Тұрғын үй қоры кеңес кезіндегі мемлекеттік меншіктен азаматтардың жекеменшігіне өткен шақта тұрғындар бұрынғысынша өз пәтерінің төңірегінен әріге бас ауыртпаған күйі қала берді. Ал бұрынғы Тұрғын үй пайдалану конторалары (ЖЭК) нарық заңына дайын болмады. Оған икемделу үшін олар әр кезеңде кооператив болып та, қызмет болып та, басқарма болып та, кәсіпорын болып та өзгерді. Осылайша, уақыт талабына бейімделіп, өз күнін өзі көруге ұмтылған ЖЭК-тер ұзақ жылдар бойы өз сорпасында өздері қайнап жатты.
Тұрғын үй қорын басқару реформасы мақсатына жете алмады
Ал мемлекет болса жеке коммуналдық саланы бюджеттен тысқары жатқан «Тұрғын үй қатынастары» заңымен реттеуден әрі асқан жоқ. Шындығында, мұндай азаматтық қатынас қалалардағы көпқабатты үйлер қорының ретсіз тозуына, тұрмыстық жағдайдың қолайсыздығына алып келді. Талай құбыр ескіріп жарылды, талай жертөле суға толып шіріді, талай шатырдан су ағып, сыз тартты, талай қабырға көгеріп, зең басты, талай ғимарат жарықсыз, жылусыз қалды, талай аула қоқысқа толды. Агломерациялар дамып, жаңа тұрғын үйлер салынып жатса да, кондоминиум тетігі жаңарған жоқ. Тұрғындар арасында шешімін таба алмай 30 жылдай қордаланып қалған осынау проблема ақыры Үкіметке жетті. Ол 2019 жылғы реформаға алып келді. Мүлік иелері бірлестігі (ОСИ) құрылды. Десе де, оны әлі де болса жетілдіре түсу керек екені анықталды. Өйткені кондоминиум субъектілері арасында ақшаға талас, билікке тайталас басталды. Тұрғын үй қорының мәселелері екінші орында қалып қойды. Бұл кемшіліктерді түзетуге деген ұмтылыстар 2023 жылы жасалды. Жағдай сәл реттелгенімен, мұндағы қатынастар ебедейсіз қалпында қала берді. Осының барлығы Мәжілістің өткен сәрсенбідегі жалпы отырысында кеңірек айтылды. Төменгі палата «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң жобасын бірінші оқылымда қарады. Сөйтіп, депутаттар көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару мәселесіне қайта оралды. Біз еліміздің тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы күрделі мәселе түсініктірек болу үшін аталған заңға бастамашы болғандардың бірі, Мәжіліс депутаты Екатерина Смышляеваның баяндамасын өзгеріссіз келтіргенді жөн көрдік:
«Бұл заң жобалары тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы қолданыстағы заңнаманы жетілдіру мақсатында Парламент депутаттарының бастамасымен әзірленді. Өкінішке қарай, Үкімет 2019 жылдан бері жүргізіп келе жатқан тұрғын үй қорын басқару жүйесін реформалау мақсатына жете алмады. Мұның объективті және субъективті себептері бар.
Мемлекет басшысы 2023 жылғы сәуірде Үкіметтің кеңейтілген отырысында реформаға шынайы баға беру қажеттігін атап өтті. Осыған байланысты жіберілген қателіктер мен істердің нақты жағдайын ескере отырып, депутаттық корпусқа кондоминиумдарды басқарудың құқықтық негізін қайта қарау тапсырылды. Бұл заң жобасы осы тапсырманы орындау үшін дайындалды. Ол екі негізгі мәселені шешеді.
Біріншіден, реформа жүргізілген алты жыл ішінде институт ретінде жойылмаған пәтер иелері кооперативтері қызметінің ашықтығына қойылатын талаптарды енгізу. Екіншіден, тұрғындардың кондоминиумды басқару нысандары мен шарттарын таңдауы үшін барынша еркін құқықтық орта құру. Ол үшін заң жобасында кондоминиумды басқарудың екі түрі енгізілген. Олар – мүлік иелерін біріктіру және тікелей бірлескен басқару. Ал қарапайым серіктестіктер жеке нысан ретінде алынып тасталады, бірақ іс жүзінде басқарудың екінші нысаны түрінде өз жұмысын жалғастыра алады. Басқару субъектілерінің үш түрі қолданылатын болады. Олар – басқарушы компания (БК), кәсіби басқарушы (КБ) және пәтер иелерінің кооперативі (ПИК).
ПИК-тердің басқару субъектісі ретіндегі қызметіне қайта тіркеу тәртібі, құқық белгілейтін құжаттарды беру тәртібі және жұмысының ашықтығы сынды жаңа талаптар қойылады. Мүлік иелері бірлестігі (МИБ) төрағасының өкілеттік мерзімі бір жылдан үш жылға дейін ұлғаяды, үйді басқару жөніндегі қызметті өз еркімен жүргізуге құқық беріледі. Құрылыс салушыға жаңа салынған пәтерді сатқаннан кейін кондоминиумды тіркеу міндеттемесін жүктеу көзделіп отыр. Тұрғын үй инспекциясының өкілеттіктері кеңейтілмек, олар кәсіби басқарушыларда біліктілік сертификатының болуын, кондоминиум объектісінде тіркеудің болуын және тұрғын үй-жайды пайдалану нормаларының сақталуын қадағалайтын болады. Заңбұзушылықтар анықталса, айыппұл сала алмақ. Сондай-ақ тұрғындардың жиналыстарын өткізу тәртібіне, оның ішінде мемлекеттік ақпараттық жүйелер арқылы электрондық дауыс беруге қатысты өзгерістер бар. Заң жобасы тұрғындарға есеп бермегені үшін және үйге қажетті құжаттарды ұсынудан бас тартқаны үшін әкімшілік жауапкершілік күшейтіледі.
Ерекше айтқым келетіні: ұсынылған өзгерістер көппәтерлі тұрғын үй тұрғындарының құқығын қорғауға бағытталған. Тек қана солардың ортақ шешімімен тиісті басқару нысаны қабылданады, басқарушы компания таңдалады және тариф бекітіледі. Бұл талаптар басқарудың барлық нысанына қатысты», – деді Экономикалық реформа және өңірлік даму комитетінің хатшысы Екатерина Васильевна.
Түзетулер пакеті тиімділікті арттырмақ
Мәжіліс дәлізінде заң жобасындағы жаңа түзетулерді тарқата түсу мақсатымен депутаттың өзін әңгімеге тартқан едік. 2019 жылғы реформа мен 2023 жылғы түзетулер пакетінің аражігін тарқатып айтып берген сұхбаттасымыз мұндағы әрбір өзгерістер топтамасы нақты тәжірибеге негізделгенін жеткізді.
«2019 жылғы реформа тұрғындардың Пәтер иелері кооперативтері мен Пәтер иелерінің тұтыну кооперативтерінің жұмысына деген наразылығынан туындаған болатын. Олардың қызметі ашық болмады, басшылығы жылдар бойы өзгермей отырып алды, ал тұрғын үйлер болса қатты тозып, күрделі жөндеуді қажет етті. Мұның ақыры сенім дағдарысына және басқару моделінің дағдарысына әкелді. Соған сәйкес, реформаның мақсаты – тұрғындарды өз үйлерін басқаруға тарту болды. Осыған байланысты жаңа басқару нысандары – Мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) және қарапайым серіктестік (ҚС) енгізілді. Бұл әділ басқару жүйесін құру үшін маңызды қадам еді. Бүгінде көптеген үйде өзін-өзі басқару жүйесі қайта жанданғанын атай кеткен абзал. Реформа толық аяқталмаса да, оны түзетіп, шынайы жағдайға бейімдеу қажеттігі туындады.
Осылайша, 2023 жылғы түзетулер МИБ қызметін реттеуге бағытталды. Себебі оған дейін кондоминиумды басқару тәжірибесі болмағандықтан, тіркеуден бастап есеп беруге дейінгі көптеген мәселе, соның ішінде меншік иелері арасында өзара әріптестік орнату, жауапкершілік жайы қиындық туғызды. Сол кезеңде негізінен осы заңға арқа сүйедік, бұл өзін-өзі басқару тетігі әлі қалыптаспаған кез еді, сол үшін де көптеген бап пен жекелеген нормаларды бүге-шігесіне дейін талдап өзгертуге тура келді», – дейді депутат Екатерина Смышляева.
Оның айтуынша, бүгінгі үшінші өзгерістер пакеті екі негізгі мақсатты көздеп отыр. Олар – әуелі ПИК қызметін қайта қарастыру. Бүгінде елімізде шамамен 1 500 Пәтер иелері кооперативі бар десек, олар нарық талаптарынан, яки тұрғындардың сенімінен шығып іріктеліп қалғандары екен. Бүгінде басқарушы компанияларға айналған бұл субъектілерді 2023 жылы жою міндетті емес деп шешім қабылданып, қалдырылған болатын. Енді жаңа заң жобасында ПИК қызметін жаңа талаптарға сәйкестендіру қарастырылуда. Екінші мақсат – жалпы басқару жүйесін икемді ету. Бұрынғы қатаң шектеулер тиімді емес екенін көрсетті. Мысалы, 30 пәтерге дейін тек ҚС, ал 30-дан жоғары тек МИБ құру міндеттелді. Мұндай шектеулер тұрғындарға қолайсыздық тудырды. Сондықтан қазіргі өзгерістер нақты тәжірибені ескере отырып, артық шектеулерді алып тастауға және тұрғындарға басқару формасын еркін таңдауға мүмкіндік беруге бағытталған. Себебі жүйені басқару әдістерін тұрғындардың өздері таңдағаны дұрыс. Егер заң тым шектеулі болса, адамдар бәрібір оны айналып өтетін жол іздейді. Сол себепті ендігі жерде шынайы жұмыс істейтін механизмдерді заңдастыру қажет. Бұл – 2019 жылғы реформадан бас тарту емес, керісінше оның тиімділігін арттыру үшін жасалып жатқан дүниелер.
«Жаңа заң жобасында тың бастамалар да бар. Мұның барлығын біз тұрғындармен кездесу барысында талқылай отырып қостық. Мәселен, ортақ меншікті күрделі жөндеу жұмыстарына жұмсалған қаражат үшін алынған жеңілдетілген несиелерді төлеу тәртібі. Жоба бойынша, мұндай төлемдер мақсатты жарналарға жатқызылып, олар бойынша шешімдер ұжымдық түрде қабылдануға тиіс. Сондай-ақ бұл саланы цифрландыру және ашықтық мәселесі де тұрғындарды алаңдатады. Өйткені қағаз жүзіндегі дауыс беру әдісінде бұрмалаушылық көп кездеседі. Қол қойылған құжаттар қолдан жасалған деректер аз емес. Сенім дағдарысына алып келіп отырған бір себеп – осы. Цифрлық технологиялар дамыған заманда бұл мәселені оңай шешуге болар еді, бірақ тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласын цифрландыру елімізде баяу жүріп жатыр. Сондықтан да оны тездеткеніміз жөн. Жаңа заң жобасында цифрлық құралдарды енгізуді жеделдету бойынша бірқатар норма ұсынылды. Олар – басқарушы субъектілердің цифрлық дауыс беру мен есептілікке қолжетімділікті қамтамасыз ету тетігі мен электронды үкімет порталы арқылы тегін онлайн дауыс беру механизмін жетілдіру туралы», – дейді Мәжіліс депутаты.
Оның айтуынша, бұл мәселе бойынша қоғамда әлі де ортақ пікір жоқ. Бұл құжат тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы үлкен өзгерістерді қамтитындықтан, қоғамда қызу талқылануда. Қарама-қайшы мүдделер қақтығысып, кейбіреулер құжаттың шынайы мазмұнын бұрмалап, жалған ақпарат таратуда. Соның ішінде негізгі даулы мәселелер ретінде МИБ пен ПИК арасындағы бәсекелестікті, басқарушы компанияларға деген сенімсіздікті, реттеу барысындағы жоғары қысымды, мемлекеттің тұрғын үй қорының күтімінен тым алшақтауын атап өтуге болады. Сонымен қатар кейбір топтар заң жобасы белгілі бір басқарушы субъектілердің мүддесін қорғайды деп санайды екен. Бірақ жұмыс тобының мақсаты – ешқандай тарапқа басымдық бермей, тұрғындардың құқықтарын қорғау және тұрғын үй қорын сақтау. Заң жобасы бірінші оқылымда мақұлданды. Қоғамда және Мәжіліс қабырғасындағы қызу талқылаулардан соң құжаттың жетілдірілетін тұстары пысықталып, екінші оқылымда қабылданатын болады.
Нұрлан ҚОСАЙ