Қаржы сарапшысы Айнұр Абсалямованы Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ахуалы, жылжымайтын мүлік сатылымы, мемлекеттің және екінші деңгейлі банктердің ипотекалық бағдарламаларға қатысуы, түрлі бағдарламаның артықшылықтары мен кемшіліктері туралы әңгімеге тартқан едік.
– Еліміздегі ипотека нарығының жалпы жағдайы, тұрғын үй бағасындағы өзгерістер және оған әсер етуші факторлар туралы әңгімелеп берсеңіз... – Тұрғын үй бағасы түрлі факторға байланысты қашанда құбылып тұратыны белгілі. Мәселен, 2020 жылдың қорытындысы бойынша елімізде орташа алғанда баспананың бастапқы нарықтағы бағасы 5%, қайталама нарықтағы бағасы 14%-ға артты. Ал 2021 жылы қаңтар айында жаңа үйлердің бағасы –3,8%, қайталама нарықтағы үйдің бағасы 7,2%-ға бір-ақ көтерілді. Маусым айында жаңа үй – 0,9%, қайталама нарықтағы үй 1,2%-ға қымбаттады. Жаңа жылдан бастап баспана бағасының аяқ астынан қымбаттауына ипотека нарығына зейнетақы ақшасының құйылуы ықпал етті. Соның әсерінен ипотекалық серпіліс бұрынғыдан бетер үдеді. Өткен бес айда республика бойынша жалпы сомасы 216 млрд теңгенің ипотекалық кредиттері берілді. Бұл цифрға халықтың баспана сатып алу үшін зейнетақы қорынан алған қаржысын және қосыңыз. Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорының (БЖЗҚ) баспасөз қызметінің дерегінше, бүгінге дейін 350 269 адам тұрғын жағдайын жақсарту үшін зейнетақы қорынан өкілетті операторлардың есепшотына 1,6 трлн теңге аударған. Біз жылжымайтын мүлік нарығын ұдайы мониторингтеп отырамыз. Сонда былтыр осы елордада клиенттеріміздің біз арқылы 15-16 миллион теңгеге алған үйлері қазір 21-22 миллион тұрады. Үй қымбаттап жатыр, оның құны қашанда көтеріле береді. Бірақ соған қарамастан жылжымайтын мүлікке деген сұраныс ешқашан бәсеңдемейді. – Мемлекеттің бағдарламаларымен бірге басқа әр банктің де өздерінің ипотекалары бар. Жалпы, республика бойынша ипотекалық портфельдің көлемі қандай, жұрт қандай бағдарламаға көп иек артады? – Кейінгі бес жылда банктердің жалпы ипотекалық портфелі 2,8 есе өсті. Ол 2015 жылдың қаңтарындағы 900 млрд теңгеден 2021 жылдың мамырында 2,5 трлн теңгеге дейін жетті. Тұрғын үй нарығында көпшіліктің сұранысының артуына мемлекет тарапынан жеңілдікпен берілетін «7-20-25» және «Баспана хит» ипотекалық бағдарламалары, Отбасы банктің қолжетімді несиелеу бағдарламалары, сондай-ақ тұрғындардың әртүрлі осал тобына арналған әлеуметтік несиелеу бағдарламалары оң әсер етті. Сонымен қатар мемлекет түпкілікті несие алушы үшін кредиттің құнын мақсатты түрде жылдан-жылға төмендетіп отырды. Ипотекалық кредиттің мөлшерлемесі 2015 жылғы 9,6%-дан 2021 жылы 8,3%-ға түсті. Ипотекалық кредиттің қомақты бөлігі Отбасы банкінде (56%) шоғырланған, одан кейін осы нарықтағы ірі ойыншылар Сбербанк (16%), БЦК (13%) және Халық банк (9%). Мәселен, «7-20-25» бағдарламасын жүзеге асыру бойынша БЦК-тің көрсеткіші үздік, ал «Баспана хит» бағдарламасымен жұмыс істейтіндердің көшбасында Сбербанк тұр. Дегенмен аталған бағдарламалардың бәрін мемлекет қаржыландырып отырғандықтан, екінші деңгейлі банктер бұл жерде қазынаның ақшасын таратушы ұйымдардың қызметін ғана атқарады. – Бүгінде ипотекалық баспана алғысы келетін адамдардың сұранысы қандай, оларды не толғандырады? Олардың артық-кемі, тұрғындарға қолайлысы қайсы? Сіздің ұйымның тарапынан қандай қызметтер көрсетіледі? – Әр банктің өз ерекшелігі бар, дегенмен де баспана алғысы келетін адам салынып жатқан үйлерге үлескер болып кіргені жақсы, онда баға жағынан көп ұтады, ал дайын баспана іздесе бәрібір біршама артық төлеуіне тура келеді. Қалай болғанда да, адамдардың қолдағы қаржы мөлшеріне қарай өздері армандаған пәтерін тауып беруге тырысамыз. Мәселен, сіздің көпқабатты ғимараттағы пәтер емес, жеке тұрған жер үй алғыңыз келді делік, бірақ барлық банк жекеменшік үйлерді рәсімдемейді. Ол үшін «Халық банк» АҚ, «Сбербанк» АҚ және «Алтынбанк» ААҚ-на бару керек. Алтынбанк тек қала ішіндегі кірпіш үйлерге ипотека береді. Ал Сбербанк қала аумағынан 30 шақырым қашықтықта орналасқан ауылдар – Талапкердегі, Қояндыдағы, Илинкадағы, тағы басқа үйлерге де бере береді, тек шпалдан ссалынған тұрғынжайға ғана ипотека рәсімдемейді. Соның бәріне жөн сілтеп, кеңес береміз. Сондай-ақ тек әйелдерге арналған «Ұмай» деген ипотекалық бағдарлама ашылды. Ипотека 12%-бен 13 жылға (10 жыл -12% + 3 жыл – 3%) беріледі. Мұнда үміткерлердің жалақысы 320 мың теңгеден аспауы тиіс. «Отбасы банкі» АҚ ипотеканы 8,3%-бен береді, оның да өзіне тән артықшылықтары бар. Жалпы, мемлекеттің ипотекалық бағдарламаларының қайсысы болсын халыққа тиімді. Бірақ бұл тегін деген сөз емес, банктер бәрібір пайда тауып отыр. Оның үстіне, маусым айынан бастап банктер «Баспана хит» бағдарламасы бойынша өтініш қабылдауды тоқтатты. Бағдарламаға бөлінген 600 млрд теңге лимит 2021 жылдың аяғына дейін игеріліп бітуі тиіс. Ал «7-20-25» бағдарламасы 2022 жылдың соңына дейін 1 трлн теңгенің лимиті игерілген соң аяқталмақ. Сөйтіп, мемлекет ипотека нарығынан алыстай бастады, бұл жекеменшік банктерге тиімді, олардың ипотекалық бағдарламаларына сұраныс көбейеді. Өйткені халыққа бәрібір үй-жай керек, көпшілік қалай болғанда да, ипотекаға жүгінуге мәжбүр болады. Ал жекеменшік банктердің ипотекалары қымбатырақ –14-15-16%. – Жақында ипотека нарығына цифрлық қызмет көрсететін Freedom Finance Bank келді. Енді банктерге бармай-ақ, үйде отырып онлайн ипотека рәсімдеуге мүмкіндік туды. Осы туралы не айтасыз? – Жаңа цифрлы ипотека клиенттің банкке бармай және құжаттарды жинамай, кез келген жерде отырып үйге онлайн бағалау жасатуға, оны бірер минуттың ішінде рәсімдетуге мүмкіндік береді. Ол үшін тек телефон нөмірі мен ЖСН көрсетсе жеткілікті. Пәтер сатып алу процесі ең ұзағанда бір тәуліктен аспайды. Клиент онлайн өтініш жолдағаннан кейін егер мемлекеттік деректер қорындағы барлық құжаты дұрыс болса, бір тәуліктің ішінде жаңа үйдің қожайыны болып шыға келеді. Бұл үшін ХҚКО-ға да барудың қажеті жоқ. Мұндай жағдайға процестің барлығын цифрлау арқылы қол жеткізіліп отыр. Займ беру жөніндегі шешімді банктің қызметкері емес, автоматтандырылған жүйе өзі жасайды. Сатушы мен сатып алушының барлық процесі банк қызметкерінің қатысуынсыз өтеді. Тек екі тарап нотариуста сату-сатып алу шартына қол қою үшін ғана жолығады. Бұл мәзірет те дайын тіркеу шартында жүзеге асырылып, бар-жоғы жарты сағат қана уақытыңызды алады.Сұхбаттасқан Дәулет АСАУ