Баспана – алынбайтын асқақ асу

Бұл кереғарлық қалай туындады? Бұған қоса, бірқатар сарапшы болашақта бағаның төмендеуін болжады. Тағы бір бөлігі керісінше, баға шарықтайды деген сенімде. Себебі қазірден қазақстандық құрылыс компаниялары Өзбекстан, Украина нарығына құлаш ұруда: оларда құрылыс дүмпуі басталуы мүмкін. Демек, сонда Қазақстанда ұсыныс кемісе, жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы не болмақ?

Статистика – шатастырудың шебері

Бағаға қатысты сарапшылар ор­тасындағы дау өртін статист ма­мандар тұтатты: Ұлттық статистика бюросының дерегінше, «бір айда тұрғын үй нарығының барлық сег­ментінде баға арзандады».

«Бір айдың ішінде, яғни 2023 жылғы наурызға қарағанда биылғы сәуірде тұрғын үй нарығында ар­зандау барлық сегментте тіркелді. Атап айтқанда, жаңа тұрғын үйді сату бағасы 0,6%, пәтерлерді қайта сату 1,5% төмендеді. Абаттан­ды­рыл­ған тұрғын үйді жалға алу тө­лемі алдыңғы аймен салыстырғанда сәуірде 0,5% арзандады», – деп хабарлады бюро.

Әдетте баға сұраныс жоқ болса құлайды. Нарық заңы солай. Бірақ Ұлттық статбюро мәліметінше, сәуірде тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны керісінше, күрт өскен. Нақтыласақ, 2023 жыл­ғы сәуірде 31 445 баспана са­тылған. Соның ішінде жеке үй­лердің саны – 8 096, пәтерлердің саны – 23 349. Өсім қанша? 2023 жылдың наурызымен (24 273 мәміле) салыстырғанда тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны бірден 29,5%-ға ұлғайды. 

Мәмілелер саны бойынша Алматы (5 559 немесе өсімі 17,7%) және Астана (4 772, 15,2%) көш бастады. Ал аутсайдер Ұлытау облысы: небәрі 342 баспана өт­кізілген, бірақ онда да 1,1% өсім бар. Сатылған баспананың жалпы санын емес, өсім көлемін алсақ, мұнда Қостанай (46,2%-ға), Маңғыстау (45,5%-ға) және Ақтөбе облыстары (45,2%-ға) алға озды. Оң көрсеткіш еліміздің барлық аймағында байқалды. 

Бір ғажабы, қазақстан­дықтар­дың, шетелдіктердің, соның ішінде қоныс аударған ресейліктердің жерүйге де, пәтерлерге де қызығу­шылығы бірдей өскен: екеуінде де өсім 29 пайыздан асты. Мәселен, биылғы сәуірде көппәтерлі үйлерге қатысты мәмілелер саны 29,7%-ға немесе 5 351 мәмілеге өсті. Сәуір айында жалпы саны 23 349 пәтер сатылды. Бөлмелер саны жөнінен көбіне 2 бөлмелі пәтерлер тартымды болды: сәуірде олардың 8 830-ы ресімделді. Сауданың негізгі үлесі Алматы мен Астанаға (41,2%) тиесілі.

Жеке тұрғын үйлерге қатысты мәмілелер саны да 29%-ға көбейді: 1 821 мәмілеге өсіп, барлығы 8 096-ны құрады. Өсім барлық аймақта тіркелді. Сандық мәнде ең үлкен өсім Алматы (+248) мен Маңғыстау (+142) облыстарында және Шымкентте (+131). 

Бұл наурыз айымен салыстыр­ғандағы көрсеткіштер. Ал жыл басынан, 2023 жылғы қаңтар-сәуір айларында мәмілелер саны 2022 жылғы қаңтар-сәуірмен салыстыр­ғанда 48%-ға құлдырады.

Ұлттық статистика бюросының хабарлауынша, бүгінде жаңа тұрғын үйлерде 1 шаршы метрдің орташа құны 486 мың теңгеден асады. Қайталама нарықта 1 ш.м. үшін 505 мың теңгеден көп сұ­ратады. 

Баға неге «әткеншек» тепті?

Баға арзандады деп жүрген сарапшылар оған бірнеше фактор ықпал еткенін алға тартады. Бірін­шіден, Үкімет зейнетақы жинақ­тарының 2023 жылға белгіленген ең төменгі жеткіліктілік шегін екі есеге күрт өсірді. Салдарынан, биыл бұл лимит жас мөлшеріне бай­ланысты 3-тен 10 миллион тең­геге дейін өсіп шыға келді. Соның кесірінен басы артық зейнетақы жинақтарына баспана сатып ала­тын азаматтардың аз шоғыры ғана қалды. Екіншіден, елдегі мем­ле­кеттік арзан ипотека және тұрғын үй бағдарламалары аясында ха­лық­ты қолдау көлемі құлдырады. Мұ­ның бәрі сұраныстың төмен­деуіне әкеліп соқтырыпты. 

«Нарықтағы сұраныс былтыр­ғы жылға қарағанда 30% кеміді. Себебі былтыр адамдар зейнетақы жинақтарының артылған сомасын баспана алуға белсенді жұмсады. Биыл ондай белсенділік жоқ. Бас­пана алуға көмектесетін мем­лекеттік бағдарламалар бар, бірақ олардың лимиті шамалы», - деді жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Махаббат Олжаева.

Мұның сыртында сарапшы­лардың түсіндіруінше, елді қым­батшылық пен алапат инфляция жайлап, халықтың сатып алу қа­білеттілігі төмендеп кетті. 

Жалпы, статистика органы барлық сегментте баға арзандады деген тоқтамға тек биылғы наурыз бен сәуірді салыстыру арқылы келіп отыр. Ал былтырғы жылмен са­лыстырса, бір жылда баға ке­рісін­ше, күрт өскен. Осы меморган мамандарының айтуынша, бір жылда, яғни 2022 жылғы сәуірге қарағанда 2023 жылғы сәуірде пәтерлерді қайта сату – 3,8%, жаңа тұрғын үйлерді сату бағасы 7,8% қымбаттады. Абаттандырылған тұрғын үйдің жалға алу төлемі 2023 жылғы сәуірде бірден 27,6% артты.

Жаңа пәтерлер бағасы 1 жылда Ақтөбе (25,4%), Ақтау (24,8%) қа­лаларында шығандады. Қолда­ныстағы пәтерлер нарығында баға Семей (31,6%), Қызылорда (30,2%), Ақтау (24,8%), Қостанай (23,2%) және Ақтөбеде (22,4%) шарықтады. Баспананы жалға беру нарығында баға Көкшетау (45,5%), Петропавл (45,2%), Алматы (43,9%), Ақтау (41,1%) және Қос­танай (40,8%) қалаларында ас­пандап барады.

BI Development компания­сының бас директоры Амангелді Омаров журналистерге сұхбатында елордадағы тұрғын үй нарығында ұсыныс ел сұранысынан екі есе асып түскенін жеткізді: Астанада саудада 30 мыңнан астам пәтер бар, сатып алушылар саны ша­мамен 15 мыңнан асады екен. Ал­матыда жылына 15-16 мың пәтер сатуға шығарылады, оның бәрі дерлік ұсыныспен қамтылады. Шымкентте жылына 4 мыңдай баспана ұсынылады және нарықта соншасы өткізіледі. Демек, баға Астанада арзандауы керек. 

«Астанада төлем қабілеті жо­ғары сатып алушылар тарапынан сұраныс 15 мың пәтер деңгейінде қалды. Ұсыныс болса, 30 мың пәтерден асты. Яғни, жартысы өтпейді деген сөз. Біз қала билігінің және девелоперлік қауымдас­тық­тың назарын осы қайшылыққа ау­даруға тырыстық. Өкінішке қарай, әріптесіміздің барлығы бірдей бізді тыңдай қоймады. Жер­гілікті органдар да кеш құлақ сал­ғанға ұқсайды. Қалада инфрақұры­лымның тапшылығы шырқау ше­гіне жетіп, қолайлы өмір сүруге кедергі бола бастады. Сондықтан құрылыс нарығын міндетті түрде реттеу қажет», – дейді Амангелді Омаров. 

Баспана арзандауына алғышарт жоқ

Қарсы тараптың дәйектемелері қандай? Қазақстандық риэлторлық компанияның өкілі Ержан Ерік Ұлттық статбюро айтқандай, бар­лық сегменттегі бағаның арзан­дағанын аңғармапты.

«Ақпарат құралдарын, әлеу­меттік желіні оқысаңыз, сарапшы­лары да, оқырмандары да бағаның түсуін күтіп отыр. Бірақ оған не серпін беретіні түсініксіз. Баға неге арзандауы керек? Біріншіден, елде құрылыс материалдарының өн­дірісі күрт артқан жоқ. Бұрын оның көбі Ресейден келетін еді, енді ол тыйыла бастады. Одан ше­телдік инвесторлар кетіп, зауыттар жабылуда әрі Еуропа елдері Ре­сейге өнім жеткізуін шектеді. Еліміз­дегі ірі құрылыс материал­дары дүкендерінің желісін ара­ласаңыз, соның кесірінен жет­кі­зілімде үлкен кідіріс барын, кейбір тауар номенклатурасы бойынша тапшылық туындағанын біле аласыз», – деді риэлтор. 

Екіншіден, Алматыда, Аста­нада әкімдіктер тұрғындардың қа­таң талабына көніп, енді қолға алынған көптеген тұрғын үй ке­шенінің құрылысын тоқтатып, жаңа жобаларынан бас тартып, орнына әлеуметтік инфрақұрылым салуды жоспарлауда. Айталық, ол жер телімдерінде балабақша, мектеп, медициналық ұйым, бақ, сквер пайда болады. Ендеше ал­дағы жылдары тұрғын үй құрылы­сының көрсеткіштері құлдырайды, құрылысы доғарылған тұрғын үй кешендерінде ешкім қоныстойын тойлай алмайды. Бұл да болашақ­тағы баспана тапшылығының алғышарты болуы мүмкін.

Үшіншіден, сарапшы отандық ірі құрылыс компанияларының шетелдік нарықтарға сырғи бас­тағанына назар аудартты. Сол BI Group Қазақстандағы баспана көлемін 2022 жылғы 1,3 млн шар­шы метрден 2023 жылы 1,1 млн шаршы метрге дейін салмақты азайтты. Компания Өзбекстанда тек бір жылда ірі 5 жобасын немесе 1 мыңнан астам пәтерді іске қо­сып, Ташкенттегі ірі құрылыс ком­панияларының бестігіне кірді. Биылғы жыл соңына дейін тағы 2,5 мың пәтерді өзбек елінің игілігіне табыстамақ. 

Компания басшысы Айдын Рақымбаев таяуда, сәуірдің ор­тасында Украинаға сапарлап, Ирпень, Бородянка, Буча, Ми­колаев сияқты соғыстан қираған өңірлердің жағдайын біліп қайтты. А.Рақымбаев сапарының мақсаты гуманитарлық сипатта болғанын хабарлады: компания қаражаты есебінен ауруханалардың бірінің жермен-жексен болған бөлімшесі орнына жаңасын салуға шешім қабылдапты. 

Соның алдында ғана сәуірде Украинаның Премьер-министрі Денис Шмыгаль Батыстағы ха­лықаралық серіктестері Украина­ны қалпына келтіруге 115 млрд доллар бөлетінін, оның 14 мил­лиарды 2023 жылы шығындала­тынын жариялады. Орасан зор қаражатты игеру үшін қаптаған құрылыс компаниялары жұмылды­рылады, қыруар құрылыс мате­риал­дары қажет болады. Қа­зақстан­дық компаниялар содан табыс табудың амалдарын қазірден қарастырып жатқанға ұқсайды.

Қазақстандық құрылыс сала­сының тағы бір алпауыты «Базис-А» холдингі де Өзбекстан нарығын белсенді игеріп жатыр. Осы мақсатта холдинг өзбек елін­дегі ресми өкілдігін – BAZIS-T компаниясын құрды. Ол көрші елде мысалы, Koh Ota жаңа тұрғын үй кешендерін тұрғызуда.

Өзбекстанның Экономикалық зерттеулер және реформалар ор­талығының хабарлауынша, 2022 жылы баспана бағасы 16,5 пайызға, ал Ташкентте бірден 24 пайызға қымбаттады. Нәтижесінде, бұл елдің астанасында 1 шаршы метр­дің орташа бағасы 920 долларға (шамамен 414 мың теңге) жетті. Қазақстан мен Өзбекстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалардың теңесе бастауы біздің құрылыс компанияларының наза­рын көршіге бұрды. Өйткені оларда сұраныс жоғары: бір жылда, 2022 жылы 257 мың пәтер са­тылған.

Индустрия және инфра­құ­рылымдық даму министрлігінің ТКШ және құрылыс істері ко­митетінің басқарма басшысы Меруерт Молшинаның айтуынша, бүгінде Қазақстан бойынша үй кезегінде 638 мыңнан астам азамат тұр. Жыл сайын олардың қатары шамамен 40 мың отбасыға өсіп отырады. Мемлекет жыл сайын небары 15-20 мың адамға ғана баспана кілтін ұсына алады екен. 

Олай болса, сұраныстың тө­мендегені не нарықтағы нақты шын­дыққа жанаспайтын субъек­тивті пікір немесе өткінші құбы­лыс. Сарапшының көбі алдағы уа­қытта баспана бағасының арзан­дауына негіз жоқ деп отыр. Ал тұр­ғын үй халыққа қолжетімді болуы үшін арзан ипотека қол­же­тім­ді болуы, сонымен бірге елде құры­лыс материалдарының өн­дірісі еселеп артуы шарт. Әзірге құ­рылыс материалдарының өн­дірісі былтырғы жыл қорытын­ды­сында бар-жоғы 1,3% ғана өсті.

Айхан ШӘРІП

Елдар ҚАБА (коллаж)