Тұрғын үй нарығы қандай деңгейде?

Елдегі баспана мәселесін шешу үшін мемлекет түрлі бағдарлама қабылдап жатыр. Алайда пәтер жалдап күнелткен тұрғындарды үймен қамту мүмкін болар емес. Себебі... себеп көп. Соның бірі де бірегейі – тұрғын үй тапшылығы.

Finprom аналитикалық порталының зерттеуінше, соңғы уақытта тұрғын үй құрылысының қарқыны 5 пайызға тө­мен­­деп кеткен. Әсіресе, өңірлердегі жағ­дай көңіл көншітерлік емес. Былтыр «Баспа­на» ипотекалық ұйымы «7–20–25» бағ­дарламасы бойынша тұрғын үй тап­шы­лығы қатты байқалғанын, сол үшін қосымша 150 миллиард теңге бөлінгенін айтқан еді. Сондай-ақ елдегі екінші деңгейлі баспана бағасы 10-15 пайызға қымбаттаған. Бірінші деңгейлі нарықтағы шаршы метр құны да шарықтап кеткен. Бірақ азаматтардың жалақысы сол күйінде қалып отыр. Яғни, көп адамның жалға алу арқылы да, ипотекамен де баспана рәсімдеуге жалақы мөлшері мүмкіндік бермейді.

– Қалай десек те, Қазақстандағы орта­ша жалақы 100 мың теңгеден аспай­ды. Ал жаңа үйлердегі шаршы метр құны орналасқан ауданына орай 300-650 мың теңге аралығында. Оның өзінде қара­байыр нұсқасында. Адамдар жарты жыл тынбай жұмыс істегеннің өзінде тек бір шаршы метрдің ақшасын ғана табады. Оның үстіне экономиканың дағдарысқа ұшырауы адамдардың сатып алу мүмкін­дігін азайтып жіберді, – дейді экономист Айдар Әлібаев.

Экономист Мақсат Сералының сө­зін­ше, тұрғын үй тапшылығындағы сұра­ныс­ты тудырып отырған орта таптан төменгі адамдар.

– Олар премиум, элита, тіпті орта клас­стағы үйлерді емес, қарапайым тұр­ғы­зылған 3, 4-ші категориялы пәтер­лерге де қанағат етеді. Бірақ көптеген құрылыс компаниялары олар үшін үй салғысы келмейді. Себебі, маржасы (пәтердің өз құны мен бағасы арасындағы айырма­шылық) төмен, ақша айналымы жоғары емес әрі оның бәрі ипотека арқылы жүзеге асқандықтан ақшаның қайтарымы ұзақ уақытқа созылып кетеді. Мәселен, премиум кластағы тұрғын үйлерді қазір тапшы деп айта алмайсыз. Бір шаршы метрі 450 мыңнан тұратын үйлерді таба­сыз. Мысалы, Алматыдағы «Саялы», «Шұғыла» тұрғын үй кешендерінің барлығы бір жыл бұрын толып қалған. Пәтерлерінің бәрі мемлекеттік бағдарла­ма арқылы өткен. Сосын бір мәселе – халықтың кез келген үйден, яғни, екінші дәрежелі үйлерден пәтер алуына мүмкін­дік жасау керек. Ал қазір көп жерде бірінші дәрежелі пәтерлерді сатып алуды міндеттеп қояды. Мұндай жағдайда таң­дау азаяды, халық пәтер таппай табанын тоздырады, – дейді экономист.

Оның айтуынша, тұрғын үй тапшы­лығы алдағы 5-10 жылда шешімін таба қоймайды. Жалпы, құрылыс нарығын­дағы экономикалық өсім жоғары болға­ны­мен, сұраныс әлі ұзақ сақталады. Оның үстіне мамандар көптеген құрылыс материалдарының сырттан импортталуы елдегі тұрғын үй бағасының шарықтап кетуіне себеп болады дейді.

– Esentai Mall сияқты тұрғын үй кешен­дерінде қолданылған материалар­дың 80 пайызы шетелден әкелінген. Ал төменгі кластардағы кешендерді салу үшін 90 пайызға дейін қазақстандық өнімді қолдануға болады. Яғни, өзіміз цемент, кірпіш, бетон өндіреміз, арма­тура, темір зауыттарымыз жеткілікті. Ішкі сантехникалық заттарды қамтамасыз ететін Алматы облысында үлкен зауыт жұмыс істейді. Қазақстандық өнімді қолданғаннан кейін де олардың бағасы оңтайлы болып тұр. Өйткені долларға байланбаған. Дегенмен бізде ірі компа­ниялар әлі де болса Еуропадан материал тасығанды қолайлы көріп тұр, – дейді Мақсат Сералы. Ал BI Group компаниясы өкілдерінің айтуынша, шетелдік мате­риал­дарды тұтыну – қалыпты нәрсе. «Мейлі жол, мейлі тұрғын үй болсын біз клиенттерге сапалы, үздік өнім ұсынғы­мыз келеді. Сол себепті, шетелдік тасы­малдаушылар қызметін тұтынамыз. Қазір­гі таңда импорттық материалдардың үлесі 30 пайызға жуықтайды. Бұл – қалыпты жағдай. Себебі, әлем бойынша тек отандық материалдар арқылы салын­ған нысанды табу қиын. Қазақстан да басқа елдер сияқты жаһандық экономи­каның бір бөлшегі. Жақын шетелдерден – Ресей, ал қашық елдер бойынша Еуроодақ елдерінен тауар тасымал­даймыз» дейді олар.

Биыл ипотекалық несиелердің берілуі қазақстандық несие тарихындағы ре­корд­­тық көрсеткішке жеткен. 2019 жылы ақпанның соңында берілген ипо­те­калардың жиынтық көлемі бір жыл ішінде 22,5 пайызға өсіп, 1,3 трлн теңгені құраған. Азаматтар көбіне «Нұрлы жер», «7–20–25» бағдарламаларын және Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің жинақ­таушы несиелерін таңдаған. Ұлт­тық экономика министрлігі статистика комитетінің дерегіне сүйенсек, 2019 жылдың наурыз айының қорытындысы бойынша 2018 жылмен салыстырғанда бірінші деңгейлі нарықтағы тұрғын үй бағасы 4,2 пайызға, екінші деңгейлі үйлер 2,4 пайызға қымбаттаған. Қазіргі таңда бір шаршы метрдің құны алдыңғы жылға қарағанда шамамен 2,2 пайыздан жоғары. Елбасы бастамасымен қолға алынған «7–20–25» бағдарламасы халықтың ықы­ла­сына ие болып, баспаналы болсам деген көп адамның үмітін оятқаны рас. 2018 жылдың шілде айынан бері жалпы сомасы 77,5 млрд теңгеге 6,5 мыңнан астам өтініш қанағаттандырылған. Алайда төмен пайызбен үй алсам деген көп­шілік тұрғын үй тапшылығымен бет­пе-бет келді. Жақсы пәтерлердің бағасы 25 миллион теңгеден жоғары. Сондай-ақ пәтерлердің әлі құрылыс жүріп жатқан кезде-ақ сатылып кетуі тапшылыққа ұрын­дыруда. Қазірдің өзінде Алматы және Нұр-Сұлтан қалаларында үй табу қиынның қиыны. Бұл пікірмен отандық нарықтағы белді компания BI Group компаниясының өкілдері де келіседі.

«7–20–25» бағдарламасымен үй алуға қарапайым халықтың жағдайы жете бермейді. Ал жалақысы орта деңгейдегі көпшілік Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі арқылы баспаналы болуды жөн көреді. 2018 жылдың қорытын­ды­сы бойынша 38 295 займ беріліп, оның сомасы 369,5 млрд теңгені құраған. Оның 43 пайызы – бірінші, 51 пайызы екінші деңгейлі нарыққа тиесілі. Ал «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша биыл 20 мыңға жуық пәтер салу жоспарланған. 

– 2018 жылы Қазақстанда 12,5 млн шар­шы метр, Нұр-Сұлтанда 2,4 млн, Алматыда 2 млн шаршы метр пайдалануға берілген. BI Group компаниясы 900 мың шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға берді. Биыл біздің компания 1 млн шар­шы метрлік жоспарды орындауға дайын. Қазіргі кездегі ел тұрғындарын баспа­на­мен қамту үшін – адам басына 21,6 шар­шы метрден салу керек. БҰҰ-ның ыңғай­лы көрсеткіші бойынша адам басына 30 шаршы метрден берілу керек екен. Сондықтан бізге әлі 150 млн шар­шы метр тұрғын үй салуға тура келмек, – дейді BUILD INVESTMENT CITY ЖШС даму басқармасының талдау бөлімінің басшы­сы Дәурен Айткенов.

Экономист Мақсат Сералының сө­зін­­ше, бағасы қолжетімді пәтерлер көп жағ­­дайда қаланың шет жағында соғы­лады.

– Біздегі премиум кластан жоғары деңгейдегі тұрғын үйлер әлі күнге бос тұр. Ол жердегі бір бөлмелі үйдің бағасы кем дегенде 30-35 миллион. Бізде эконом-класстағы үйлерді қаланың сыртынан соғу әдеті қалыптасқан. Мұны дұрыс тен­денция дей алмамын. Себебі, сол үй­лер­де тұратын азаматтардың бәрі қалада жұмыс істейді. Арзан үйлерді қаланың шет жағына қарай ысыра беру түптің түбінде әлеуметтік бөлінуді тудырады. Кастаға әкеліп соғады, – дейді ол.

«Егер тұрғынның табысы аз болса, оған ешқандай бағдарлама көмектеспейді. Қазір Алматы, Нұр-Сұлтан, Шымкент, Ақтау және Атырау қалаларында жаңа пәтерлер тапшылығы қатты сезіліп отыр. Құны 25 миллионға дейін бағаланатын 4 категориядағы немесе эконом-класстағы барлық пәтерлер құрылысы жүзеге асты», – дейді Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов. Қазіргі таңда «7–20–25» бағ­дар­ламасы бойынша сатылған пәтер­лер­дің үлесі негізінен Алматы (345 млрд теңге), Нұр-Сұлтан (344,1 млрд теңге) және Батыс Қазақстан облысына (76,5 млрд теңге) тиесілі. Жалпы алғанда, барлық ипотекалық қарыздардың 57,2 пайызы, яғни 765,6 млрд теңге тиесілі.

BI Group компаниясының мәліметін­ше, эконом-класстағы жаңа пәтерлердің шаршы метрі жыл сайын өсіп келе жатыр. 2017 жылы бір шаршы метр 256 мың теңге болса, 2018 жылы 269 мың, ал бұл көрсеткіш биыл 280 мың теңге бол­ған. Сондай-ақ құрылыс материал­дары­ның құны да қымбаттап жатыр. 2019 жы­л­дың басында арматур бағасы 16 пайыз­ға өсіп, тоннасына 190 мың теңгені құрапты. Арматур өндірісі бойынша құрылыс нарығында Ресейдің ықпалы жоғары. BI Group мамандарының айтуынша, құрылыс материалдарының бағасына доллар және рубль курсы да қатты әсер етеді. Бұл ретте теміржол тариф­тары мен жанар-жағармай мате­риал­­дарының да әсерін жоққа шығаруға болмайды. Мұны тек отандық құрылыс материалдар нарығындағы бәсеке күшей­ген кезде ғана шешуге болады. Яғни, әр зауыт, әр дилер клиенті үшін күреседі, жақсы бағаға аса сапалы өнім шығаруға тырысады» дейді компания. Бұл туралы отандық informburo.kz сайтында атап өтілген. Соңғы кезде цемент, бетон, газо­блок, темір бетон өнімдері де қымбат­та­ған. Цемент екі жыл бұрын 11 мың теңге болса, қазір тоннасы 22 мың теңгеге баға­ланады. Еліміздегі көптеген кірпіш зауыттары тек жаз айларында жұмыс істей­тіндіктен көктемде тапшылық кү­шейіп, баға өсіміне әкеліп соқтырады.

Дәурен Айткеновтың айтуынша, елдегі тұрғын үй тапшылығын азайту үшін BI Group биыл да қарқынды құрылыс жұмыстарын жүргізбек.

– Біздің компания жыл сайын 40-тан астам тұрғын үй кешенін сатылымға шығарады. Яғни, жыл сайын шамамен 7000-8000 пәтер деген сөз. 2019 жылы бұл көрсеткіш 10 мыңнан астам пәтерге жетті. Демек, жыл соңына дейін 800 мың шаршы метр тұрғын үй сатылып бітуі тиіс. Біз үшін мемлекеттік органдардан барлық рұқсат етілген құжаттарды алып, нысанды дәл уақытында тапсыру өте маңызды. Сол үшін клиенттер талап еткен өтініштердің барлығын орындауға тырысамыз. Біз күн сайын жер усаскесін сатып алған сәттен бастап тұрғын үй кеше­нін дайын күйінде тапсырғанға дейінгі уақытты мейлінше тиімді пай­да­лану үшін тынбай жұмыс істейміз. Ол үшін бизнес процесстермен, дұрыс координация жасаумен айналысамыз. Және бұл тұрғыда жақсы көрсеткіштерге де жете алдық. Сондықтан тұрғын үй тап­­шылығы туралы алаңдамаса да бола­ды. Біз 20 жылдан бері тұрғындардың қажеттілігін қанағаттандырып келеміз және бұл ісімізді қарқынды жалғастыра­мыз, – дейді ол.

2030 жылға дейін «Нұрлы жер» бағ­дар­ламасы аясында елімізде жыл сайын тұрғын үй өсімін 8 пайызға дейін көбейту жос­парланған. Индустрия және инфра­құры­лымдық даму министрі Роман Скляр­дың мәліметінше, 2018 жылы Қазақ­станда 12,5 млн шаршы метр тұр­ғын үй эксплуатацияға беріліп, 113 мың тұрғын үй салынған. Ал жыл басынан бері 4,6 млн шаршы метр (40 546 тұрғын үй) пайдалануға беріліпті. Эконо­мист Мағбат Спановтың айтуынша, елдегі тұрғын үй тапшылығын толыққанды жою үшін әр жыл сайын кем дегенде 20 миллион шаршы метр тұрғын үй салу керек.

– 2000 жылдың бас кезінде-ақ елдегі тұрғын үй проблемасын шешу үшін жылына 20 миллион шаршы метр үй салып отыру керек екені анық болған. Ал осыған дейін небәрі 12 миллион шаршы метр баспана ғана салынды. Әрине, бұл ретте құрылыс жүргізуге уақыт пен инвестиция керек екенін де ескереміз. Дегенмен жыл өткен сайын проблема үдей береді. Өйткені халық саны өсіп жатыр. 2020 жылы халық саны шамамен 20 миллионға жақындайды, – дейді экономист.