Үй басқаруға дайынбыз ба?

Үй басқаруға дайынбыз ба?

Алдағы екі жылда елі­міз­­дегі пәтер ие­ле­рі коопе­ра­­тив­­­тері (ПИК) тү­гел­дей жа­бы­­ла­­ды. Олардың орнына Мен­­шік иелерінің бір­лес­тігі мен Қа­­ра­па­йым серіктестік тү­­­рін­­дегі ұйым­дар құ­­ры­лып жа­тыр. Бұл нор­ма жыл ба­сын­­да күшіне енген «Тұр­ғын үй-ком­му­налдық ша­руа­шылығы мәсе­лелері бойынша заңда» көз­делген. Енді көппәтерлі тұр­ғын үйлерді пәтер иелері бас­­қарады. Бұған халық дайын ба? Айтқандай, жаңа нор­ма ПИК өкілдерінің ұйқы­сын қашырғандай. Олар жаңа жүйені енгізу тұрғын үйді кү­тіп ұстау шығынын өсіріп жібе­реді, наразылықтың көкесі сон­да болады дейді. Жаңа заң­ның біз білмейтін тағы қандай түйткілдері бар?

 

ПИК-тен неге бас тарттық?

Заң жобасын жасаушылар соңғы жылдары ПИК жұмысына қатысты шағым көбейгендіктен, мүлік иесі мен ПИК құқының ара­жігін ажырату қажет болғанын айтады. Бұрынғы жүйеде ПИК-тің қарамағында 10-40 үй болса, олардың ПИК шотына аударған ақшасына 40 үйдің ары кетсе жартысы жөнделетін, жөндеусіз қалған 20 үйдің тұрғыны біз неге басқа үйді жөндеу үшін қаржы құюымыз керек деп мәселені төте­сінен қойды. ПИК-ке деген көңіл толмау осындай мәселелерден туындады. Оның үстіне, ПИК-тер пәтер иелері үшін ашық бо­­ла алмады. Қаржылық есеп бе­руге қа­білетсіз болып шықты. Бұ­ған «Менің үйім» өзін-өзі бас­­қарушы кондоминиум тұр­ғын­да­ры қауымдастығының ат­қару­шы директоры Жанна Қабыл­бе­кованың айтқаны – мысал.

«ПИК шарт жасаған бас­қару­шы компаниядан есепте бас­қарушы компания өрт қызметіне, дезинфекцияға ақша аударыпты. Ал өртке қарсы қызмет біздің үйге келген емес, онда біз оған не үшін төлеуіміз керек?», – дейді Ж.Қабылбекова. Оның айтуынша, дезинфекция қызметі үшін бір үйден айына 50 мың теңге тө­ленг­ен. Сол қызметті ұсынған ком­панияға хабарласқанда, бір үйді тыш­қанға қарсы улау құны 8 мың теңге екенін білген. «ПИК есептеу құралдарын тексеру үшін деп, бізден ай сайын ақша алып отырыпты. Ал тексеруші компания ондай тексеру төрт жылда бір-ақ рет жасалуы керек дейді», – деді ол. Міне, ПИК-тердің басым бөлігінің сиқы осындай еді. ПИК-тің заңгері мен бухгалтерін орнынан табу да мұң болатын. Жұмыстан кетіп қал­ғалы біраз болды, орнына адам іздеп жатырмыз деген ПИК бас­шысы осы штаттар үшін тұрғындар есебінен жалақы төлеген де де­рек тіркелген. Осындай олқылық­тар­дың орнын толтыру үшін көп­пәтерлі тұрғын үйлердің күтімін пәтер иелерінің өзіне жүктеді. Жаңа жүйе бір шот – бір үй – бір басқару органы бойынша құры­ла­ды. Енді әрбір үйдің ақшасы сол үйге ғана жұмсалады.

 

МИБ пен ҚС-тің айырмасы не?

Жаңа заң нормасына сәйкес, пәтер иелері Меншік иелерінің бірлестігі мен Қарапайым серік­тес­тіктің бірін құруы керек. Екі ұйымның айырмасы не? Қара­пайым серіктестік – заңды тұлға емес, ал МИБ заңды тұлға, ком­мер­циялық емес ұйым. ҚС 20-30 пәтерлі үйлерге арналған. Сон­дық­тан бұл ұйымның есепшоты болмайды. Ал МИБ-те есепшот болады.

«ҚС құрғандар өзара сенім ар­қылы жұмыс істейді. Жаңа заң­ға сәйкес, екі пәтері бар үй кон­доминиум болып саналады. Мы­салы, екі қожайыны бар коттеджді күтіп ұстау немесе жөндеу үшін МИБ құрып, шот ашудың ке­регі жоқ, ҚС құрса болғаны. Пент­хаустарда да солай. Ал көппәтерлі үйлерге ҚС жарамайды, – дейді Жанна Қабылбекова.

Ал МИБ қалай құрылады? Ол үшін әуелі, көппәтерлі тұр­ғын үйдегі тұрғындардың, кем де­­генде, он пайызы жиналып бас­та­машыл топтың жиынын өт­кізеді. Ол жиынның хаттамасына бас­та­машыл топ қол қояды, содан кейін тұрғындарды түгел қамтитын жиын өтетін күнді белгілеп, он күн бұрын хабарлайды. Айта кетерлігі, хабарландыруда жиналыстың күн тәртібі (басқару формасын таңдау, үй кеңесін сайлау, МИБ төрағасын сайлау және т.с.с) міндетті түрде жазылуы керек. Егер әрбір жиын­ның хаттамасы талапқа сай жазыл­маса, ол жиынның заңды күші бол­майды. Ал тұрғындар (пәтер иелері) жиналысында Үй кеңесі құрылады. Ол кеңесте кемінде үш мүше бо­лады. Үй кеңесінің құрамы үш жыл сайын өзгеріп отырады. МИБ төрағасы Үй кеңесінің құрамына кірмейді. МИБ төрағасына жала­қы төлеу-төлемеуді тұрғындар ше­шеді, егер МИБ төрағасы үйді бас­қара алмайтынын айтса, онда тұр­ғындар үйді басқарушы компа­нияға тапсыру туралы шешім қа­былдайды. Басқарушы компания Үй кеңесіне ай сайын атқарған жұмысы мен жұмсаған қаржысы туралы есеп береді. Пәтерін жалға берушілер Үй кеңесіне бұл туралы хабарлауға міндетті.

МИБ-ке мүше пәтер иесіне ағымдық және жинақтаушы деп аталатын екі түрлі шот келеді. Ағым­дық шотқа күнделікті көр­се­тілетін қызмет үшін ақы төле­неді, ал жинақтаушы шот – үй­дің зейнетақы жинағы іспетті. Бұл шоттың ақшасы үйді күр­делі жөн­деуден өткізуге ғана жұмсалады. Күрделі жөндеуді талап ететін үй­лердің жобалық-сметалық құжатын жергілікті атқарушы орган әзірлеуі керек. Жергілікті атқарушы ор­ган бюджет қаражаты есебінен күр­делі жөндеу жүргізілетін үйдің тұр­ғындарымен келісім жа­сай­ды. Сөйтіп, республикалық бюд­жеттен бөлінетін қаражат пен өз бюд­жетінен шығаратын қара­жат­ты қосып, көппәтерлі үйді күрделі жөндеуден өткізеді. Бұл кезде тұрғындар тарапынан жинақтаушы шотқа ай сайынғы төлем жасала береді. Күрделі жөн­деу жүргізілгеннен соң 8 жыл өт­кен­нен кейін жинақтаушы шот­қа жиналған ақша әкімдікке беріледі. Ал егер жинақтаушы шот­тағы ақша жетпесе, Тұрғын үй жи­нақ банкі қал­ған қарыз бойын­ша 2 пайызбен несие береді Бұл механизм бойын­ша жұмыс биыл басталады.

 

Жаңа норма халықты несиеге «отырғыза» ма?

Нұр-Сұлтан қаласы «Бай­қоңыр» ауданы ПИК қауымдасты­ғының төрағасы Қайрат Сәукен­ұ­лы Тұрғын үй құ­­ры­лыс жинақ банкі арқылы 2 па­­йыз­дық несие беру тұрғындарды банкке қа­рыздар ету деп санайды.

«Сонда тұтас бір үйдің тұрғыны банк­ке қарыз болып шығады. Ер­тең ол қарызды төлемесе, үйіңді алып қоюы да мүмкін. Азаматтық кодекске сүйенсек, бұл адам құқын аяқасты ету. Сондықтан пәтер иелеріне МИБ мен ПИК-тің бірін таңдау құқын беруіміз керек. Мен Мәжілісте заң жобасын талқылған жұмыс тобының екі отырысына қатыстым. Сонда халықтың 80 пайызы ПИК-ке қарсы деді, мен керісінше дер едім, халықтың 80 пайызы ПИК-ті қолдап отыр. Тұрғындарда таңдау болуы ке­рек. Өз басым заңды шикі деп санаймын», – дейді ол.

Ал заң жобасын жасаушылар ПИК-тердің байбалам салатын жөні жоқ, өйткені оларға жұ­мыс бағытын өзгертуге екі жыл уақыт беріліп отыр дейді. Мы­салы, меншік иелері сенім арт­қан ПИК-тер 2022 жылдың 1 шіл­десіне дейін жұмыс істей береді. Аталған мерзімде ПИК-тердің көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару қызметі автоматты түрде күшін жояды. Ол ПИК-тер ары қарай қыз­метін көппәтерлі үйлерге сервистік қызмет көрсетуші ком­пания ретінде өзгерте алады. Бұл талапқа бағынбағандардың үстінен тұрғын үй инспекциясы сотқа ПИК-ті күштеп тарату туралы өті­ніш беруге құқылы екен. Ал ПИК жұмысына мүлдем көңілі тол­майтын тұрғындар келер жылдың 7 қаңтарына дейін көппәтерлі тұрғын үйді басқару формасының бірін (МИБ пен ҚС) айқындауы тиіс.

Қайрат Сәукенұлы болса, жаңа норма ПИК үшін төлеп келген шығынды екі есе өсіріп жібереді деп болжап отыр. «Қа­раңызшы, әр үйде жеке шот бо­лады дейді, онда 60 пәтерлі үйдің шотындағы ақша неге жетеді? Үйдің ауласын күнделікті сыпырудан артылмайды. Бұл тұр­ғын үйді күтіп ұстауға жұм­са­латын шығынды ұлғайтады, бұрын ПИК үшін шаршы метріне 25-35 теңге төлегендер 60-70 тең­­­ге­ден төлеуге мәжбүр болады. Оған қо­­қыс шығару, домофон, лифті қыз­­метінің ақшасын қо­сыңыз», –
дейді.

Мәжіліс депутаты, заң жобасы бойынша жұмыс тобының жетек­шісі Сапар Ахметовтің пікірінше, ПИК төрағалары тұрғындардың жағдайына емес, өздерінің табы­сына алаңдап отыр. Себебі бұ­рын­ғы заңда ПИК төрағасының өкілеттігі қашан тоқтайтыны жазылмаған, сондықтан олар ПИК-ті 20-30 жыл басқарып келді. Ал жаңа заңның ерекшелігі сол – бар билік тұрғындардың өз қолына берді. «Бұл ПИК басшыларына ұнамайды. Олардың ПИК үшін төленетін ақша көтеріледі дегені бос сөз. Астанада ПИК-тердің 25 пайызы ғана қалды. Заң оларға бүгінге дейін көп мүмкіндік бер­ді. Біз енді халықтың меншік иесі ре­тіндегі жауапкершілігін оятуымыз керек», – дейді депутат.

 

Басқарушы компания заң бұзып отыр

Жаңа заңға сәйкес тұрғын үй­лердің бірінші қабатындағы дүкендер, салондар мен мейрам­ханалар иелері де тұрғындар секілді кондоминиум мүшесі саналады. Сондықтан тұрғындар шешімі бойынша оларға да қосымша тө­лем жүктеледі. Бірақ оларға төлем жүктемей тұрып, Үй кеңесі мен МИБ төрағасы тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерін анық­тап алғаны жөн. Сапар Қай­ратұлының айтуынша, егер тұрғын емес үй-жайдың иесі болмаса немесе оны біреу заңсыз иемденсе, тұрғындар ол нысанды ортақ меншігіне алады. Бұл нысанды жалға беріп, табысын тұрғын үйдің жөндеуіне жұмсауына болады екен.

«Ол үшін әуелі тұрғын үйдегі пәтер иелерінің 70 пайызы қатыс­қан жиналыс өтеді. Жиынға қа­ты­су­­шылардың 70 пайызы әлгі ше­­шімді қолдап дауыс беруі керек. Жал­пы, қаражат мәселесіне қа­тыс­ты жиында тұрғындардың үш­тен екісі қатысып, үштен екісі ше­шім қа­был­дауы керек. Қар­жыға қатысы жоқ мәселеге тұрғын­дар­дың 50 па­йызы қатысып, 50 па­йызы дауыс берсе жеткілікті», – дейді ол.

Бүгінгі таңда кейбір құрылыс компаниялары өзі салған үйде ПИК-тің қызметін өзі құрған басқарушы компанияға жүктеген. Осы басқарушы компания тұрғын үйге сервистік қызмет көрсетеді. Ал қолданыстағы заңда басқарушы компанияларға сервистік қызмет көрсетуге тыйым салынған. Бірақ басқарушы компаниялар құлақ асар емес. Енді бұл компаниялар құрылымын қайта қарауына тура келеді. Ол сервистік компаниямен шарт жасауға міндетті болады. Себебі МИБ төрағасы үй басқару жұмысын атқара алмаса, бұл міндетті тұрғындар келісімі арқылы басқарушы компанияға тапсырады. Ал басқарушы ком­пания сервистік қызмет көр­сететін компаниямен шарт жасау үшін, Үй кеңесінің рұқсатын ала­ды. Осы мақсатта Үй кеңесіне сер­вистік екі-үш компанияны ұсынады, Үй кеңесі таңдау жасаған компаниямен ғана шарт жасайды. Бұл сыбайлас жемқорлықтың алдын алу үшін жасалған норма көрінеді.

 

Түйін:

Жаңа жүйе – еуропалық тәжірибе. Көңілге қонымды тұсы көп, алайда менталитет мәселесі ұмыт қалған. Еуропада меншік иесінің жауапкершілігі жоғары, азаматтық қоғам дамыған. Ал бізде тұрғындар өз үйінің күтімін ойлауға құлықсыз. Ауласындағы қарды күреуге құлықсыз пәтер иелері ортақ мүлік деген ұғымды ұғынғысы жоқ. Сондықтан да қоқыс салған дорбасын қоқыс жәшігіне барар жолға тастай салады, бала ойнап жүрген аулада темекі тартады, жертөледегі сорғы қондырғыларын бақылауға аттап баспайды. Яғни, азаматтық жауапкершіліктен ада. Олар өкінішке қарай, өте көп. Мұндайда жаңа заңның жүзеге асуы ұзаққа созылуы әбден мүмкін...

 

Үй басқаруға дайынбыз ба?Халима БҰҚАРҚЫЗЫ

 

 

Байқау айқын
Байқау айқын
Aikyn.kz | Бүгінгі жаңалықтар. Әлем және Қазақстан жаңалықтары.