Риелторлық сала реттеуді қажет етеді

Қызметі мемлекет тарапынан реттелмейтін риелторлардың халыққа тізесі батып барады.

Құзырлы органдардың, депутаттардың, сарапшылардың айтуынша, олар аярлық жасап, елді алдайды, билігін пайдаланып, белден басады. Сондықтан Ұлттық экономика министрлігі бұл салада реформа бастауды ұсынып отыр. Мәселен, оларды адвокат, нотариус сияқты өзін-өзі реттеуші ортақ палаталарға, бірлестіктерге біріктіріп, солар тарапынан бақылау орнату мәселесі пысықталады.

Баспананы «қақпанға» айналдырғандар

Полицияның баянаттары мен ақ­­параттар легі риелторлар жасап жатқан қылмыстарға толы. Мысалы, осы дүй­­сенбіде, 10 маусымда ІІМ Қарағанды облысында 14 пәтерді заңсыз иемденген «қара риелторларды» әшкерелегені жа­­рия болды. Қылмыстық топты Қа­­­ра­­­ғанды облысы Полиция департа­­ментінің ұйымдасқан қылмысқа қарсы күрес бас­­қармасы тауып, құрықтады. Топ құра­мына заңгерлер, адвокаттар, бір нотариус кірген. Олар қорқыту және зорлық-зомбылық көрсету арқылы зейнет­­­кер­лердің, мүгедектердің, маскүнем, наша­­қор жандардың мүліктері мен пәтерлерін заңсыз рәсімдеумен айналысқан. 

– Осылайша, олар 14 пәтерді заңсыз рәсімдеді. Қылмыстық топтың белсенді бір мүшесі – деструктивті діни ағымның жақтаушысы. 13 мамырда тінту іс-ша­раларын жүргізу барысында әртүрлі жылжымайтын мүлік пен жеке тұлға­лардың жеке деректеріне қатысты көпте­ген құжат тәркіленді. Қылмыстық топ­тың 28 мүшесі ұсталды. Олардың басқа да ұқсас қылмыстарға қатысының бар-жоғы тексерілуде. Тергеу аса ірі мөл­шердегі алаяқтық фактісі бойынша жүр­гізіліп жатыр, – деді ІІМ Ұйымдасқан қылмысқа қарсы күрес департаментінің өкілі Қуандық Алпыс.

«Қылмыстық топ заңгерлерден, ад­вокаттардан және нотариустан тұрса, мұның риелторлыққа қандай қатысы бар?» деген сауал туындауы мүмкін. Шы­нында, кез келген адам риелтор бола ала­ды, оның арнайы оқуы, жеке ма­ман­дығы жоқ. 

Ұлттық экономика министрлігінің түсіндіруінше, жылжымайтын мүлікті сату және жалға беру бойынша белгілі бір ақыға делдалдық қызмет көрсететін, өздерін «риелтор» атайтын адамдардың басым көпшілігі шынында пәтерін, ком­мерциялық мүлкін сатушылардың ха­­бар­­­­ландыруларын, жарнамасын жолай «агрессивті түрде тұтумен» ғана айна­лысады. Бұл ретте жылжымайтын мү­лік­тің қожайындары да, риелторлар да ха­барландыру орналастырудың бірдей интернет платформаларын, әлеуметтік желілерін пайдаланады. 

Нәтижесінде, риелторлардың бүкіл қызметі мүлік сатушының телефон нө­мірін және мекенжайын берумен, клиент­­ке қоса еріп барып, баспананы, коммерциялық мүлікті көрсетумен, ары дегенде, таныс, ымыралас нотариуске бағыттаумен шектеледі. 

Қазақстан риелторларының біріккен қауымдастығы дабыл қағып келеді: алаяқ риелторлар қазақстандықтарға және шетелдік қонақтарға шын мәнінде қо­лында жоқ пәтерлерді «жалға бере­тінді» шығарды. Олар өздерін «ақпарат агент­тіктері» деп атайды: тиісінше, клиентімен бірге пәтерді көруге еріп бармайды, тек тиісті ақысын алған соң сатылатын не жалға берілетін баспананың нақты адресін ұсынады. Ізінше аталған пәтер иесінің ол делдалмен еш қатынасының жоқтығы анықталады. «Агенттіктің» нөмірі белгілі бір уақыттан соң байланыс аясынан тыс, ағытылып қалады. Соның кесірінен, азаматтар электронды аудар­­ған қаражатын кері қайтара алмайды. 

«Бірер жыл бұрын «ақпараттандыру орталықтары» дегендер қаптап, жыл­­жымайтын мүлік саудаланатын барлық сервис пен сайтты толтырды. Бұл Ал­­­маты нарығынан басталды. Алдымен олар маркетинг пен пиарын ілгерілетуге мән береді, яғни түрлі жарнама беріп, арзан пәтерлермен жұртшылықтың на­­зарын өзіне аударады. Олардың хабар­­ландырулары көбіне кәсіби түрде жа­салады, әдемі фотосуреттермен әрлен­діріледі. Құрбандарын қызық­­тырып, құрыққа түсірудің барлық тәсілін пай­даланады. Төмен бағаға ынтығып, қо­ңырау шалған клиенттерді кейде офиске шақырады. Мүлік иесінің телефонын және мекенжай туралы ақпаратты бер­мес бұрын көз қылып, әлдебір келісімге қол қойғызуы да мүмкін. Осыдан кейін өз қызметіне ондаған мың теңге ақы алады», – дейді жылжымайтын мүлік саласының белгілі эксперті Лариса Степаненко.

Оның айтуынша, сазға отырғанын түсінген клиенттер ары қарай ешқандай іс-қимыл жасамауы, полицияға жүгінбеуі үшін алдаусыратады, жалған үміт «сый­лайды», басқа мекенжайларды бе­ріп, сенделтеді. Артынша ізім-ғайым жоқ болып кетеді. 

Тіпті, жұмысын жалғастыра беретіні жетерлік. Өйткені сарапшының ай­­­туынша, келісімде олар тапсырыс беру­­шіні баспанамен қамтамасыз ету бо­йынша ешқандай жауапкершілік арқа­ламайтынын нақты жазып қоятын­­­­дық­тан, заң жүзінде мін тауып, сотқа тарту қиын. Олар тек ақпаратты – жыл­­жы­­майтын мүлікті жалға беретін немесе сататын мүлік иелерінің телефон нө­мірлерін ұсынады. Ол ақпаратты ин­тернеттен ала салуы да мүмкін. Салда­рынан ілуде біреуі ұсталғанымен, жазасыз құтылып кетіп жатады. 

Алматыда «ойдан шығарылған» баспаналарды жалға берумен айна­­лысқан кезекті риелтор әшкереленді. 1998 жылы туылған азаматша пәтер­лердің нарықтағыдан көп арзанға жалға берілетіні туралы интернет пен әлеу­меттік желілерде фейк хабар­ландырулар орналастырып келген. Клиенттермен телефон арқылы ғана сөйлескен. Оларды көндіру үшін қызметінің ақысын толық емес, тек бір бөлігін төлеуге келіскен. Ақша түсісімен, клиентті бұғаттап тас­тайды немесе ұялы телефондарын ұзаққа сөндіріп қояды. Әйелдің үстінен Қыл­мыстық кодекстің 190-бабы («алаяқ­тық») бойынша сотқа дейінгі тергеу басталды.

Үкімет келіссөздер жүргізіп жатыр

Премьер-Министрдің орынбасары – Үкімет аппаратының басшысы Ға­лымжан Қойшыбаев депутаттарға жауа­бында риелторлар бассыз кете бер­мей­тінін, саланы тәртіпке келтіру бағы­­­тында жұмыстар басталғанын жеткізді.

– Елдегі риелторлық қызметті заң жүзінде реттеу қажет. Бұған риелтор­­лардың тұтынушыларды алдауы, оларға деген сенімсіздіктің өсуі, көрсетілетін қызмет ақысын шектен тыс көтеруі, алаяқтық сияқты теріс факторлар түрткі болып отыр. Риелторлық қызметті нормативтік реттеу тәсілдемелерін әзірлеу мақсатында Үкімет тиісті да­­йындық іс-шараларын жүргізіп жатыр. «Атамекен» палатасының, «Қазақ­стан­ның өзін-өзі реттеуші біріккен қауым­дастығының», «Орталық Азия қауым­дастығының» және басқа да ұйым­дарының өкілдерімен бірқатар кеңес өткізілді. Оның қорытындысында «Жыл­­жымайтын мүлік нарығындағы риелторлық қызметтер» ұлттық стан­дарты базасында «кәсіби риел­тордың» критерийлерін жасау ұсынылды, – деді Ғалымжан Тельманұлы. 

Бұл – бір. Екіншіден, адал риел­торлардың бірыңғай, жұртқа жария электронды тізілім-реестрін қалып­тастыру және онда әрбір нақты риел­тордың біліктілігін, тәжірибесін және басқа мәліметтерін көрсету пысық­талады. Үшіншіден, риелторлар мен клиенттер арасында жасалатын мәміле­лерді уәкілетті органдарда тіркеу бойын­ша талап заң жүзінде бекітілуі мүмкін. 

Төртіншіден, Еңбек, Қаржы ми­нистрліктері өзін-өзі жұмыспен қам­тушы саналатын риелторларға меди­­циналық сақтандырылуға, зейнетақы жинағын жинауға, салық төлеуге мүм­кіндік беру үшін Yandex taxi үлгісінде платформалық еңбекпен қамтудың пилоттық жобасын жүзеге асыруы керек. 

Бесіншіден, риелторлық қызметі үшін төленген әрбір чектен 1% ставк­асымен салық жинау үшін арнайы салық режимін осы салаға да тарату мәселесі қарастырылады. 

Вице-премьер риелторлар қызметін реттеу үшін заңнамалық түзетулер қабылданатынын хабарлады. Реформа әлгінде айтылған және басқа да ұсы­ныстарды ескереді. Оның аясында риел­торлар қызметіне міндетті өзін-өзі реттеуді енгізу ұсынылып отыр. Ғ.Қой­шыбаев бұл шаралар «риелторлардың қызметін тәртіпке келтіруге, риелторлық қызмет көрсету сапасының стан­дарт­тарын әзірлеуге, сондай-ақ тұты­ну­шылардың құқығын қорғауға мүмкіндік беретінінен» үміт білдірді. 

«Эксклюзивті» тұзақ

Әзірге риелторлар қазақ­стан­дық­тарды қан қақсатуын жалғастыруда. Жылжымайтын мүлік маклерлерінің қиянатына, «тонаушы комиссиясына», біліксіздігіне шағымдар әлеуметтік желіні кернеп тұр. Әміре есімде азамат пәтер сату кезінде риелторлардың ала­тын комиссиясы орта есеппен 500 мың теңгені құрайтынын айтады. Өйткені өз қызметіне баспана құнының 10-20 па­йызына дейін ақы алады. Олардың тарифін ешбір мемлекеттік мекеме, тіпті антимонополиялық орган реттемейді. Өзім би, өзім қожа режимінде қалаған ақысын бекітеді. Ол ол ма, бұл ақыны риелторлар пәтер сатушыдан да, сол пәтерді сатып алушыдан да өндіреді. Яғни, әр баспанадан қаржыны мил­лиондап қалтасына басады. 

Үй иесі не сатып алушы қымбат ақы­сын төлемейін десе, өзара келісімшартта кішкентай әріппен барлық даудың төрелік сот-арбитражда шешілетіні жазылған. 

«Төрелік сот дегені – жеке сот. Дау­ларды шешудің мемлекеттік емес ин­ституты саналатын арбитраждар өз өкі­леттігін асыра пайдаланады, әділетсіз, заңсыз шешімдер қабылдайды: қалпы­мен, риелторларды жақтап, соның пай­дасына шешім шығарады. Бұл жерде судьялардан айырмашылығы сол, ар­битрлар ешқандай жауапкершілік ар­қаламайды, оларды риелторлармен астыртын ымыраласудан, алдау мен алаяқ­тықтан ештеңе де тоқтата алмайды. Бұған қоса, Қазақстанда төрелік сот құру – күрделі емес: ЖШС құрсаң, заңгерлік білімі бар кез келген адамды жалдасаң болды, қалағаныңша сот төрелігін жүзеге асыра бересің. Арбитр­ларға қойылатын біліктілік талаптары төмен», – дейді Мәжіліс депу­таты Олжас Құспеков.

Соңғы үш жылда республикада жыл­жымайтын мүлікті сатып алу-сату бойын­ша 1,4 миллионнан астам мәміле бекі­­тілген: 2021 жылы – 606 056, 2022 жылы   465 822, 2023 жылы – 370 551 мәміле. Депутаттың айтуынша, Krisha.kz сияқты мамандандырылған сервис­терде, басылымдарда мүлік сату туралы орна­ластырылған хабар­­ландырулардың кем дегенде жартысын риелторлар жа­рия­­лаған. Салдарынан халық пен биз­неске солармен жұмыс істеуден басқа амал қалмайды. 

Ұлттық экономика министрлігінің сарапшылары тағы бір жайтқа назар ау­­дартты: риелторлар мүлік иелерін «экс­клю­зивті келісімшарттарға» қол қоюға көндіреді. Оған сәйкес, бұл пәтерді не коммерциялық мүлікті тек сол ғана сата алады. Салдарынан мұндай жағдайда бірін­шіден, мүлік иесі онысын тіпті өз бетінше де сата алмайды: тіпті өзі өткізсе де риелтордың ақысын бәрібір төлеуі керек. 

Екіншіден, ол сауатты, пысық, бі­лікті өзге риелтордың қызметіне жүгіну құқығынан айырылады. Соның кесі­рінен «эксклюзивті» риелторының әре­кетсіздігіне, жалқаулығына, білік­сіз­дігіне, дөрекілігіне және басқа теріс қы­­­лығына көңілі толмаса да, үнсіз кө­неді. Әйтпесе, төрелік сотқа сүйрейді. 

Ұлттық экономика министрлігі эксклюзивті келісімшарттарда риел­торлар өз талаптарын бұзғаны үшін мү­лік иелеріне жоғары айыппұл санк­цияларын салатынын жеткізді. Ол айып­пұлды риелторлар сот арқылы, сон­дай-ақ соттан тыс тәсілдермен де өндіріп алады екен. Сөйтіп, ары таза емес риелторға жүгінген қазақстандықтар төл мүлкіне иелік ету құқығынан айы­рылады.

Осының бәрі бұл саланы тезірек заң жүзінде қатаң реттеудің қажеттігін көр­сетеді.

Елдос СЕНБАЙ