Бұған мемлекет тарапынан тиімді ипотекалық бағдарламалардың қарастырылмағаны да, екінші деңгейлі банктер ұсынған ипотека пайызының қымбат болуы да әсер етіп отыр.
Биылдан бастап «7-20-25» бағдарламасын қаржыландыруға лимит енгізілді. Осылайша, бағдарламаға жылына 100 млрд теңге бөлінеді. Тиісінше, әділдік қағидатын сақтау үшін «7-20-25» ипотекасын тек бір рет алуға болады. Яғни, бұған дейін «7-20-25»-пен баспана алған адам енді бұл бағдарламаға қатыса алмайды. Дегенмен бағдарлама аясында бір жылға берілетін 100 млрд теңге нарыққа анау айтқандай әсер ете алмайды. Сәйкесінше, «7-20-25»-пен жалпыға үй алу қиындап кетті. Ал құрылыс компаниялары дайын баспаналарын сату үшін екінші деңгейлі банктермен бірігіп, халыққа түрлі ипотека ұсынуда. Бірақ олардың пайыздық мөлшерлемесі қымбат. Осылайша, сұраныс азайғаннан кейін еліміз бойынша тұрғын үй бағасы да ай санап арзандауда. Айталық, қазір екінші деңгейлі нарықтағы баспана бағасы арзандап жатыр. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, бағаның төмендеуі, әсіресе соңғы 4 айда байқалады. Екінші деңгейлі нарықтағы тұрғын үй 3,7% пайызға арзандап, әр шаршы метрі қазір 494 мың теңге тұрады. Баға Астана, Алматы, Көкшетау, Өскемен және Қостанай қалаларында төмендеген. Ал басқа өңірлерлерде әзірге өзгеріс жоқ. Енді салынып жатқан тұрғын үйлер де арзандапты. Алайда 0,1 пайызға ғана. Қазір оның орташа шаршы метрі – 486 мың теңге. Дегенмен баспана бағасы төмендегенімен, халықтың баспана алуына кедергі көп.
Аз қамтылғандарға бастапқы жарна табу қиын
Айталық, жыл сайын мемлекеттік бағдарлама бойынша баспана ала алатын осал топтардың тек 1,6 пайызы ғана үйлі болады. Жақында депутаттар «Шаңырақ», «Бақытты отбасы» бағдарламаларындағы бастапқы жарнаны жеңілдету бойынша бастама көтерді.
– Елде әлеуметтік мұқтаж отбасыларды баспанамен қамтамасыз ету жөніндегі бағдарламалардың бар екені белгілі. Алайда оларды іске асыру көптеген себеп бойынша қиын өтеді. Яғни, кезекте ұзақ тұру, оның жылдар бойы жылжымауы, қаржыландырудың шектелуіне, салынып жатқан тұрғын үйдің жетіспеуіне қатысты мәселелер бар, – дейді Мәжіліс депутаты Г.Танашева.
Оның айтуынша, «Бақытты отбасы» бағдарламасы бойынша 2019 жылдан 2022 жыл аралығында 14 938 несие, «Шаңырақ» бағдарламасы аясында 2020 жылдан 2022 жыл аралығында 19 394 несие берілген. Елімізде халық санының қарқынды өсуі жағдайында несие бөлудің бұл көрсеткіштері өте төмен.
– 2023 жылға «Бақытты отбасы» бағдарламасына 3 176 өтінішке, «Шаңырақ» бағдарламасына 3 610 өтінішке 71,9 млрд теңге бөлінді. Бұл баспана кезегінде тұрған 415 700 адамның биыл тек 6 786 өтініші мақұлданады деген сөз. Бұл тек 1,6 пайызын құрап отыр. Халықтың әлеуметтік осал санаттарын тиісті баспанамен қамтамасыз ету үшін қолданыстағы ипотекалық бағдарламаларды қайта қарау қажет, – деді депутат.
Оның сөзіне қарағанда, «Бақытты отбасы» және «Шаңырақ» бағдарламалары бойынша бастапқы жарнаны міндетті шарттардан алып тастау керек немесе үш санатқа (көпбалалы, толық емес отбасыларға, мүмкіндігі шектеулі балаларды тәрбиелеп отырған отбасыларға) тұрғын үй сертификатын беруді қамтамасыз ету қажет. Бастапқы жарнаны төлемей, баспана алудың баламалы тетіктерін енгізуді қарастыру маңызды. Сондай-ақ «Бақытты отбасы» бағдарламасына толық емес отбасыларды қосу керек. Ипотекалық несие беру шарттарын қайта қарап, аталған санаттағы отбасылар үшін тиісті жағдай жасау маңызды.
Жарнасыз ипотека жақсылыққа апармайды
Алайда тұрғын үй сарапшылары депутаттардың бұл пікірімен келіспеді. Себебі «Шаңырақ» және «Бақытты отбасы» бағдарламалары нақты бір әлеуметтік топқа арналған. Сондықтан мемлекет ипотека бергенде бастапқы жарна арқылы осал топтардың ипотека төлеу қабілеттерін тексереді.
– Менің ойымша, мемлекеттің тұрғын үй саясаты тек әлеуметтік аз қамтылған, көмекке мұқтаж жандарға бағытталуы керек. Халықтың бәріне бірдей емес. Өйткені мемлекет баспана бойынша азаматтардың барлығына бірдей көмектесе бастаса, нарық өзгеріске ұшырап кетеді. Мұны бұрын да байқағанбыз. Ол кезде үй бағалары ипотекалық бағдарламалардың артықшылықтарын жуып-шайып тастайтындай өсіп кетті. 0 пайызбен ипотека берсе де, үй бағалары тым жоғары болады. Сондықтан мемлекеттің бөлген жеңілдіктің барлығы құрылыс компаниясының қалтасына кетіп жатыр. Сол себепті мемлекет аз қамтылған топтарға ғана көмектесуі керек, – дейді тұрғын үй сарапшысы Айбар Олжаев.
Оның айтуынша, қазіргі нарықтық жағдайда «Шаңырақ» және «Бақытты отбасы» бағдарламаларының шарттары жеңіл.
– Бұдан артық бағдарламаны қалай жеңілдетуге болатынын білмеймін. Себебі ипотеканың өзі «қайтаруы керек» деген мағынада белгіленген. Аз қамтылған отбасы 10 пайыз болса да бастапқы жарнасын өз қалтасынан шығаруы керек. Сонда ай сайын төлейтін жүктемесі аз болады және бұл – мемлекетке сол отбасының ипотеканы қайтаруға мүмкіндігі бар ма екенін тексеретін жүйе. Сондықтан экономист ретінде атаулы бағдарламадан бастапқы жарнаны алып тастауды қолдамаймын. Бұл бізде дефолтты жағдайларды көп туғызады. Алғашқы жарнаны жинай алмайтын отбасылардың барлығына ипотека берсе, олар кейін төлей алмайды. Сондықтан алғашқы жарнаны қалдыру керек, – дейді Айбар Олжаев.
Отбасы банктің ойлағаны не?
Халыққа үй алудың ең тиімді жолын Отбасы банкі ұсынатын еді. Бірақ мамыр айынан бастап Отбасы банкінен ипотеканы кем дегенде үш ай депозитте ақша жинағандар ғана ала алады. Яғни, бұрынғыдай 50/ 50 немесе 30/70 бағдарламалары аясында бірден жарна құйып, баспана алу мүмкін емес. Әрі осы жаңа өзгерістер аясында несие мөлшерлемесінің пайызы да төмендетілмек. Бұрын несие мөлшерлемелері жылына 7 пайыздан 11,5 пайыз аралығында болған. Енді бұл шек 6 пайыздан 10 пайызға дейін төмендейді. Мөлшерлеме депозитте жинақтау мерзіміне және оны толтыруға байланысты болады. Айта кету керек, бұрын депозитте жинақ ақшасы жоқ клиенттер Отбасы банкіндегі жинақ шотына тұрғын үй құнының 50 пайызын салса, бағалау көрсеткішінің мәніне қарамастан бірден 11,5 пайыз мөлшерлемемен аралық несие алатын. Бұдан былай ипотека рәсімдеу үшін ең төменгі бағалау көрсеткіші (ОП) 2,5 болуы керек. Яғни, банк дерегінше, енді азаматтар арнайы есепшот ашып, ондағы бағалау көрсеткішін тиісті межеге жеткізуге тиіс. Содан кейін ғана несие рәсімдей алады.
– Бағалау көрсеткіші 2,5 болу үшін тұрғын үй құнының 50 пайыз мөлшерінде депозит толықтырылған кезден бастап 3 ай өтуі керек. Содан кейін банк максималды мөлшерлеме бойынша 10 пайызбен несие береді. Ал 30/70 бағдарламасы аясында бағалау көрсеткіші 3,3-ке жетуге тиіс, – деп айтылған банк ақпаратында.
Бұл өзгерістер тек ипотека емес, банктің нарықтық бағдарламалары – бастапқы және қайталама тұрғын үй сатып алу, жер учаскесін сатып алу, тұрғын үйді жөндеу және жаңғырту мен құрылысына да қатысты екені айтылады.
Жалпы, 2022 жылдың қорытындысы бойынша Отбасы банк барлығы 79 872 несие берген, оның 68 пайызы – осы 50 пайыз жарна арқылы берілген аралық қарыздар. Отбасы банк тамыз айынан бастап тағы жаңа өзгерістер енгізді. Банк депозитті сату қызметін тоқтатты. Яғни, бұдан былай кез келген адам қолма-қол ақшасына дайын депозит сатып алып, арзан пайызбен үй ала алмайды. Демек, жеңілдетілген пайызбен баспаналы болу мүмкіндігінен айырылады. Экономист, қаржы сарапшысы Андрей Чеботаревтың айтуынша, бұл – тұрғын үй нарығын реттеудің тиімді жолы.
– Қазір халыққа мемлекет тарапынан тиімді ипотекалық бағдарлама жоқ. Бұл дұрыс, себебі нарық енді өзін-өзі реттейді. Ал бүгінде тиімді ипотекалық бағдарлама Отбасы банктікі. Бірақ енді банкке ақша салып, бірден үй ала алмайсыз. Жаңа ережелерге сәйкес кем дегенде 3 ай шотыңызда ақша жиналып тұруы керек. Сонда ғана банк сізге ипотекалық несие береді. Әрине, халыққа алғашқы жарнасыз, пайызсыз ипотека керек. Бірақ шын мәнінде, халыққа ипотека нарықтық болуы керек. Нарықтық ипотека болса, базалық мөлшерлеме төмендегенде нарықтық пайыздар да төмендейді. Міне, сол кезде бұл ең жақсы ипотека болады, ешқандай бағдарлама қажет емес. Мемлекеттік ипотекалық бағдарлама тек қоғамның әлсіз топтарына арналуы керек. Содан кейін ғана біз нарықты салқындатып, пәтерлер бағасын нарықтық қатынастарға икемдейміз. Ал қазір біз әртүрлі бағдарламаның нәтижесін көріп жатырмыз, – дейді Андрей Чеботарев.
Ал тұрғын үй сарапшысы Айбар Олжаевтың пікірінше, бұл – нарықтың бір жүйеге келгені. Себебі Отбасы банк ішкі тұрғын үй жинақтаушы жүйені іске асырады. Бұл – жабық жүйе. Сырттан ешқандай фактор әсер етпейтіндей жасалған. Бірақ оның өтімділік резервы болуы керек. Белгілі бір ақшаны сала салып, үй ала салу тұрғын үй жинақтау жүйесіне кесірін тигізеді.
– Сондықтан 50 пайыз ақшаны салып, ақша жүйеде жұмыс істегенін біраз күту керек деген талап енгізілді. Артынша депозиттерді сату процесі күшейіп кетті. Бұл енгізілген жүйеге қайшы болды. Сондықтан тек туыстар арасында ғана депозитті біріктіруге болады. Мен банктің бұл қадамын дұрыс деп ойлаймын, – дейді Айбар Олжаев.
Біз сарапшыдан халыққа дәл қазір қандай ипотекамен үй алған тиімді екенін сұрадық.
– Егер әлеуметтік аз қамтылған топқа жатпасаңыз, онда 7-20-25 бағдарламасы тиімді. Құрылыс компаниялар ұсынған бөліп төлеу мерзімі әзірге тым аз болып тұр, банктік ипотека пайызы қымбаттау. Сондықтан жаппай ипотека нарықтық қана болуы керек. Халыққа қаржылық жағдайдың тұрақталып, базалық ставканың төмен түскенін күту керек. Сол кезде банктер беретін ипотеканың пайызы 10 пайыздың айналасында болады. Сонда экономикамыз дұрыс жұмыс істейді. Ал қазір экономикадағы базалық ставка бөлек, ипотеканың өз ставкасы бөлек кезде біздің экономика ешқашан түзелмейді, – дейді Айбар Олжаев.
Ендеше бұл да нарықтық экономикадағы өтпелі шақ. Алда не боларын уақыт көрсетеді.
Көктем ҚАРҚЫН
© коллаж: Елдар ҚАБА