Бұл кереғарлық қалай туындады? Бұған қоса, бірқатар сарапшы болашақта бағаның төмендеуін болжады. Тағы бір бөлігі керісінше, баға шарықтайды деген сенімде. Себебі қазірден қазақстандық құрылыс компаниялары Өзбекстан, Украина нарығына құлаш ұруда: оларда құрылыс дүмпуі басталуы мүмкін. Демек, сонда Қазақстанда ұсыныс кемісе, жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы не болмақ?
Статистика – шатастырудың шебері
Бағаға қатысты сарапшылар ортасындағы дау өртін статист мамандар тұтатты: Ұлттық статистика бюросының дерегінше, «бір айда тұрғын үй нарығының барлық сегментінде баға арзандады».
«Бір айдың ішінде, яғни 2023 жылғы наурызға қарағанда биылғы сәуірде тұрғын үй нарығында арзандау барлық сегментте тіркелді. Атап айтқанда, жаңа тұрғын үйді сату бағасы 0,6%, пәтерлерді қайта сату 1,5% төмендеді. Абаттандырылған тұрғын үйді жалға алу төлемі алдыңғы аймен салыстырғанда сәуірде 0,5% арзандады», – деп хабарлады бюро.
Әдетте баға сұраныс жоқ болса құлайды. Нарық заңы солай. Бірақ Ұлттық статбюро мәліметінше, сәуірде тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны керісінше, күрт өскен. Нақтыласақ, 2023 жылғы сәуірде 31 445 баспана сатылған. Соның ішінде жеке үйлердің саны – 8 096, пәтерлердің саны – 23 349. Өсім қанша? 2023 жылдың наурызымен (24 273 мәміле) салыстырғанда тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны бірден 29,5%-ға ұлғайды.
Мәмілелер саны бойынша Алматы (5 559 немесе өсімі 17,7%) және Астана (4 772, 15,2%) көш бастады. Ал аутсайдер Ұлытау облысы: небәрі 342 баспана өткізілген, бірақ онда да 1,1% өсім бар. Сатылған баспананың жалпы санын емес, өсім көлемін алсақ, мұнда Қостанай (46,2%-ға), Маңғыстау (45,5%-ға) және Ақтөбе облыстары (45,2%-ға) алға озды. Оң көрсеткіш еліміздің барлық аймағында байқалды.
Бір ғажабы, қазақстандықтардың, шетелдіктердің, соның ішінде қоныс аударған ресейліктердің жерүйге де, пәтерлерге де қызығушылығы бірдей өскен: екеуінде де өсім 29 пайыздан асты. Мәселен, биылғы сәуірде көппәтерлі үйлерге қатысты мәмілелер саны 29,7%-ға немесе 5 351 мәмілеге өсті. Сәуір айында жалпы саны 23 349 пәтер сатылды. Бөлмелер саны жөнінен көбіне 2 бөлмелі пәтерлер тартымды болды: сәуірде олардың 8 830-ы ресімделді. Сауданың негізгі үлесі Алматы мен Астанаға (41,2%) тиесілі.
Жеке тұрғын үйлерге қатысты мәмілелер саны да 29%-ға көбейді: 1 821 мәмілеге өсіп, барлығы 8 096-ны құрады. Өсім барлық аймақта тіркелді. Сандық мәнде ең үлкен өсім Алматы (+248) мен Маңғыстау (+142) облыстарында және Шымкентте (+131).
Бұл наурыз айымен салыстырғандағы көрсеткіштер. Ал жыл басынан, 2023 жылғы қаңтар-сәуір айларында мәмілелер саны 2022 жылғы қаңтар-сәуірмен салыстырғанда 48%-ға құлдырады.
Ұлттық статистика бюросының хабарлауынша, бүгінде жаңа тұрғын үйлерде 1 шаршы метрдің орташа құны 486 мың теңгеден асады. Қайталама нарықта 1 ш.м. үшін 505 мың теңгеден көп сұратады.
Баға неге «әткеншек» тепті?
Баға арзандады деп жүрген сарапшылар оған бірнеше фактор ықпал еткенін алға тартады. Біріншіден, Үкімет зейнетақы жинақтарының 2023 жылға белгіленген ең төменгі жеткіліктілік шегін екі есеге күрт өсірді. Салдарынан, биыл бұл лимит жас мөлшеріне байланысты 3-тен 10 миллион теңгеге дейін өсіп шыға келді. Соның кесірінен басы артық зейнетақы жинақтарына баспана сатып алатын азаматтардың аз шоғыры ғана қалды. Екіншіден, елдегі мемлекеттік арзан ипотека және тұрғын үй бағдарламалары аясында халықты қолдау көлемі құлдырады. Мұның бәрі сұраныстың төмендеуіне әкеліп соқтырыпты.
«Нарықтағы сұраныс былтырғы жылға қарағанда 30% кеміді. Себебі былтыр адамдар зейнетақы жинақтарының артылған сомасын баспана алуға белсенді жұмсады. Биыл ондай белсенділік жоқ. Баспана алуға көмектесетін мемлекеттік бағдарламалар бар, бірақ олардың лимиті шамалы», - деді жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Махаббат Олжаева.
Мұның сыртында сарапшылардың түсіндіруінше, елді қымбатшылық пен алапат инфляция жайлап, халықтың сатып алу қабілеттілігі төмендеп кетті.
Жалпы, статистика органы барлық сегментте баға арзандады деген тоқтамға тек биылғы наурыз бен сәуірді салыстыру арқылы келіп отыр. Ал былтырғы жылмен салыстырса, бір жылда баға керісінше, күрт өскен. Осы меморган мамандарының айтуынша, бір жылда, яғни 2022 жылғы сәуірге қарағанда 2023 жылғы сәуірде пәтерлерді қайта сату – 3,8%, жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы 7,8% қымбаттады. Абаттандырылған тұрғын үйдің жалға алу төлемі 2023 жылғы сәуірде бірден 27,6% артты.
Жаңа пәтерлер бағасы 1 жылда Ақтөбе (25,4%), Ақтау (24,8%) қалаларында шығандады. Қолданыстағы пәтерлер нарығында баға Семей (31,6%), Қызылорда (30,2%), Ақтау (24,8%), Қостанай (23,2%) және Ақтөбеде (22,4%) шарықтады. Баспананы жалға беру нарығында баға Көкшетау (45,5%), Петропавл (45,2%), Алматы (43,9%), Ақтау (41,1%) және Қостанай (40,8%) қалаларында аспандап барады.
BI Development компаниясының бас директоры Амангелді Омаров журналистерге сұхбатында елордадағы тұрғын үй нарығында ұсыныс ел сұранысынан екі есе асып түскенін жеткізді: Астанада саудада 30 мыңнан астам пәтер бар, сатып алушылар саны шамамен 15 мыңнан асады екен. Алматыда жылына 15-16 мың пәтер сатуға шығарылады, оның бәрі дерлік ұсыныспен қамтылады. Шымкентте жылына 4 мыңдай баспана ұсынылады және нарықта соншасы өткізіледі. Демек, баға Астанада арзандауы керек.
«Астанада төлем қабілеті жоғары сатып алушылар тарапынан сұраныс 15 мың пәтер деңгейінде қалды. Ұсыныс болса, 30 мың пәтерден асты. Яғни, жартысы өтпейді деген сөз. Біз қала билігінің және девелоперлік қауымдастықтың назарын осы қайшылыққа аударуға тырыстық. Өкінішке қарай, әріптесіміздің барлығы бірдей бізді тыңдай қоймады. Жергілікті органдар да кеш құлақ салғанға ұқсайды. Қалада инфрақұрылымның тапшылығы шырқау шегіне жетіп, қолайлы өмір сүруге кедергі бола бастады. Сондықтан құрылыс нарығын міндетті түрде реттеу қажет», – дейді Амангелді Омаров.
Баспана арзандауына алғышарт жоқ
Қарсы тараптың дәйектемелері қандай? Қазақстандық риэлторлық компанияның өкілі Ержан Ерік Ұлттық статбюро айтқандай, барлық сегменттегі бағаның арзандағанын аңғармапты.
«Ақпарат құралдарын, әлеуметтік желіні оқысаңыз, сарапшылары да, оқырмандары да бағаның түсуін күтіп отыр. Бірақ оған не серпін беретіні түсініксіз. Баға неге арзандауы керек? Біріншіден, елде құрылыс материалдарының өндірісі күрт артқан жоқ. Бұрын оның көбі Ресейден келетін еді, енді ол тыйыла бастады. Одан шетелдік инвесторлар кетіп, зауыттар жабылуда әрі Еуропа елдері Ресейге өнім жеткізуін шектеді. Еліміздегі ірі құрылыс материалдары дүкендерінің желісін араласаңыз, соның кесірінен жеткізілімде үлкен кідіріс барын, кейбір тауар номенклатурасы бойынша тапшылық туындағанын біле аласыз», – деді риэлтор.
Екіншіден, Алматыда, Астанада әкімдіктер тұрғындардың қатаң талабына көніп, енді қолға алынған көптеген тұрғын үй кешенінің құрылысын тоқтатып, жаңа жобаларынан бас тартып, орнына әлеуметтік инфрақұрылым салуды жоспарлауда. Айталық, ол жер телімдерінде балабақша, мектеп, медициналық ұйым, бақ, сквер пайда болады. Ендеше алдағы жылдары тұрғын үй құрылысының көрсеткіштері құлдырайды, құрылысы доғарылған тұрғын үй кешендерінде ешкім қоныстойын тойлай алмайды. Бұл да болашақтағы баспана тапшылығының алғышарты болуы мүмкін.
Үшіншіден, сарапшы отандық ірі құрылыс компанияларының шетелдік нарықтарға сырғи бастағанына назар аудартты. Сол BI Group Қазақстандағы баспана көлемін 2022 жылғы 1,3 млн шаршы метрден 2023 жылы 1,1 млн шаршы метрге дейін салмақты азайтты. Компания Өзбекстанда тек бір жылда ірі 5 жобасын немесе 1 мыңнан астам пәтерді іске қосып, Ташкенттегі ірі құрылыс компанияларының бестігіне кірді. Биылғы жыл соңына дейін тағы 2,5 мың пәтерді өзбек елінің игілігіне табыстамақ.
Компания басшысы Айдын Рақымбаев таяуда, сәуірдің ортасында Украинаға сапарлап, Ирпень, Бородянка, Буча, Миколаев сияқты соғыстан қираған өңірлердің жағдайын біліп қайтты. А.Рақымбаев сапарының мақсаты гуманитарлық сипатта болғанын хабарлады: компания қаражаты есебінен ауруханалардың бірінің жермен-жексен болған бөлімшесі орнына жаңасын салуға шешім қабылдапты.
Соның алдында ғана сәуірде Украинаның Премьер-министрі Денис Шмыгаль Батыстағы халықаралық серіктестері Украинаны қалпына келтіруге 115 млрд доллар бөлетінін, оның 14 миллиарды 2023 жылы шығындалатынын жариялады. Орасан зор қаражатты игеру үшін қаптаған құрылыс компаниялары жұмылдырылады, қыруар құрылыс материалдары қажет болады. Қазақстандық компаниялар содан табыс табудың амалдарын қазірден қарастырып жатқанға ұқсайды.
Қазақстандық құрылыс саласының тағы бір алпауыты «Базис-А» холдингі де Өзбекстан нарығын белсенді игеріп жатыр. Осы мақсатта холдинг өзбек еліндегі ресми өкілдігін – BAZIS-T компаниясын құрды. Ол көрші елде мысалы, Koh Ota жаңа тұрғын үй кешендерін тұрғызуда.
Өзбекстанның Экономикалық зерттеулер және реформалар орталығының хабарлауынша, 2022 жылы баспана бағасы 16,5 пайызға, ал Ташкентте бірден 24 пайызға қымбаттады. Нәтижесінде, бұл елдің астанасында 1 шаршы метрдің орташа бағасы 920 долларға (шамамен 414 мың теңге) жетті. Қазақстан мен Өзбекстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалардың теңесе бастауы біздің құрылыс компанияларының назарын көршіге бұрды. Өйткені оларда сұраныс жоғары: бір жылда, 2022 жылы 257 мың пәтер сатылған.
Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің ТКШ және құрылыс істері комитетінің басқарма басшысы Меруерт Молшинаның айтуынша, бүгінде Қазақстан бойынша үй кезегінде 638 мыңнан астам азамат тұр. Жыл сайын олардың қатары шамамен 40 мың отбасыға өсіп отырады. Мемлекет жыл сайын небары 15-20 мың адамға ғана баспана кілтін ұсына алады екен.
Олай болса, сұраныстың төмендегені не нарықтағы нақты шындыққа жанаспайтын субъективті пікір немесе өткінші құбылыс. Сарапшының көбі алдағы уақытта баспана бағасының арзандауына негіз жоқ деп отыр. Ал тұрғын үй халыққа қолжетімді болуы үшін арзан ипотека қолжетімді болуы, сонымен бірге елде құрылыс материалдарының өндірісі еселеп артуы шарт. Әзірге құрылыс материалдарының өндірісі былтырғы жыл қорытындысында бар-жоғы 1,3% ғана өсті.
Айхан ШӘРІП
Елдар ҚАБА (коллаж)