Қазақстандағы ипотекалық несие нарығында бұрын-соңды болмаған көрсеткіш тіркеліпті. Биылғы ақпан айының соңында жалпы сомасы 1,3 триллион теңгеге ипотека рәсімделген. Яғни, берілген кредиттің жиынтық көлемі 22,5 пайызға өскен. Демек, мемлекеттік тұрғын-үй бағдарламалары белсенді іске асырылып жатыр деген сөз. Бірақ таяқтың екінші ұшы сол – пәтер бағасы шарықтай түсті. Мысалы, иесі бар пәтерлердің құны 10-15 пайызға қымбаттаған. Жаңа үйдің бір шаршы метрі де бұрынғыдан гөрі аспандай түсті. Көтеріліп жатқан дүние көп. Халықтың табысы ғана тұралап тұр.
«7–20–25» бағдарламасы арқылы үй алуға мүмкіндік туғанда қуанғандар көп болды. Жылдық пайызы – 7, қолыңызда алатын пәтердің 20 пайызына тең сома болса болғаны, қаласаңыз 25 жылға создырып ала аласыз. «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» әзірге ең төмен пайыз ұсынғанымен, үйдің жарты ақысын жинауға екінің бірінің жағдайы жете бермейді. Өйткені онсыз да жалдамалы пәтерде тұратын адам есепшотқа салатын ақша таппайды. Экономист Айдар Әлібаев халықтың ахуалы төмендегенін айтады. «Кім не десе де, Қазақстандағы орташа жалақы 100 мың теңгеден аспайды. Ал пәтердің бір шаршы метрі – орналасқан ауданына қарай 300-650 мың теңге арасында. Оның өзінде бірінші әрлеуден ғана өткен. Яғни, жөндеу жұмысы толық аяқталмаған. Енді есептеп көрсеңіз, бір шаршы метріне ақша табу үшін жарты жыл жұмыс істеуі керек. Жылжымайтын мүлік бағасы шамадан тыс жоғары. Оған экономикадағы деградацияны қосыңыз. Осылайша, тұрғындардың сатып алу қабілеті мен айлығы соңғы уақытта төмендеп жатыр», – дейді ол.
Krisha.kz сайтындағы жылжымайтын мүлік индексіне көз салсақ, осы жылдың бірінші тоқсанында пәтердің бір шаршы метрінің бағасы былтырмен салыстырғанда 2,2 пайызға қымбаттаған. Еліміздің 14 аумағында да жағдай осындай. Пәтердің құны болса 4,4 пайызға өскен. Көш басында Шымкент (+16,1%), Өскемен (+10,8%) және Алматы (+9,4%) тұр. Ал Қызылорда (-3,6%), Ақтөбе (-4,1%) және Ақтау (-8,5%) қалаларында керісінше пәтер арзандапты.
Ипотекалық бағдарламаның пайда болғаны қуантады. Бірақ ол қаншалықты тиімді әрі халыққа пайдалы? Мәселе осыда. Айталық, төмен пайыздық көрсеткішпен үй алғысы келетіндер қандай проблемаларға тап болатынын тізіп көрелік. «7 – 20 – 25» бойынша тек жаңа үйлерді ғана алуға болады. Бір елорданың өзінде айнала құрылыс жүріп жатыр. Олардың барлығы жаңа үй болғанымен, ипотекалық бағдарламаның қатысушысы емес. Одан кейін үй тапшылығына тап болу бар. Көбіне құрылыс компаниялары кең үйлер салады. Олардың бағасы шектік сома, яғни 25 миллион теңгеден асып кетеді. Сонымен бірге, үй әлі салынып жатқанда үлестік қатысым негізінде сатылады.
Нұр-Сұлтан және Алматы қалаларында бұл бағдарламамен пәтер табу қиын. Қалғаны – қаланың шетінде не шаршы метрі үлкен. Аймақтарда «7 – 20 – 25» аясында берілетін пәтерлер аз. Алматыда аталған бағдарлама арқылы 345 млрд теңге, Нұр-Сұлтанда 344,1 млрд теңге көлемінде қарыз берілген.
Блиц-сұхбат
Ермек МҮСІРЕПОВ,
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті:
– «7 – 20 – 25» бағдарламасы іске қосылғалы оң өзгерістер бар ма?
– Ипотекалық бағдарламалардың тиімді тұстары бар. «7 – 20 – 25» енгізілгелі бері стандартқа сай келетін пәтерлердің басым бөлігі сатылып кетті. Оның игілігін көргендер көп. Нұр-Сұлтан, Алматы, Шымкент, Атырау және Қызылордада ғана осы бағдарлама арқылы үй алуға мүмкіндік бар. Енді өзге аймақтарда да дамыту жоспарланды.
– Басқа облыстардың қуана атсалыспауына кедергілер бары белгілі. Соларды атап өтсеңіз.
– Осы ретте бірқатар кедергілерді айту керек. Ең біріншіден, тұрғындардың жалақысы жетпейді. Бағдарлама бойынша 200 мың теңге айлық алуы керек болса, аймақтағылар мұндай жалақы алмайды. Жұмыс орындары аз, шағын және орта бизнес кенже дамығаны да соған себеп.
– 20 пайызын құйып, үй алуға мүмкіндік беретін «Баспана Хит» бағдарламасына қандай баға бересіз?
– «Баспана Хитті» маман ретінде жақсы бағалаймын. Бүгінде иесі бар, екінші нарықтағы үйлерді қамтуға күші жетіп отыр. Қазақстанда жаңа үйлерден ескілер көп. Сәйкесінше, келісімшарттар да жиі жасалады. Бүгінде құрылыс компаниялары мен пәтер иелері бағамен «ойнайтын» тренд шығарды. Баға белгілеуде өз пайдасына жұмсағысы келеді. Дегенмен құрылысы енді басталған үйге үлескер болып, оның бітуін 1-2 жыл күту аса тиімді дей алмас едім. Бұл жерде құрылыс аяқталған соң, 10-15 пайыз үстінен ақша көру үшін сатып алатындар туралы айтып отырмын. Әр құрылыс кезеңінде түрлі баға ұсынатын құрылыс компаниялары көбіне заңнан тыс жұмыс істейді. Мұндай жағдайда үлкен тәуекел жасалады. Әкімдік пен Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры тарапынан рұқсат алған, келісімшарт жасалған кезде ғана мемлекет кепілдік бере алады. Бүгінде нарықта төмендеу тенденциясы байқалады.
– Демек, қазір үй алуға нағыз қолайлы уақыт па?
– Шаршы метрдің құны күрт өсіп кетеді деген қауіп қазір жоқ. Инфляция деңгейі 5-7 пайыз болып жатыр. Бірде түседі, бірде көтеріледі. Яғни, белгілі бір кезеңде алып үлгеру керек деуге келмейді. Сатып алуға да, сатуға да қазір өте қолайлы уақыт. Жыл тұрақты болады деген болжам жасап отырмыз.
– Көбі 25 жыл бойы үйге ақша төлеп отырғысы келмейді. Әйтсе де, сол уақыттың қалай өткенін білмей не ақшасыз, не үйсіз жүргендер жетерлік. Ипотекаға үй алуға қатысты жеке пікіріңізді білсек.
– Үлкен соманың қолда болғанын күтіп отырудың қажеті жоқ. Өйткені 50 пайызын жинаймын дегенше, жасыңыз 50-ге келуі мүмкін. Англиядағыдай валюта тұрақты болса, жағдай басқа. Бізде қалай? Қазақстанда теңге үнемі өзгеріп тұрады. Алда не күтіп тұрғанын білмейсің. Әрі кетсе 2-3 жылға ғана болжам жасауға болады. Сондықтан алғашқы салымға жетерлік соманы біреуден алып не жинап болсын салыңыз да, ипотека рәсімдеңіз. 20 пайызын жинау оңайырақ. Бастысы, ертерек қимылдау. 25 жылға создырып алып, мүмкіндік болса 5 жылда жауып тастайсыз. Әу баста 10 жылға алғанымен, кей жағдайда үлкен соманы ай сайын төлейтін мүмкіндігіңіз болмауы мүмкін. Соны да ескеру керек. Алда-жалда ақшалы болып жатсаңыз, мерзімінен бұрын құтылып тастауға мүмкіндік бар.
– «7 – 20 – 25» бағдарламасы бойынша үй алсаңыз 25 жылда екі есе көп қаражат жұмсайсыз. Бұл пайыздың өзі көп емес пе?
– Әрине, жарты құнын жинауға көбінің мүмкіндігі жоқ. Бірақ сіз айтқандай, 7 пайыздың өзі жоғары. Жоқтан жақсы деуге мәжбүрміз. 2-3 пайыз болса, тіпті жақсы болар еді. Неге олай ете алмай отырмыз? Себебі, экономика тұрақсыз. Ертең жағдайдың қалай өзгерерін білмейміз. Егер жағдай тұрақталса, онда қорықпастан қолға алуға болар еді.
– Салынып жатқан үйлердің сапасы көп жағдайда сын көтермей жатады. Қаншалықты көңіліңіз толады?
– Жасыл технологияларды пайдаланып, заманауи үйлер салатын компаниялар бар. Құрылыс материалдары да сапалы. Сол себепті, бәрінің сапасы нашар деп айтуға болмайды. Бірақ сіз айтып отырған үйлердің көбі мемлекеттік бағдарлама аясында салынады. Өйткені құрылыс компаниясы барынша тез салып бітуді ойлап тұрады. Арзан материалдар пайдаланады. Соның салдарынан түрлі оқыс оқиғалар болып жатады. Мұны мемлекет реттеп отырғанымен, әлі де бақылауға алу керек.
Өзіңізге қолайлы бағаға үй тапқан соң, құжаттарын реттеу басталады. Ең бірінші, пәтерді бағалау керек. Сатушының бағасы мен мамандардың есебі үнемі сәйкес келе бермеуі мүмкін. Кейде құнын тым көтеретіндер бар, – дейді «КазБизнесМаркетинг» бағалау компаниясының қызметкері Руслан Абаев. «Пәтерді бағалауда бірнеше критерийге мән береміз. Оның ішінде қай қабатта және ауданда орналасқаны, жөндеу жұмысының қаншалықты жасалғаны деген сияқты. Сонымен бірге, салынған жылы мен пәтердің бұрышта орналасқанына дейін маңызды. Осы факторларды және нарықтағы ахуалды ескеріп, баға бекітіледі. Орта есеппен сатушы мен біз бағалаған баға сәйкес келіп жатады. Дегенмен қолдан көтеріп, бағасы сәйкес келмесе де шарықтатып қоятындар бар», – дейді ол.
Тақырыпқа тұздық:
Жылт еткен жарнамалардың ішінен «8 миллион теңгеге Нұр-Сұлтанның сол жағалауынан үй алыңыз» дегеніне көзіміз түсті. Дереу сайтына кірдік. Бұл не қылған батпанқұйрық дестік, әлбетте. Өйткені мұндай бағаға жатақхана типіндегі пәтер ғана тиеді. Сөйтсек, расында бір бөлмелі үйлердің бағасы сондай екен. Тек ипотекаға ала алмайсыз. Бастапқы жарна 30-50 пайызын салып, қалғанын 1 жыл бөліп төлеуге болады. Орта есеппен айына 500 мың теңгедей төлеуіңіз керек. Ендеше, осындай бағаға берілетін үйлерді неге ипотекаға бермеске деп қалдық. Кейде игілікті дүниелердің игілігін кім көріп отыр екен деген де сауал туады. «Былай тартсаң, былай жетпейді» деп халық налиды. Онысы заңды. Алғашқы жарнасын тірнектеп жинап алып, сәйкес келетін үй таппай тентіреп жүргендер жетерлік. Олардың жағдайы қашан оңалар екен?...