Сарапшылар қауымы алғашқы жартыжылдықта баға өсімі қарқын алуы мүмкін екенін айтады. Оның бірнеше себебі бар. Ендеше сөз басында тұрғын үй саудасын бірінші, екінші нарық, ескі қор және жалдау сегменті деп бөліп алып, қазіргі ахуалға назар салып көрелік.
Астанада рекорд тіркелді
Ұлттық статистика бюросының мәліметіне қарасақ, желтоқсан айында еліміз бен Астана қаласының жылжымайтын мүлік нарығында рекорд орын алған екен. Тұрғын үйді сату-сатып алу бойынша елордада 9 911 мәміле жасалған. Бұл қараша айымен салыстырғанда бақандай 42%-ға артық. Ал 2023 жылдың желтоқсан айына қарағанда, 38%-ға көп. Сол сияқты ел бойынша да осындай белсенділік байқалып, жылдың соңғы айында мәмілелер саны 50 мыңнан асып түскен. Бұл қараша айынан 27%-ға, алдыңғы желтоқсан айынан 32%-ға жоғары. Бұл 50 046 операцияның 39 558-і пәтерлер болса, 10 488-і – жер үйлер. Соның ішінде пәтерлер көп ретте Астана, Алматы қалаларында және Қарағанды облысында сатылған екен. Ең көп өткені екі бөлмелі пәтерлер болыпты. Ал жер үйлерге сұраныс Қызылорда, Ұлытау, Шығыс Қазақстан облыстарында жоғары болған.
«Осы ретте елімізде жылжымайтын мүлікке деген сұранысты арттырып, нарыққа жан бітірген оқиға – зейнетақы жинағын алуға берілген рұқсат екенін білесіздер. Сол 2021 жылы рекордты түрде 606 056 мәміле жасалған болатын. Содан бері осы зейнетақы қоры үлкен рөл ойнап келеді. Мәселен, 2022 жылы уақытша үзілістен кейін сәуір айында шектік мөлшер орташа 70%-ға көтерілгеннің арқасында 465 822 мәміле жасалды. 2023 жылы да еңбек сіңірген жылдары бойынша зейнеткерлікке шыққандар есебінен де кішкене серпін болып, мәліме саны 370 551-ге жетті. Ал былтыр зейнетақы жинағын алуға тыйым салынуы мүмкін деген әңгіме шықты да, нарықта жаздың кезінен-ақ үлкен қозғалыс басталды. Сондай-ақ жаңадан қосылған «Отау», «Наурыз» ипотекалары, одан бұрынғы «7-20-25», «Ұмай», «Жасыл ипотека» бағдарламалары да ішінара ықпал етті. Одан бөлек, тасқын судан зардап шеккендерге баспана сатып алып беру есебінен мәміле саны көбейе түсті. Оған доллар бағамының өсуі қосылды. Осылайша, мәміле саны 432 982-ге жетті. Бұл алдыңғы жылмен салыстырғанда 16%-ға көп», – дейді экономист Асылбек Күздеубайұлы.
Оның айтуынша, тағы бір шешуші фактор – мемлекет тарапынан тұрғын үй нарығындағы сұранысты ынталандырудың күрт артқанынан болуы мүмкін. Өйткені Үкімет биылғы жоспарға сәйкес тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау шамамен 1 триллион теңге (965 миллиард теңге) болатынын хабарлады. Ол тұрғын үйді жалға алу немесе сатып алу жөніндегі мемлекеттік бағдарламаларға бағытталған. Алдыңғы жылмен салыстырғанда былтыр мемлекеттік ынталандыру көлемі 2,3 есеге артқан. Салыстыру үшін айта кетсек, өткен екі жылда тұрғын үй нарығын ынталандыруға 850 миллиард теңге бөлінген.
Қай болжам да баға қымбаттайтынын меңзейді
Мамандар былтыр желтоқсан айында басталған жасырын дүрлігу ашық хаосқа ұласып кету мүмкін екенін айтады. Өйткені мұның барлығы адамдар үй қымбаттап кетеді деп қорқып, қолындағы ақшасы құнсызданып кетпесін деп, баспана алып қалуға тырысқанын білдіреді. Ендеше бұл дүрлігіс сақталып жатыр ма, оны келесі айда білетін боламыз. Әзірге белгілісі желтоқсан айында сұраныс қанша жоғары болса да бағаның қатты өсе қоймағаны. Мәселен, бірінші нарық, яки құрылыс салушы пайдалануға беретін жаңа үйлердің орташа бағасы 1 шаршы метріне 500,2 мың теңге болған. Бұл алдыңғы жылғы желтоқсан айымен салыстырғанда 3%-ға артық. Соның ішінде ең қатты қымбаттағаны – Ақтөбе (+12,8% – 286 мың тг/м2), Көкшетау (+10,1% – 319 мың тг/м2), Тараз (+10% – 372 мың тг/м2) қалаларында. Астанада (+3,8% – 595,4 мың тг/м2), Алматыда (+0,9% – 582 мың тг/м2), Шымкентте (+5% – 444,1 мың тг/м2) қатты қымбаттамаған. Атырауда (-4,7% – 394,3 мың тг/м2) Өскеменде (0,8% – 376,3 мың тг/м2) керісінше кішкене түскен.
«Екінші нарықта бір жылдың ішінде баға 4,2%-ға, яки 516 мың тг/м2 боп қымбаттаған. Соның ішінде Атырауда 16,9%-ға (475,5 мың тг/м2), Астанада 12,9%-ға (649,7 мың тг/м2), Қонаевта 10,1%-ға (450,4 мың тг/м2) қымбаттаған. Оған керісінше, Өскеменде баға 3,6%-ға (371,6 мың тг/м2), Алматыда 3,3%-ға (588,6 мың тг/м2), Шымкентте 3,2%-ға (421,1 мың тг/м2) түсіп кеткен.
Жалдау ақысына келсек, бір жылдың ішінде баға 8%-ға (4,5 мың тг/м2) өскен. Соның ішінде Талдықорғанда 26,6%-ға (3,2 мың тг/м2), Астанада 25,8%-ға (4,9 мың тг/м2), Шымкентте 18,6%-ға (3,7 мың тг/м2) қатты қымбаттаған. Ал Алматыда 0,3%-ға (5,3 мың тг/м2) және Түркістан қаласында 1%-ға (2,4 мың тг/м2) арзандаған», – делінген ҰСБ хабарламасында.
Осы ретте сарапшылар биыл да баға қымбаттауы жалғасады деп болжап отыр. Оған бірнеше себеп бар. Елімізде соңғы 15 жылда тұрғын үй бағасы тек өсумен келеді. Жылына 9-10% өсіп отыратын бұл құбылысты экономисттер проблема ретінде емес, инвестиция салатын нарық құралы ретінде қарауды ұсынады. Бұл бір жағы тұрғын үй сегментін дамыта түссе, екінші жағынан жылжымайтын мүлік дегеніміз – әлемдегі капиталды сақтаудың кең тараған жолы. Десе де, оның әлеуметтік теріс салдары да бар.
«Экономикалық тұрақсыздықтар кезінде жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар көп. Соның ішінде шетелдік валютаның, тауарлардың қымбаттауы мен өсіп бара жатқан инфляция бар. Біз импортқа тәуелді мемлекет болғандықтан құрылыс материалдарының көбі шетелден әкелінеді, сондықтан есеп айырысу негізінен доллар арқылы жүреді. Доллар қымбаттаған сайын олар да қымбаттай түседі. Сол сияқты халықаралық нарықта цемент, металл, ағаш сынды құрылыс материалдарының, энергия тасығыштар мен логистиканың бағасы қымбат болып тұр. Оған ілесе құрылыстың әрбір шаршы метрі де қымбаттауда. Ал инфляцияға келсек, бір жылда елімізде тауарлар мен қызметтердің инфляциясы 8-13% аралығын құрап отыр. Ол да қымбатшылыққа әкеледі. Мұның барлығы сатып алушылардың төлем қабілетіне теріс әсер етеді», – дейді QAMS мүшесі, қаржы кеңесшісі Әсел Әуелбекова.
Оның айтуынша, тұрғын үй бағасына әсер ететін тағы бір фактор – ірі қалалардағы көші-қон. Астана, Алматы, Шымкент мегаполистерінде адам көбейіп бара жатқандықтан, ол қалаларда үй бағасындағы қымбаттау тенденциясы сақталып қалып отыр. Жеңілдікті ипотека да сұранысты арттырып, бағаның өсуіне әсер етуде. Мамандар сондай-ақ 2026 жылдан бастап қосымша құн салығына (ҚҚС) қатысты жеңілдіктер алынып тасталатын болса, онда тиімді мөлшерлеме көлемінде тағы да баға өсіп кететінін айтады. Бұл – 10% жобасында қосымша сома.
«Үкімет тарапынан қабылданып жатқан шаралар кей тұста бағаның өсуіне де алып келуі мүмкін. Мәселен, құрылыс салушыларға қойылатын талаптар қатаңдатылған тұста олардың қатары азаяды да, соған сәйкес қалаларда салынатын нысандар саны да азаяды. Естеріңізде болса, биылдан бастап үлескерлік шарттан басқа шарттарды жасасуға тыйым салынбақ. Бұл өз кезегінде ұсыныстың азаюына және сұраныстың артуына, яки бағаның көтерілуіне әкеледі», – дейді экономист Асылбек Күздеубайұлы.
Экономист-сарапшылар алдағы жарты айда бірінші кезекте бірінші нарықта салынатын жаңа үйлер қымбаттауы мүмкін деп отыр. Өйткені шетелдік валюта кері арзандамай тұр. Сатып алушылар тарапынан сұраныс жоғары, тұрғын үй, яки ұсыныс аз. Салыққа қатысты, құрылысқа қатысты талап күшейетіндіктен, құрылыс салушылар көлемі кішкентай үйлер салуға көше бастауы мүмкін. Өйткені арзан үйлер сұранысқа ие. Статистика бойынша, сатып алушылардың 70%-ы жөндеу жұмыстарына шығындалмау үшін екінші нарыққа, яки таза әрленген немесе қоныстануға дайын үйлерге көбірек көңіл бөле бастады.
«Елімізде биыл мәмілелер саны 5-10%-ға өсуі мүмкін. Оған себеп көп. Соның бір себебі – енгізілгелі жатқан ислам ипотекасы. Алдын ала есеп бойынша алдағы 5-10 жылда бұл қаржы құралы бойынша нарыққа 2,94 трлн теңге құйылады деген болжам бар. Әсіресе, Алматы мен Астана қаласы басты үміткер ретінде қарастырылып отыр. Сол себеп қазір нарыққа қатысушы тараптар баға мен мәмілені өсіру бағытында түрлі акцияларды қолға ала бастады», – дейді Krisha.kz сату бөлімінің жетекшісі Имран Османов.
Түйіндей айтқанда, Қазақстанда тұрғын үй тапшылығы әлі де болса сақталып қалмақ. Норма бойынша бір адамға 30 шаршы метрден келу қажет болса, бүгінде бұл көрсеткіш 24 шаршы метрді құрайды. Нарықтағы сұранысты толық қанағаттандыру үшін елімізде 120 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілу керек, бірақ біздің жылына 16-18 млн текше метр қарқынмен оған қашан жете алатынымыз белгісіз.
Нұрлан ҚОСАЙ