЗЫ