Алдағы екі жылда еліміздегі пәтер иелері кооперативтері (ПИК) түгелдей жабылады. Олардың орнына Меншік иелерінің бірлестігі мен Қарапайым серіктестік түріндегі ұйымдар құрылып жатыр. Бұл норма жыл басында күшіне енген «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы мәселелері бойынша заңда» көзделген. Енді көппәтерлі тұрғын үйлерді пәтер иелері басқарады. Бұған халық дайын ба? Айтқандай, жаңа норма ПИК өкілдерінің ұйқысын қашырғандай. Олар жаңа жүйені енгізу тұрғын үйді күтіп ұстау шығынын өсіріп жібереді, наразылықтың көкесі сонда болады дейді. Жаңа заңның біз білмейтін тағы қандай түйткілдері бар?
ПИК-тен неге бас тарттық?
Заң жобасын жасаушылар соңғы жылдары ПИК жұмысына қатысты шағым көбейгендіктен, мүлік иесі мен ПИК құқының аражігін ажырату қажет болғанын айтады. Бұрынғы жүйеде ПИК-тің қарамағында 10-40 үй болса, олардың ПИК шотына аударған ақшасына 40 үйдің ары кетсе жартысы жөнделетін, жөндеусіз қалған 20 үйдің тұрғыны біз неге басқа үйді жөндеу үшін қаржы құюымыз керек деп мәселені төтесінен қойды. ПИК-ке деген көңіл толмау осындай мәселелерден туындады. Оның үстіне, ПИК-тер пәтер иелері үшін ашық бола алмады. Қаржылық есеп беруге қабілетсіз болып шықты. Бұған «Менің үйім» өзін-өзі басқарушы кондоминиум тұрғындары қауымдастығының атқарушы директоры Жанна Қабылбекованың айтқаны – мысал.
«ПИК шарт жасаған басқарушы компаниядан есепте басқарушы компания өрт қызметіне, дезинфекцияға ақша аударыпты. Ал өртке қарсы қызмет біздің үйге келген емес, онда біз оған не үшін төлеуіміз керек?», – дейді Ж.Қабылбекова. Оның айтуынша, дезинфекция қызметі үшін бір үйден айына 50 мың теңге төленген. Сол қызметті ұсынған компанияға хабарласқанда, бір үйді тышқанға қарсы улау құны 8 мың теңге екенін білген. «ПИК есептеу құралдарын тексеру үшін деп, бізден ай сайын ақша алып отырыпты. Ал тексеруші компания ондай тексеру төрт жылда бір-ақ рет жасалуы керек дейді», – деді ол. Міне, ПИК-тердің басым бөлігінің сиқы осындай еді. ПИК-тің заңгері мен бухгалтерін орнынан табу да мұң болатын. Жұмыстан кетіп қалғалы біраз болды, орнына адам іздеп жатырмыз деген ПИК басшысы осы штаттар үшін тұрғындар есебінен жалақы төлеген де дерек тіркелген. Осындай олқылықтардың орнын толтыру үшін көппәтерлі тұрғын үйлердің күтімін пәтер иелерінің өзіне жүктеді. Жаңа жүйе бір шот – бір үй – бір басқару органы бойынша құрылады. Енді әрбір үйдің ақшасы сол үйге ғана жұмсалады.
МИБ пен ҚС-тің айырмасы не?
Жаңа заң нормасына сәйкес, пәтер иелері Меншік иелерінің бірлестігі мен Қарапайым серіктестіктің бірін құруы керек. Екі ұйымның айырмасы не? Қарапайым серіктестік – заңды тұлға емес, ал МИБ заңды тұлға, коммерциялық емес ұйым. ҚС 20-30 пәтерлі үйлерге арналған. Сондықтан бұл ұйымның есепшоты болмайды. Ал МИБ-те есепшот болады.
«ҚС құрғандар өзара сенім арқылы жұмыс істейді. Жаңа заңға сәйкес, екі пәтері бар үй кондоминиум болып саналады. Мысалы, екі қожайыны бар коттеджді күтіп ұстау немесе жөндеу үшін МИБ құрып, шот ашудың керегі жоқ, ҚС құрса болғаны. Пентхаустарда да солай. Ал көппәтерлі үйлерге ҚС жарамайды, – дейді Жанна Қабылбекова.
Ал МИБ қалай құрылады? Ол үшін әуелі, көппәтерлі тұрғын үйдегі тұрғындардың, кем дегенде, он пайызы жиналып бастамашыл топтың жиынын өткізеді. Ол жиынның хаттамасына бастамашыл топ қол қояды, содан кейін тұрғындарды түгел қамтитын жиын өтетін күнді белгілеп, он күн бұрын хабарлайды. Айта кетерлігі, хабарландыруда жиналыстың күн тәртібі (басқару формасын таңдау, үй кеңесін сайлау, МИБ төрағасын сайлау және т.с.с) міндетті түрде жазылуы керек. Егер әрбір жиынның хаттамасы талапқа сай жазылмаса, ол жиынның заңды күші болмайды. Ал тұрғындар (пәтер иелері) жиналысында Үй кеңесі құрылады. Ол кеңесте кемінде үш мүше болады. Үй кеңесінің құрамы үш жыл сайын өзгеріп отырады. МИБ төрағасы Үй кеңесінің құрамына кірмейді. МИБ төрағасына жалақы төлеу-төлемеуді тұрғындар шешеді, егер МИБ төрағасы үйді басқара алмайтынын айтса, онда тұрғындар үйді басқарушы компанияға тапсыру туралы шешім қабылдайды. Басқарушы компания Үй кеңесіне ай сайын атқарған жұмысы мен жұмсаған қаржысы туралы есеп береді. Пәтерін жалға берушілер Үй кеңесіне бұл туралы хабарлауға міндетті.
МИБ-ке мүше пәтер иесіне ағымдық және жинақтаушы деп аталатын екі түрлі шот келеді. Ағымдық шотқа күнделікті көрсетілетін қызмет үшін ақы төленеді, ал жинақтаушы шот – үйдің зейнетақы жинағы іспетті. Бұл шоттың ақшасы үйді күрделі жөндеуден өткізуге ғана жұмсалады. Күрделі жөндеуді талап ететін үйлердің жобалық-сметалық құжатын жергілікті атқарушы орган әзірлеуі керек. Жергілікті атқарушы орган бюджет қаражаты есебінен күрделі жөндеу жүргізілетін үйдің тұрғындарымен келісім жасайды. Сөйтіп, республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат пен өз бюджетінен шығаратын қаражатты қосып, көппәтерлі үйді күрделі жөндеуден өткізеді. Бұл кезде тұрғындар тарапынан жинақтаушы шотқа ай сайынғы төлем жасала береді. Күрделі жөндеу жүргізілгеннен соң 8 жыл өткеннен кейін жинақтаушы шотқа жиналған ақша әкімдікке беріледі. Ал егер жинақтаушы шоттағы ақша жетпесе, Тұрғын үй жинақ банкі қалған қарыз бойынша 2 пайызбен несие береді Бұл механизм бойынша жұмыс биыл басталады.
Жаңа норма халықты несиеге «отырғыза» ма?
Нұр-Сұлтан қаласы «Байқоңыр» ауданы ПИК қауымдастығының төрағасы Қайрат Сәукенұлы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі арқылы 2 пайыздық несие беру тұрғындарды банкке қарыздар ету деп санайды.
«Сонда тұтас бір үйдің тұрғыны банкке қарыз болып шығады. Ертең ол қарызды төлемесе, үйіңді алып қоюы да мүмкін. Азаматтық кодекске сүйенсек, бұл адам құқын аяқасты ету. Сондықтан пәтер иелеріне МИБ мен ПИК-тің бірін таңдау құқын беруіміз керек. Мен Мәжілісте заң жобасын талқылған жұмыс тобының екі отырысына қатыстым. Сонда халықтың 80 пайызы ПИК-ке қарсы деді, мен керісінше дер едім, халықтың 80 пайызы ПИК-ті қолдап отыр. Тұрғындарда таңдау болуы керек. Өз басым заңды шикі деп санаймын», – дейді ол.
Ал заң жобасын жасаушылар ПИК-тердің байбалам салатын жөні жоқ, өйткені оларға жұмыс бағытын өзгертуге екі жыл уақыт беріліп отыр дейді. Мысалы, меншік иелері сенім артқан ПИК-тер 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін жұмыс істей береді. Аталған мерзімде ПИК-тердің көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару қызметі автоматты түрде күшін жояды. Ол ПИК-тер ары қарай қызметін көппәтерлі үйлерге сервистік қызмет көрсетуші компания ретінде өзгерте алады. Бұл талапқа бағынбағандардың үстінен тұрғын үй инспекциясы сотқа ПИК-ті күштеп тарату туралы өтініш беруге құқылы екен. Ал ПИК жұмысына мүлдем көңілі толмайтын тұрғындар келер жылдың 7 қаңтарына дейін көппәтерлі тұрғын үйді басқару формасының бірін (МИБ пен ҚС) айқындауы тиіс.
Қайрат Сәукенұлы болса, жаңа норма ПИК үшін төлеп келген шығынды екі есе өсіріп жібереді деп болжап отыр. «Қараңызшы, әр үйде жеке шот болады дейді, онда 60 пәтерлі үйдің шотындағы ақша неге жетеді? Үйдің ауласын күнделікті сыпырудан артылмайды. Бұл тұрғын үйді күтіп ұстауға жұмсалатын шығынды ұлғайтады, бұрын ПИК үшін шаршы метріне 25-35 теңге төлегендер 60-70 теңгеден төлеуге мәжбүр болады. Оған қоқыс шығару, домофон, лифті қызметінің ақшасын қосыңыз», –
дейді.
Мәжіліс депутаты, заң жобасы бойынша жұмыс тобының жетекшісі Сапар Ахметовтің пікірінше, ПИК төрағалары тұрғындардың жағдайына емес, өздерінің табысына алаңдап отыр. Себебі бұрынғы заңда ПИК төрағасының өкілеттігі қашан тоқтайтыны жазылмаған, сондықтан олар ПИК-ті 20-30 жыл басқарып келді. Ал жаңа заңның ерекшелігі сол – бар билік тұрғындардың өз қолына берді. «Бұл ПИК басшыларына ұнамайды. Олардың ПИК үшін төленетін ақша көтеріледі дегені бос сөз. Астанада ПИК-тердің 25 пайызы ғана қалды. Заң оларға бүгінге дейін көп мүмкіндік берді. Біз енді халықтың меншік иесі ретіндегі жауапкершілігін оятуымыз керек», – дейді депутат.
Басқарушы компания заң бұзып отыр
Жаңа заңға сәйкес тұрғын үйлердің бірінші қабатындағы дүкендер, салондар мен мейрамханалар иелері де тұрғындар секілді кондоминиум мүшесі саналады. Сондықтан тұрғындар шешімі бойынша оларға да қосымша төлем жүктеледі. Бірақ оларға төлем жүктемей тұрып, Үй кеңесі мен МИБ төрағасы тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелерін анықтап алғаны жөн. Сапар Қайратұлының айтуынша, егер тұрғын емес үй-жайдың иесі болмаса немесе оны біреу заңсыз иемденсе, тұрғындар ол нысанды ортақ меншігіне алады. Бұл нысанды жалға беріп, табысын тұрғын үйдің жөндеуіне жұмсауына болады екен.
«Ол үшін әуелі тұрғын үйдегі пәтер иелерінің 70 пайызы қатысқан жиналыс өтеді. Жиынға қатысушылардың 70 пайызы әлгі шешімді қолдап дауыс беруі керек. Жалпы, қаражат мәселесіне қатысты жиында тұрғындардың үштен екісі қатысып, үштен екісі шешім қабылдауы керек. Қаржыға қатысы жоқ мәселеге тұрғындардың 50 пайызы қатысып, 50 пайызы дауыс берсе жеткілікті», – дейді ол.
Бүгінгі таңда кейбір құрылыс компаниялары өзі салған үйде ПИК-тің қызметін өзі құрған басқарушы компанияға жүктеген. Осы басқарушы компания тұрғын үйге сервистік қызмет көрсетеді. Ал қолданыстағы заңда басқарушы компанияларға сервистік қызмет көрсетуге тыйым салынған. Бірақ басқарушы компаниялар құлақ асар емес. Енді бұл компаниялар құрылымын қайта қарауына тура келеді. Ол сервистік компаниямен шарт жасауға міндетті болады. Себебі МИБ төрағасы үй басқару жұмысын атқара алмаса, бұл міндетті тұрғындар келісімі арқылы басқарушы компанияға тапсырады. Ал басқарушы компания сервистік қызмет көрсететін компаниямен шарт жасау үшін, Үй кеңесінің рұқсатын алады. Осы мақсатта Үй кеңесіне сервистік екі-үш компанияны ұсынады, Үй кеңесі таңдау жасаған компаниямен ғана шарт жасайды. Бұл сыбайлас жемқорлықтың алдын алу үшін жасалған норма көрінеді.
Түйін:
Жаңа жүйе – еуропалық тәжірибе. Көңілге қонымды тұсы көп, алайда менталитет мәселесі ұмыт қалған. Еуропада меншік иесінің жауапкершілігі жоғары, азаматтық қоғам дамыған. Ал бізде тұрғындар өз үйінің күтімін ойлауға құлықсыз. Ауласындағы қарды күреуге құлықсыз пәтер иелері ортақ мүлік деген ұғымды ұғынғысы жоқ. Сондықтан да қоқыс салған дорбасын қоқыс жәшігіне барар жолға тастай салады, бала ойнап жүрген аулада темекі тартады, жертөледегі сорғы қондырғыларын бақылауға аттап баспайды. Яғни, азаматтық жауапкершіліктен ада. Олар өкінішке қарай, өте көп. Мұндайда жаңа заңның жүзеге асуы ұзаққа созылуы әбден мүмкін...
Халима БҰҚАРҚЫЗЫ