Құзырлы органдардың, депутаттардың, сарапшылардың айтуынша, олар аярлық жасап, елді алдайды, билігін пайдаланып, белден басады. Сондықтан Ұлттық экономика министрлігі бұл салада реформа бастауды ұсынып отыр. Мәселен, оларды адвокат, нотариус сияқты өзін-өзі реттеуші ортақ палаталарға, бірлестіктерге біріктіріп, солар тарапынан бақылау орнату мәселесі пысықталады.
Баспананы «қақпанға» айналдырғандар
Полицияның баянаттары мен ақпараттар легі риелторлар жасап жатқан қылмыстарға толы. Мысалы, осы дүйсенбіде, 10 маусымда ІІМ Қарағанды облысында 14 пәтерді заңсыз иемденген «қара риелторларды» әшкерелегені жария болды. Қылмыстық топты Қарағанды облысы Полиция департаментінің ұйымдасқан қылмысқа қарсы күрес басқармасы тауып, құрықтады. Топ құрамына заңгерлер, адвокаттар, бір нотариус кірген. Олар қорқыту және зорлық-зомбылық көрсету арқылы зейнеткерлердің, мүгедектердің, маскүнем, нашақор жандардың мүліктері мен пәтерлерін заңсыз рәсімдеумен айналысқан.
– Осылайша, олар 14 пәтерді заңсыз рәсімдеді. Қылмыстық топтың белсенді бір мүшесі – деструктивті діни ағымның жақтаушысы. 13 мамырда тінту іс-шараларын жүргізу барысында әртүрлі жылжымайтын мүлік пен жеке тұлғалардың жеке деректеріне қатысты көптеген құжат тәркіленді. Қылмыстық топтың 28 мүшесі ұсталды. Олардың басқа да ұқсас қылмыстарға қатысының бар-жоғы тексерілуде. Тергеу аса ірі мөлшердегі алаяқтық фактісі бойынша жүргізіліп жатыр, – деді ІІМ Ұйымдасқан қылмысқа қарсы күрес департаментінің өкілі Қуандық Алпыс.
«Қылмыстық топ заңгерлерден, адвокаттардан және нотариустан тұрса, мұның риелторлыққа қандай қатысы бар?» деген сауал туындауы мүмкін. Шынында, кез келген адам риелтор бола алады, оның арнайы оқуы, жеке мамандығы жоқ.
Ұлттық экономика министрлігінің түсіндіруінше, жылжымайтын мүлікті сату және жалға беру бойынша белгілі бір ақыға делдалдық қызмет көрсететін, өздерін «риелтор» атайтын адамдардың басым көпшілігі шынында пәтерін, коммерциялық мүлкін сатушылардың хабарландыруларын, жарнамасын жолай «агрессивті түрде тұтумен» ғана айналысады. Бұл ретте жылжымайтын мүліктің қожайындары да, риелторлар да хабарландыру орналастырудың бірдей интернет платформаларын, әлеуметтік желілерін пайдаланады.
Нәтижесінде, риелторлардың бүкіл қызметі мүлік сатушының телефон нөмірін және мекенжайын берумен, клиентке қоса еріп барып, баспананы, коммерциялық мүлікті көрсетумен, ары дегенде, таныс, ымыралас нотариуске бағыттаумен шектеледі.
Қазақстан риелторларының біріккен қауымдастығы дабыл қағып келеді: алаяқ риелторлар қазақстандықтарға және шетелдік қонақтарға шын мәнінде қолында жоқ пәтерлерді «жалға беретінді» шығарды. Олар өздерін «ақпарат агенттіктері» деп атайды: тиісінше, клиентімен бірге пәтерді көруге еріп бармайды, тек тиісті ақысын алған соң сатылатын не жалға берілетін баспананың нақты адресін ұсынады. Ізінше аталған пәтер иесінің ол делдалмен еш қатынасының жоқтығы анықталады. «Агенттіктің» нөмірі белгілі бір уақыттан соң байланыс аясынан тыс, ағытылып қалады. Соның кесірінен, азаматтар электронды аударған қаражатын кері қайтара алмайды.
«Бірер жыл бұрын «ақпараттандыру орталықтары» дегендер қаптап, жылжымайтын мүлік саудаланатын барлық сервис пен сайтты толтырды. Бұл Алматы нарығынан басталды. Алдымен олар маркетинг пен пиарын ілгерілетуге мән береді, яғни түрлі жарнама беріп, арзан пәтерлермен жұртшылықтың назарын өзіне аударады. Олардың хабарландырулары көбіне кәсіби түрде жасалады, әдемі фотосуреттермен әрлендіріледі. Құрбандарын қызықтырып, құрыққа түсірудің барлық тәсілін пайдаланады. Төмен бағаға ынтығып, қоңырау шалған клиенттерді кейде офиске шақырады. Мүлік иесінің телефонын және мекенжай туралы ақпаратты бермес бұрын көз қылып, әлдебір келісімге қол қойғызуы да мүмкін. Осыдан кейін өз қызметіне ондаған мың теңге ақы алады», – дейді жылжымайтын мүлік саласының белгілі эксперті Лариса Степаненко.
Оның айтуынша, сазға отырғанын түсінген клиенттер ары қарай ешқандай іс-қимыл жасамауы, полицияға жүгінбеуі үшін алдаусыратады, жалған үміт «сыйлайды», басқа мекенжайларды беріп, сенделтеді. Артынша ізім-ғайым жоқ болып кетеді.
Тіпті, жұмысын жалғастыра беретіні жетерлік. Өйткені сарапшының айтуынша, келісімде олар тапсырыс берушіні баспанамен қамтамасыз ету бойынша ешқандай жауапкершілік арқаламайтынын нақты жазып қоятындықтан, заң жүзінде мін тауып, сотқа тарту қиын. Олар тек ақпаратты – жылжымайтын мүлікті жалға беретін немесе сататын мүлік иелерінің телефон нөмірлерін ұсынады. Ол ақпаратты интернеттен ала салуы да мүмкін. Салдарынан ілуде біреуі ұсталғанымен, жазасыз құтылып кетіп жатады.
Алматыда «ойдан шығарылған» баспаналарды жалға берумен айналысқан кезекті риелтор әшкереленді. 1998 жылы туылған азаматша пәтерлердің нарықтағыдан көп арзанға жалға берілетіні туралы интернет пен әлеуметтік желілерде фейк хабарландырулар орналастырып келген. Клиенттермен телефон арқылы ғана сөйлескен. Оларды көндіру үшін қызметінің ақысын толық емес, тек бір бөлігін төлеуге келіскен. Ақша түсісімен, клиентті бұғаттап тастайды немесе ұялы телефондарын ұзаққа сөндіріп қояды. Әйелдің үстінен Қылмыстық кодекстің 190-бабы («алаяқтық») бойынша сотқа дейінгі тергеу басталды.
Үкімет келіссөздер жүргізіп жатыр
Премьер-Министрдің орынбасары – Үкімет аппаратының басшысы Ғалымжан Қойшыбаев депутаттарға жауабында риелторлар бассыз кете бермейтінін, саланы тәртіпке келтіру бағытында жұмыстар басталғанын жеткізді.
– Елдегі риелторлық қызметті заң жүзінде реттеу қажет. Бұған риелторлардың тұтынушыларды алдауы, оларға деген сенімсіздіктің өсуі, көрсетілетін қызмет ақысын шектен тыс көтеруі, алаяқтық сияқты теріс факторлар түрткі болып отыр. Риелторлық қызметті нормативтік реттеу тәсілдемелерін әзірлеу мақсатында Үкімет тиісті дайындық іс-шараларын жүргізіп жатыр. «Атамекен» палатасының, «Қазақстанның өзін-өзі реттеуші біріккен қауымдастығының», «Орталық Азия қауымдастығының» және басқа да ұйымдарының өкілдерімен бірқатар кеңес өткізілді. Оның қорытындысында «Жылжымайтын мүлік нарығындағы риелторлық қызметтер» ұлттық стандарты базасында «кәсіби риелтордың» критерийлерін жасау ұсынылды, – деді Ғалымжан Тельманұлы.
Бұл – бір. Екіншіден, адал риелторлардың бірыңғай, жұртқа жария электронды тізілім-реестрін қалыптастыру және онда әрбір нақты риелтордың біліктілігін, тәжірибесін және басқа мәліметтерін көрсету пысықталады. Үшіншіден, риелторлар мен клиенттер арасында жасалатын мәмілелерді уәкілетті органдарда тіркеу бойынша талап заң жүзінде бекітілуі мүмкін.
Төртіншіден, Еңбек, Қаржы министрліктері өзін-өзі жұмыспен қамтушы саналатын риелторларға медициналық сақтандырылуға, зейнетақы жинағын жинауға, салық төлеуге мүмкіндік беру үшін Yandex taxi үлгісінде платформалық еңбекпен қамтудың пилоттық жобасын жүзеге асыруы керек.
Бесіншіден, риелторлық қызметі үшін төленген әрбір чектен 1% ставкасымен салық жинау үшін арнайы салық режимін осы салаға да тарату мәселесі қарастырылады.
Вице-премьер риелторлар қызметін реттеу үшін заңнамалық түзетулер қабылданатынын хабарлады. Реформа әлгінде айтылған және басқа да ұсыныстарды ескереді. Оның аясында риелторлар қызметіне міндетті өзін-өзі реттеуді енгізу ұсынылып отыр. Ғ.Қойшыбаев бұл шаралар «риелторлардың қызметін тәртіпке келтіруге, риелторлық қызмет көрсету сапасының стандарттарын әзірлеуге, сондай-ақ тұтынушылардың құқығын қорғауға мүмкіндік беретінінен» үміт білдірді.
«Эксклюзивті» тұзақ
Әзірге риелторлар қазақстандықтарды қан қақсатуын жалғастыруда. Жылжымайтын мүлік маклерлерінің қиянатына, «тонаушы комиссиясына», біліксіздігіне шағымдар әлеуметтік желіні кернеп тұр. Әміре есімде азамат пәтер сату кезінде риелторлардың алатын комиссиясы орта есеппен 500 мың теңгені құрайтынын айтады. Өйткені өз қызметіне баспана құнының 10-20 пайызына дейін ақы алады. Олардың тарифін ешбір мемлекеттік мекеме, тіпті антимонополиялық орган реттемейді. Өзім би, өзім қожа режимінде қалаған ақысын бекітеді. Ол ол ма, бұл ақыны риелторлар пәтер сатушыдан да, сол пәтерді сатып алушыдан да өндіреді. Яғни, әр баспанадан қаржыны миллиондап қалтасына басады.
Үй иесі не сатып алушы қымбат ақысын төлемейін десе, өзара келісімшартта кішкентай әріппен барлық даудың төрелік сот-арбитражда шешілетіні жазылған.
«Төрелік сот дегені – жеке сот. Дауларды шешудің мемлекеттік емес институты саналатын арбитраждар өз өкілеттігін асыра пайдаланады, әділетсіз, заңсыз шешімдер қабылдайды: қалпымен, риелторларды жақтап, соның пайдасына шешім шығарады. Бұл жерде судьялардан айырмашылығы сол, арбитрлар ешқандай жауапкершілік арқаламайды, оларды риелторлармен астыртын ымыраласудан, алдау мен алаяқтықтан ештеңе де тоқтата алмайды. Бұған қоса, Қазақстанда төрелік сот құру – күрделі емес: ЖШС құрсаң, заңгерлік білімі бар кез келген адамды жалдасаң болды, қалағаныңша сот төрелігін жүзеге асыра бересің. Арбитрларға қойылатын біліктілік талаптары төмен», – дейді Мәжіліс депутаты Олжас Құспеков.
Соңғы үш жылда республикада жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату бойынша 1,4 миллионнан астам мәміле бекітілген: 2021 жылы – 606 056, 2022 жылы 465 822, 2023 жылы – 370 551 мәміле. Депутаттың айтуынша, Krisha.kz сияқты мамандандырылған сервистерде, басылымдарда мүлік сату туралы орналастырылған хабарландырулардың кем дегенде жартысын риелторлар жариялаған. Салдарынан халық пен бизнеске солармен жұмыс істеуден басқа амал қалмайды.
Ұлттық экономика министрлігінің сарапшылары тағы бір жайтқа назар аудартты: риелторлар мүлік иелерін «эксклюзивті келісімшарттарға» қол қоюға көндіреді. Оған сәйкес, бұл пәтерді не коммерциялық мүлікті тек сол ғана сата алады. Салдарынан мұндай жағдайда біріншіден, мүлік иесі онысын тіпті өз бетінше де сата алмайды: тіпті өзі өткізсе де риелтордың ақысын бәрібір төлеуі керек.
Екіншіден, ол сауатты, пысық, білікті өзге риелтордың қызметіне жүгіну құқығынан айырылады. Соның кесірінен «эксклюзивті» риелторының әрекетсіздігіне, жалқаулығына, біліксіздігіне, дөрекілігіне және басқа теріс қылығына көңілі толмаса да, үнсіз көнеді. Әйтпесе, төрелік сотқа сүйрейді.
Ұлттық экономика министрлігі эксклюзивті келісімшарттарда риелторлар өз талаптарын бұзғаны үшін мүлік иелеріне жоғары айыппұл санкцияларын салатынын жеткізді. Ол айыппұлды риелторлар сот арқылы, сондай-ақ соттан тыс тәсілдермен де өндіріп алады екен. Сөйтіп, ары таза емес риелторға жүгінген қазақстандықтар төл мүлкіне иелік ету құқығынан айырылады.
Осының бәрі бұл саланы тезірек заң жүзінде қатаң реттеудің қажеттігін көрсетеді.
Елдос СЕНБАЙ