Себебі елімізде тұрғын үй құрылысы қарқынды өсіп жатыр: ол өсім жөнінен экономика салалары арасында алға озды. Бұрын баспанаға сұраныс тудырып келген тұрғын үй және жеңіл ипотека бағдарламаларының біразы жабылды. Жеткіліктілік шегі екі-үш есе өскендіктен, зейнетақы жинағының артылғанына баспана ала алатын азаматтар саны күрт сиреді. Онда неге пәтер қымбаттауда? Салада не болып жатыр?
Ұлттық статистика бюросының дерегінше, 2023 жылғы қазанның қорытындысында қайталама нарықтағы баспана бағасы тағы 0,7%-ға өсіп, әрбір шаршы метрі үшін орта есеппен 489 165 теңгеге жетті. Салыстырсақ, елорданың өзінде жаңа салынып жатқан, тіпті бизнес сыныптағы тұрғын үйлердің шаршы метрі бұдан арзан.
Алматыдағы қайталама нарықта 1 шаршы метрдің құны 714 мың теңгеден асады екен. Яғни, ең төменгі жалақы алатын еңбеккер небәрі 1 шаршы метр құнына 10 ай жұмыс істейді.
Ең арзан деген Қызылордада (236 мың теңгеден асты), Ақтөбеде (288 мыңның үстінде) де баға шығандай бастады.
Статистикалық ведомствоның дерегінше, жаңа тұрғын үйлердің бағасы 0,3%-ға көтерілген. Бұл салада баға «көтерілісі» тек 4 өңірде – Көкшетау, Алматы, Ақтау мен Атырауда ғана тіркелді.
Салаға жауапты министрлік баспананың қымбаттауына негіз жоқ деген ұстанымда. Нарықта құрылыс материалдары бойынша тапшылық байқалмайды. Құрылыс қарқыны да жоғары.
«Орындалған құрылыс жұмыстарының көлемі биыл бірден 12,6%-ға ұлғайды. 19 өңірде оң өсім тіркелді. Әсіресе, құрылыс-монтаждау жұмыстарының ең көп өсімі Маңғыстау, Жетісу, Абай және Батыс Қазақстан облыстарына тиесілі. Биылғы қаңтар-қыркүйекте Қазақстанда 11,7 миллион шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. Бұл өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 11,6%-ға көп. Ең жоғары көрсеткіш Астана қаласында, сондай-ақ Ұлытау, Қызылорда және Абай облыстарында тіркелді», – деп атап өтті Ұлттық экономика министрі Әлібек Қуантыров.
Мысалы, Ұлытау облысында тұрғын үй салу көлемі өткен жылғыдан 56,7%-ға артқан. Астанада – 39,5%, Абай облысында – 28%, Қызылорда облысында 19,8%-ға жоғарылады.
Яғни, мемлекет өз мойнындағы басты бір міндетін – халықты баспанамен қамту мәселесін шешу үстінде. Бұл істің тоқырамағаны маңызды, себебі ел игілігіне тапсырылған тұрғын үй көлемі азаматтардың әл-ауқатына тікелей әсер етеді.
Пәтерлер неге қымбаттап барады?
Жылжымайтын мүлік агенттігінің менеджері, риэлтор, құрылыс саласының маманы Ұлан Досыбаев қайталама ғана емес, бастапқы нарықта да баспана бағасы көтерілгенін жеткізе келе бағаға серпін беріп отырған бірнеше факторды атады.
«Біріншісі – инфляция. Бұл көрсеткіш жөнінен Қазақстан әлемде алдыңғы орындарда екенін екінің бірі білмейді. Инфляция елімізде 2020 жылы 7,5%, 2021 жылы 8,4% болса, ал 2022 жылы 20,3%-ға дейін, екі еседен астамға ұлғайды. 2023 жылғы қазан айының өзінде 10,8% болып отыр. Президент инфляция көлемін екі есе: 20,3%-дан 10,1%-ға дейін төмендету туралы тапсырма берді. Биылғы жыл соңына дейін Үкіметтің оны орындауы неғайбіл. Тіпті, соған жеткеннің өзінде қымбатшылық биыл құрықталмады. Құрылыс саласы сексен пайыздайға шетелден тасылатын импорттық өнімдерге тәуелді», – деді сарапшы.
Инфляция мен қымбатшылық салдарынан шаршы метрлер құны жыл сайын орта есеппен 10-15%-ға жоғарылап отырады.
Екіншіден, ел ішінде баспанаға деген сұраныс артты. Бұған да бірнеше фактор түрткі болды. Халық саны өсуде, жыл соңына дейін ел тұрғындарының саны 20 миллионға жетеді деп күтілуде. Сәби өмірге келсе, бұл әдетте отбасын кеңірек пәтер алуға ынталандырады.
Сонымен қатар Ресейден, өзге елдерден Қазақстанға қоныс аударушылар саны күрт көбейді. Соның арқасында биыл республикамызда көші-қон саласында көп жылдан бері алғаш рет оң салдо тіркеліп отыр. Мысалы, қазақстандықтар ресейлік релоканттарға баспанасын қымбатырақ сатуға тырысады. Бұл статистикаға әсер етеді.
Үшіншіден, психологиялық фактор да түрткі болады: қазақстандықтар девальвацияны күтіп отыр. Шетелдік валюта қымбаттауға ден қойды. Жыл 1 доллар үшін 460 теңге бағамымен басталса, бүгінде 471 теңгеден асты. Сондықтан баспана сатушылар ұлттық валютаның құнсыздану тәуекелін қазірден бағаға қосып отыр.
Төртіншіден, Ұ.Досыбаевтың айтуынша, құрылыс және әрлеуші материалдар ары қарай қымбаттап жатыр, тоқтаған жоқ.
«Осының бәрі бастапқы және қайталама нарықтағы бағаны жоғары сүйрейді. Шынын айтуымыз керек, бүгінде, әсіресе Астана мен Алматыда жылжымайтын мүлік құнының арзандауына себепті байқап отырған жоқпыз. Елордада әр шаршы метрін 350 мың теңге шамасында сатып жатқан құрылыс компаниялары бар дедіңіз. Бірақ ол үш және одан көп бөлмелі пәтерлерге арналған баға. Оларға сұраныс аз болғандықтан, әрі ұзақ өткізе алмағандықтан баға демпингіне барады. Әйтпесе, оның бәрі компанияның активінде ұзақ тұрып, салықтық базаны ұлғайтады, шығын әкеледі. Бастапқы нарықта бір, екі бөлмелілер тез сатылып кетеді, табу қиын. Осыны пайдаланып та, қайта сатушылар дәл соларға бағаны көтере қояды», – деді риэлтор.
Сарапшылар елдегі инфляция ауыздықталса, тұрғын үй нарығындағы баға да түседі деген байлам жасады. Мысалы, жыл басында инфляция төмендеген еді, биылғы ақпаннан күзге дейін шаршы метрлер құны да біршама тұрақтанды. Күрт өсу енді тіркеліп отыр.
Қандай баспанаға сұраныс жоғары?
Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2023 жылғы қаңтар-қыркүйек айларында елімізде жалпы саны 102 061 баспана қолданысқа берілген. Бұл шамамен жарты миллион тұрғынды баспанамен қамтуға жетер еді. Әйткенмен, жаңа пәтердің көбі тұрақты мекендеуге емес, қайта сату немесе уақытша жалға беру мақсатында сатып алынуы мүмкін. Немесе тіпті әрлендіру, безендіру жұмыстары аяқталған соң есігіне құлып салынып, жабық тұрады.
Мұның бәрін мамандар «инвестициялық жылжымайтын мүлік» деп атайды. Яғни, ол баспаналар байлықты сақтаудың, активтерді арттырудың құралына айналады.
Сарапшылардың айтуынша, мегаполистерімізде негізінен қайталама нарықтағы пәтерлер сұранысқа ие. Бұл жерде клиенттер тарапынан «комфорт сыныптағы», жөндеуі жүргізілген, барлық инфрақұрылымы, орталықтан тартылған суы, кәріз жүйесі, жылуы мен жарығы бар баспана көп сұралады. Себебі өңір түгіл Астана мен Алматының өзінде орталықтандырылған су мен жылу желілеріне қосылмаған, бірақ тұрғындардың пайдалануына берілген тұрғын үй кешендері баршылық.
Ал бизнес және эконом сыныптағы пәтерлерге сұраныс сонша үлкен емес көрінеді. Біріншілері – аса қымбат. Ал Отбасы банктің және мемлекеттің тұрғын үй бағдарламалары қысқартылғалы эконом сыныбындағы ортанқол пәтерлерге қатысты мәмілелер саны екі еседей кеміген.
Үкімет баспана бағасын арзандатудың жолын іздегені жөн. Себебі Қазақстан тұрғындарының тұрғын үймен қамтылуы әлі күнге өте төмен деңгейде.
2022 жылы бұл көрсеткіш әр адамға шаққанда 23,6 шаршы метрден ғана болды. Аталған көрсеткіш соңғы жылдары тым баяу өсуде: әрбір қазақстандыққа шаққанда 2019 жылы – 22,2, 2020 жылы – 22,6, 2021 жылы 23,2 шаршы метрден келген.
Біріккен Ұлттар Ұйымының әлеуметтік стандарты бойынша бұл көрсеткіш әр адамға шаққанда 30 шаршы метрден асуы тиіс. Онсыз мемлекет дамыған деп санала алмайды. Соның өзінде бұл – ең төменгі меже.
Салыстырсақ, дамыған елдерде, мәселен, Америка мен Германияда әрбір тұрғынға тиісінше 70 және 50 шаршы метрден келеді.
Баспанамен қамтылу бойынша әр адам үшін 30 шаршы метрлік шамаға жету үшін Қазақстанға кем дегенде тағы 195 миллион шаршы метр тұрғын үй салу қажет болады. Сонда тұрғын үй қоры қазіргі 405 миллионнан 600 миллион шаршы метрге дейін артады.
Бірақ қазіргі құрылыс қарқынымен бұған 10-15 жылдай уақыт кетуі мүмкін. Осы аралықта қолданыстағы баспаналардың үлкен бөлігі көнереді, апаттық күйге түседі.
Олай болса, Үкімет тұрғын үй құрылысын да ынталандыру шараларын қарастырғаны абзал.
Айхан ШӘРІП