Үйдің күйі келеді тетік болса...

Бұған таяуда Президенттің өзі назар аудартып, сынға алды. Онда Үкімет мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) форматынан бас тарта ма? Жоқ. Биыл шілдеде жаңа талаптар күшіне енеді, ал Үкімет пен Парламент Мемлекет басшысы қойған міндетті жүзеге асыруға қажетті тетіктерді тездетіп әзірлеуі тиіс. 

Кез келген мемлекеттің даму белесінде қан­ша­лық­ты биік көтерілгені оның тек саяси, әлеу­мет­тік, экономикалық жағдайына ғана емес, со­ны­­мен бірге ауылы мен қаласының сыртқы кей­піне, олар­дағы әрбір ғимараттың сәулеті мен си­қына, олар­дың санитарлық нормаларға қан­ша­лық­ты сай ке­летініне, яғни мұнтаздай тазалы­ғы­на, әлде қо­қысқа бөгіп, былығып жатқанына, аумақ­тың жа­сыл желекке бөленгеніне, әр аулада бала­лар­дың спорт алаң­дарының, ересектерді бұ­қа­ралық спорт­қа елік­тіретін Street Workout аймақ­та­ры­ның болуы­на және басқасына қарап бағам­да­лады, оң не теріс көзқарас қа­л­ыптасады. 

Осының бәрі бізде бар ма? «Жоқ!» деп шындықты қаперге салды Мемлекет басшысының өзі. Ал Үкіметтен жоқтың жетегінде кете бермей, жігерлі әрекет етіп, ел бюджетінен, сондай-ақ демеушілер, олигархтар, туған жерінен кіндігі үзілмеген қайырымды кәсіпкерлер көмегі сияқты өзге қаржы көздерін тауып, олқылықты түзеу талап етіледі. Қ.Тоқаев 2023 жылғы 19 сәуірде, Ақордада өткен еліміздің әлеу­меттік-экономикалық даму мәселелері жөнінде кеңейтілген кеңесте Смайылов Үкіметі мен әкімдерге осындай нақты міндет қойды. 

Жалпы, Қасым-Жомарт Тоқаев тұрғын үй қорын және әлеуметтік инфра­құрылымды дамытуға жете көңіл бөліп келеді. Соның нәтижесіндей, Прези­денттің тапсырмасымен 2019 жылғы желтоқ­санда ел Парламенті «Кейбір заң­намалық актілерге тұрғын үй-коммунал­дық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңын қабылдады. Құжат 2020 жылдың басында күшіне енді. 

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашы­лығын жаңғырту мен дамытудың қазақ­стандық орталығының (ТКШ орталығы) түсіндіруінше, 2020 жылғы 7 қаңтарда іске қосылған жаңа заң пәтер иелері ко­оперативтерінің (ПИК) орнына кондо­миниум объектілерін басқарудың жаңа формасын енгізуді қарастырды. Бірақ ол заң аясында басқарудың тек 2 нысаны қарастырылды, бұлар: мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) және Жай серіктестік (ЖС). Айырмашылығы сол, біріншісінде заңды тұлғаны әділет органында тіркеу қажет, екіншісінде заңды тұлға құрмай, ЖС-ке мүше баспаналар үшін бір есепшот ашса жеткілікті.  

Қазақстандық ТКШ орталығының дерегінше, еліміз бойынша 39 727 жай серіктестік пен 5 721 мүлік иелерінің бірлестігі тіркелген. Алайда аз болса да, МИБ дау-жанжал туындатты. 

Реформа неге тұйыққа тірелді?

Негізі, бастапқы идея жақсы еді: салада шенеуніктердің бұйрық, диктатынан бас тартып, демократия орнату, сөйтіп, әрбір көп қабатты тұрғын үйдегі пәтердің және коммерциялық нысанның қожайын­дары­на өз меншігін өз бетінше басқаруға мүм­кіндік беру. Себебі әр үйдің қандай проб­лемасы барын және бірінші кезекте оның қайсысы шешілуі тиістігін, сәйкесінше, тұрғындардың қаржысы қайда жұмсалуы керектігін олардан артық кім біледі? Сонымен бірге «өзім дегенде өгіз қара күшім бар» дегендей, төл мүлкін қорғауда тұрғындар белсенділік танытатын болар? Бірақ бастаманың тулаған толқыны өмір шы­найылығының жарына соғылып қайт­ты. Шенеуніктердің тұрғын үй қорына қатысты барлық жауапкершілікті өз мой­нынан алып тастап, қарапайым тұрғын­дарға арта салғаны анықталды. Әкімдіктер жанында осы процесті қада­ғалауы шарт, Тұрғын үй инспекциялары тұрғындар дауына араласудан, қазылық етіп, тура жолды нұсқаудан ат-тонын ала қашты. 

Ал осы реформаның көш басында жүріп, жетекке алатын операторы болуы тиіс қазақстандық ТШК орталығының не бітіріп жатқаны түсініксіз. Бұқарамен қоян-қолтық араласып, түсіндіру жұ­мыс­тарын жүргізбек түгіл, тіпті статистиканы дұрыс жүргізе алмай отыр. Оның ресми сайтындағы «ПИК-тен МИБ-ке өту» атты арнайы бөлімінде тек ескі ақпарат тұр: онда елімізде тұрғын үй қорын басқарудың 2 түрі ғана бары көрсетілген. 

Шынында, бір айдан астам уақыт бұрын, 2023 жылғы 15 наурызда Мемлекет басшысы Қ.Тоқаев тұрғын үйді басқарудың жаңа үшінші түрін енгізген ТКШ мәсе­лелері жөніндегі жаңа заңға қол қойды. Оны талқылау барысында сенаторлар сынағандай, 2019 жылы қабылданған МИБ-ке өту жөніндегі заңдық нормалар әлі күнге толыққанды іске асырылмаған. 

Атап айтқанда, басқарудың жаңа формаларына көшуге бағытталған рефор­ма аясында көп пәтерлі үйлердің 85%-ының тұрғындары бас қатырып жатпай, ең оңайын, яғни жай серіктестікті (ЖС) таңдай салған. МИБ-ті небары 11,5%-ы таң­дады. Масқарасы сол, 1 436 көп қабат­ты үйлердің тұрғындары басқарудың жаңа формаларынан бас тартты. Бұл да жаппай наразылықтың бір түрі болса керек.

2019 жылғы заң бойынша 2022 жылғы 1 шілдеде бұрынғы ПИК/КСК атаулы жойылуы тиіс еді. Алайда халықтың қарсылығына орай Үкімет оны бір жылға әрі шегеруге мәжбүр болды. Әйтсе де, жаңа меже – 2023 жылғы 1 шілде де жақын қалды. Ал МИБ жүйесі елеулі ілгерілеген жоқ.

Тұрғындарға МИБ неге тартымды емес?

Елордалық тұрғын үй кешенінің МИБ төрағасы Нұрболат Жәкенұлы жай серік­тес­тіктердің мәселені шешпейтінін түсіндірді. 

«Әрбір әкімдікте ПИК-тен жаңа бас­қару формаларына көшудің нақты кестесі болды. Сондықтан әкімдіктер есептерін көркейту үшін ПИК басшыларынан тез тарап, тізгінді тұрғындарға беруді талап етті. Ал тұрғындар жаппай МИБ-ті емес, ЖС-ті таңдады. Неге? Өйткені МИБ құру үшін заңды тұлғаны Әділет министрлігінде тіркеп, оның жарғысын қабылдау, МИБ төрағасын сайлап, оған жалақы төлеу, бухгалтер жалдау қажет. Басқа да шығыны көп. ЖС-та оның бірі жоқ, тұрғындар өзара келісімге келіп, қимылдай алады. Мысалы, үйдің инженерлік коммуни­кациялық желілерін жаңалау, жарылған құбырды ауыстыру қажет болса, өзара ақша жинап, өздері сатып алып, сантехник маманын жалдайды», –  деді Н.Жәкенұлы.

Бірақ оның пікірінше, бұл тетік те жұмыс істемейді. Себебі заң бойынша ЖС-та көпқабатты үйдегі әрбір пәтердің немесе коммерциялық орынжайдың иесі келісімге қол қоюы тиіс. Онсыз ортақ есепшоттан ақша жұмсауға жол берілмейді екен. Ал олардың бәрін тауып, кездесу, шығынның қажеттілігін түсіндіріп, қолын жинау бірнеше айға созылуы мүмкін. Иесі шетелге көшіп кеткен, пәтерін агенттік арқылы жалға беретін баспаналар жетер­лік. Ірі қалаларда көптеген тұрғын үйдегі пәтерлердің жартысына жуығы арендада. Содан жүгіруден жалыққан белсенді тұрғын бәріне қолды бір сілтеп, бастаған істі орта жолда тастай салады. Тұрғын үйде солай проблема шешімін таппай, қор­далана береді.

Ал МИБ-те шешім қабылдау әлдеқайда жеңіл: жиналысқа қатысқан пәтер, тұрғын емес орынжай иелерінің 50 пайыздан көбі құптаса жеткілікті. Қарсы адам қалмасын деген қатаң консенсус талап етілмейді. Мысалы, егер 100 пәтерлі үйде МИБ құ­рыл­са, оның жиналыстарына 51-інің иесі қатысса, кворум бар деп есептеледі. Осы қа­тысушылардың 26-сы ұсынысты жақ­таса, шешім қабылданды деп саналады. 

Мұның сыртында, ЖС-тен айырма­шы­лығы, МИБ төрағасы жергілікті әкім­дікке жүгініп,  «Халық қатысатын бюджет» бағдарламасы аясында ескірген тұрғын үйге бюджеттік қарызға күрделі жөндеу жүр­гізе алады. Немесе әкімдік МИБ өтіні­шімен лифтіні ауыстырып беруі мүмкін. Ол қарызды тұрғындар ай сайын бір-екі мың теңгеден бюджетке қайтарады. Соны­мен бірге МИБ әкімдіктен сұрап, қаладағы бірыңғай сәулет стилін түзу аясында үйдің қас бетін тегін жөндеткізіп, абаттандыра алады. 

Ендеше МИБ үйді басқару мен күтіп ұстауда ең оңтайлы нұсқа болып көрінеді. Бірақ олай болмады. Неге? Мемлекеттің саланы бассыз, бақылаусыз, бетімен жібергенін түсінген ары таза емес жандар МИБ-ті заңсыз баюдың қайнарына айналдырды. Салдарынан, мегаполистерде тұрғындарынан жүздеген миллион теңге төлем жиналатын алып, элиталы тұрғын үй кешендерінде әрбір подъезд әділет органдарында жеке МИБ-ін тіркетіп алған. Депутаттар, ірі лауазымды шенеу­нік­тер де тұратын астаналық Highvill тұр­ғын үй кешенінде бір кіреберісте бірден екі МИБ-тен тіркеліп, олар бірін-бірі заң­сыз санап, соттасты. Әрқайсысы тұр­ғындар арасынан төл командасын түзіп, олар өзара қырқысты. 

Тағы бір түйткіл сол, дау туындаған тұрғын үй кешендеріндегі МИБ төрағалары өзінің кез келген шешімін мақұлдайтын тұр­ғындар тобын қалыптастырғаны әшке­ре­ленді: сыйға сый деп, МИБ төрағасы ол тұрғындарды эксплуатациялық төлемді немесе «ОДН» шығынын төлеуден боса­тады. Бұл Қазақстанда тұрмыстық коррупцияны өрістетті. 

Жағдайды түзеу үшін биылғы 15 наурызда жаңа заң қабылданды. Ол шектен тыс танымал болып кеткен жай серіктестік құруға шектеу қойды. Бұдан былай пәтер саны 30-дан аспайтын тұрғын үйлерде ғана ЖС құруға рұқсат етіледі. Қазақстанда бүгінде пәтер саны отыздан аспайтын шамамен 10 211 тұрғын үй бар. Ал одан да шағын үйлерде МИБ не ЖС қызметіне қосымша шығындалу орынсыз. Сондықтан басқарудың жаңа формасы – тікелей бірлескен басқару (ТББ) енгізіліп отыр. ТББ пәтер саны 16-дан аспайтын шағын тұрғын үйлерде құрыла алады. Жаңа заң әкімдіктердегі тұрғын үй инспек­цияларына жаңа өкілеттік береді: тұрғын­дар басқару формасын таңдауда келісімге келе алмаса немесе оған көшуге дайын болмаса, онда инспекция олар үшін 1 жылға уақытша басқарушы компанияны бекітіп беруге құзырлы болады.  

Жаңа реформа нені жетілдіреді?

Биылғы 19 сәуірде өткен еліміздің әлеуметтік-экономикалық даму мәселе­лері жөнінде кеңейтілген кеңесте Мемле­кет басшысы тұрғын үй қорын тиімді басқару мәселесін түбегейлі шешетін кез жеткенін нықтады. Қ.Тоқаевтың байла­мын­ша, МИБ институтын енгізуге бағыт­талған реформа аяғына жеткізілмеді. Бұрынғы ПИК-тердің жаппай жабылып, тарих еншісіне кететін күні таяды. 

– Жалпы, біз МИБ реформасында қатты қателестік. Енді әкімдер Үкіметпен бірге осы тұйықтан шығатын жолды табуы тиіс. Өйткені біршама күрделі ахуал қалыптасты. Мұндай жағдайдағы басты міндет, яғни адамдарды сапалы және ай­қын қызметтермен қамту міндеті орын­далмады. Сонымен бірге аталған реформа жергілікті өзін-өзі басқару жүйесінің бірінші сатысын құруы керек еді. Олай болса, бұл міндет назар аударуға лайық, – деген Мемлекет бұл салада заңнама өзгеретінін білдіріп, Мәжіліс пен Сенатты және мәслихаттарды белсенді қатысуға, орынды ұсыныстар енгізуге шақырды. 

Алматы әкімі Ерболат Досаев МИБ реформасының қате болғаны туралы Тоқаевтың сөзіне түсініктеме берді. Оның айтуынша, бұл – Қазақстанның МИБ-тен бас тартатынын білдірмейді.  

«Мен де қала әкімі ретінде Мемлекет басшысына тұрғын үйді басқару саласында проблема қордаланғанын баяндаған болатынмын. Мәселен, Алматыда көп қабатты үйлердің 90% астамы басқарудың жаңа формаларына көшіп алды. Бірақ проблемалар бар: заңда МИБ басқаратын­дардың жауапкершілігі жазылмаған. Олардың не істей алатыны, не істеуіне тыйым салынғаны, қандай шешім қабыл­дауына рұқсат етілетіні егжей-тегжейлі көрсетілмеген. Үй басқарудың жаңа институты тиімді жұмыс жасағаны жөн, сол үшін қажетті заңнамалық өзгерістер 2023 жылғы 1 шілдеге дейін бекітілуі керек», – деді Е.Досаев.

Осы мақсатта Президент Үкіметке және Парламентке тапсырма берді. Енді олар тездетіп, саланы ретке келтірер шешімдерді қабылдап, іске асыруы қажет. Үйсіз адам күйсіз адам екені мәлім, бірақ басқаратын органы дұрыс болмаса, үйдің де күйі қалмайды.

Елдос СЕНБАЙ