Ипотеканы көбейткеннен не пайда?
Ипотеканы көбейткеннен не пайда?

Сәуірдің басында «Қазақстанда жаңа ипотекалық бағ­дарлама іске қосылады» деген тәуір жаңалық тарады. Бір қарағанда, мемлекеттің қамқорлығымен баспаналы болуға мүмкіндік берілгенін тәуір хабар демей, не дейміз? Тіпті, бұл жолғы ипотеканың жөні бөлек болып шықты. Өйткені бағ­дарлама әйелдерге ғана арналған. Атауы да соған сай «Ұмай». Естігенде қуанғанымызбен, шарттарына тереңірек үңіл­ген сайын осыған дейінгі бағдарламалардан аса айыр­­машылығы жоғын байқадық. Бірлі-жарым өзгерісі ғана бар ұқсас ипотекалық бағдарламаларды көбейте бергеннен не пайда? Санада осындай сауал туды.

Алдымен өтінім қабылдап бас­тағанына жарты айдай ғана болған «Ұмай» жайлы қысқаша айта кетсек. 12 сәуір күні «біз бастаймыз» деп сүйіншіленген бағдарлама, айт­қандай әйелдерге арналған. Табысы 320 мың теңгеден аспайтын, 65 жас­қа дейінгі әйелдер қауымын баспа­намен қамтамасыз етуді мақсат етеді. Яғни, отбасындағы жалпы та­быс осыдан аспауға тиіс. Бастысы, үй әйел адамның атына жазылады. Әйтпесе, отбасындағы табыс ортақ есептеледі. 25 жылға дейінгі мер­зімге берілетін ипотеканы алу үшін соңғы 12 айдағы табысы ескеріледі екен. «Бағдарлама бойынша несие мөлшерлемесі – 12%, тұрғын үй қарызына ауысқан кезде несие мөл­шерлемесі жылдық 3,5%-ке дейін төмендейді. Атыңызда баспананың бар-жоғы маңызды емес. Бағдар­лама бойынша тұрғын үйдің ең жоғары құны – 30 миллион теңгеге дейін», – делінген ресми хабар­ламада. Байқағанымыздай, бұл бағдар­ламаның басқаларынан айтар­лықтай айырмашылығы жоқ. Тал­дап көрелік. Несиені 25 жылға беруі «7-20-25» бағдарламасында бар. Оның жылдық мөлшерлемесі 7 пайыз екенін ескерсек, «Ұмай» бұл жағынан ұтылып тұр. Дегенмен осы пайыз мәселесінде әйелдер ипоте­касында «Отбасы банктегі» артық­шылықтар қосылған. Яғни, үйдің жарты сомасын төлеген кезде бірден 3,5 пайызға азаяды. «7-20-25» ипо­текасында тек жаңа үй ала алатын болса, мұнда қайталама на­­­рықтан алуға рұқсат. «Баспана хит­­пен» са­лыстырғанда, мерзімі жөні­­нен «Ұмай» бес жылға ұзақ, 1 пайыз­­дай мөлшерлемесі артық. Ал өзге шарт­­тары ұқсайды. Мәселен, екеуін­­де де үй таңдауға келгенде еш шектеу қойылмайды. Кезекте тұрып алы­­натын ипотекалық бағдарла­ма­лармен салыстырудың қажеті ша­малы. Өйткені олар белгілі бір аза­маттар категориясына арналған. Ал біз тізбектеп шыққан бағдарла­малар жалпақ жұртқа бағытталған. Осы күнге дейін әр ипотекалық бағларлама басталып, шарттары белгілі болған сәттен бастап түрлі сын айтылады, жазылады. Өзгеріс енгізуге қатысты ұсыныстар жаса­лады. Осы ретте құдды «біреуіндегі артықшылықты ұсына отырып, басқа бір қиындық не кемшілік қосайық» деп келісілгендей сезіледі. Осы бағдарламалардың барлық жағымды-жағымсыз тұсын таразы­лап, бәріне ортақ талаптармен бі­реуіне біріктіруге не кедергі? Көз ал­ды­мызға келтіріп көрсек. Үй таң­­­­­­­­дауда оның қайталама нарықта болу-болмауы, атында үйінің бар-жоғы ескерілмейтін, орташа пайыз­дық мөлшерлеме есептеліп, беріле­тін мерзімін 25 жыл етіп бекітіп, ипотекалық бағдарламалар берумен айналысатын екінші деңгейлі банк­т­ермен бірлесіп жұмыс істесе қалай болады?

Бағдарлама көп, айырмасы қандай

Бұлай дейтініміз, кейде белгілі бір бағдарламаның он талабының тоғызына сәйкес келіп тұрғанмен, біреуінен сүрінетіндер болады. Он­дайда үйлі болғысы келген аза­мат­тың беті қайтып қалары сөзсіз. Яғни, бір-бірінен айырмасы аз ғана болатын бағдарламаның саны кө­бейгенімен, одан сапа артпаса қа­жеті қанша? Соңғы бес жылда Қа­зақстанда азаматтарға арналған қол­жетімді баспана мәселесін ерек­ше көтеріп жүр. Осы мақсатта банк­терге жеңілдетілген ипотека­лық бағдарламалар аясында пайыздық мөлшерлеменің белгілі бір бөлігін субсидиялай бастады. Бірақ халық­тың табысы азайып жатқан шақта жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың артуы көбіне табысы жақсы азаматтардың ин­­­вести­циялық мақсатта баспана алуына жол ашып отырғаны да жасырын емес. Осыдан үш жыл бұрын елімізде бірден бірнеше ипотекалық бағ­дарлама өмірге келді. Ипотека дүмпуі жағымды әсері бол­ғанын мойындау қажет. Себебі баспаналы болғандар үлесі бірден артты. Яғни, жоғарыда айтқан — инвестициялық мақсаттан бөлек, қарапайым ха­лықтың да үйлі болғанын жоққа шығара алмаймыз. Өйткені ста­тистикаға үңілсек, елдегі жиын­тық ипотека қоржыны 2,0 трлн теңгеге, яғни екі есеге өскен. 2020 жылдың қорытындысы бойынша, Қазақ­стандағы ЖІӨ-нің 5 пайызын құраған. Қазақстан ипотекалық ком­паниясының сараптамасында аталған қоржынның басым бөлігі «Отбасы банк» тарапынан берілген қарыздарға тиесілі. Одан кейінгі орындарда, әрине «Қазақстанның тұрақтылық қоры» оператор­лы­ғымен берілетін «7-20-25» және «Бас­пана Хит» бағдарламалары тұр. Әйтсе де, түбегейлі мұқтаждар бас­пана кілтін қолына алды деп те айту қиын. Жалпы алғанда жылжы­майтын мүлік саласында мұндай па­ра­докс өте көп. Тізбектесек, соңына таяу арада жетпейтін де болармыз. Былтыр «Отбасы банк» пен «Қазақстанның тұрақтылық қо­рының» еншісінде 1 трлн теңгеге жуық сомаға берілген ипотекалық кредиттер болған. Мемлекет тара­пынан қолдау жасалатын­дықтан, қарапайым халық үшін тиімдісі де осылар. Бұдан артығы әзірге жоқ. Ал екінші деңгейлі банктердің жеке бағдарламалары тиімді бола бер­мейді. Оның айқын дәлелі ре­тінде аталған қос институттың мық­тылап орнығып алғанын айта ала­мыз. Жеңілдетілген ипотекалық бағ­дарламалар өмірге келген соңғы үш жылда банктердің өз бағдар­ла­маларының мөлшері алты есеге құлдыраған.

Баға шарықтап кетті

«Отбасы банк» салымшысы емес немесе пәтердің жарты құнын әзірге жинай алмайтындар үшін пайызы жоғарырақ болса да «7-20-25» пен «Баспана Хиттен» жақсысы жоқ. Әрі осы екі бағдарлама орташа табысы барларға бағытталған жұ­мыс істейді. Яғни, соңғы үш жыл­дың қорытындысына қарасақ, ипотекалық кредиттердің 80 пайы­зы осы әлеуметтік топтар тарапынан алынған. Статистиканың аты – ста­тистика. Бірақ тағы бір «десе де» дейтін жайт бар. Кейбірі өз табысын азай­тып, жасырып көрсетуі мүмкін. Осы жағынан алғанда, толық сенім­ділікпен қандай да бір байламға келу қиын. Екінші деңгейлі банктерге қа­рағанда, негізі «Отбасы банк» әл­еуметтік бағытталған банк сана­лады. Әйтсе де, заңнамалық тұр­ғыдан болсын, корпоративтік құ­жаттар жағынан болсын, банк жағ­дайы төмен, әлеуметтік аз қам­тылғандарды баспаналы ету мін­деттелмейді. Сондықтан да болар, оның ипотекалық бағдарламасы көбіне табысы салыстырмалы түрде жоғары азаматтарға бағытталады. Қаржылық институттың жақсы та­быс табатындарға басымдық бе­руінің кесірі өзгелерге тиіп кетуі мүмкін екенін де ескеру керек. Яғни, табысы онсыз да төмен аза­маттардың болашақта қарызын төлей алмауы мүмкін деген қауіп туындаса, екінші деңгейлі банктер мұны үлкен тәуекелге балап, ақыры тұрақты әрі жоғары табыс таба­тындарға қарай ығысып кетуі ық­тимал. Сонда басында атап өткен жағдайға қайта ораламыз. Яғни, табысы жоғары адамдар бас-басына үйлі болып, жалға береді не жыл өткен сайын қымбаттайтын жыл­жымайтын мүліктің арқасында пай­да көреді. Бұл болса, таразының екінші басындағы тұрмысы орта не одан да төмен топтың «бермесең, бермей-ақ қой баспанаңды» деуіне әкеліп соғады. Қаржыгер Расул Рысмамбетов ипотекалық бағдарламалардың кө­бейгені жақсы емес деген пікірде. «Негізі, өз басым, түрлі ипотекалық бағдарламаның көбейгеніне қарсы­мын. Себебі соның салдарынан нарықта баға қымбаттайды. Яғни, бағдарлама шартына сәйкес келе­тіндер үйлі болуы мүмкін. Ал енді жылдар бойы жинап, несиеге жү­гінгісі келмегендерге қиын. Яғни, баға тек белгілі бір бағдарлама қа­тысушылары үшін емес, жалпы өсе­ді. Теңгенің әлсірегені, ипотека көбейгені, зейнетақы жинағының бір бөлігін пайдалануға берілген рұқсат бар. Соған байланысты баға шарықтап шыға келді. Мемлекет өзін әлеуметтік тұрғыдан қамқор етіп көрсетуге тырысқанының ке­сірінен біраз уақыт қаражат жина­ғандар үй ала алмай қалып отыр. Екі ортада құрылыс компаниялары пайдаға көмілді», – дейді эко­номист. Әлбетте, азаматтарын ойлаған мемлекеттің өз тарапынан тиімді шарттары бар ипотекалық бағдар­ламасының болуы дұрыс. Бірақ сол жасалған қамқорлықтың әу бастағы мақсатқа жеткізгені маңыздырақ. Яғни, әр жаңа ипотекалық бағдар­лама ашық деп жарияланған сайын нарықта жылжымайтын мүлік баға­сы қолдан көтеріле берсе, одан зар­дап шегетін – қарапайым халық. Ал егер бәріне ортақ, плюс-минус­тері ескерілген бір ғана бағдарлама болатын болса, жұрт да қайта-қайта «жел­пініп», сұранысты арттыра бермес еді. Тұрақты даму сондай болатын сияқты.

JadiraЖадыра АҚҚАЙЫР