Басқару соңы жақсару бола ма?

Осыған орай ел Парламенті депутаттар бастамашы болған 3 заң жобасынан тұратын заңнамалық топтаманы құптады. Қалаулылар бұған амалсыз барып отыр, себебі қалаларда тұрғын үй кешендерін басқаруға қатысты ұзақ жылғы дау бітер емес. Жаңа реформа аясында республикада көппәтерлі үйлерді басқарудың екі нысаны ғана қалады. Салада тағы не өзгермек?

Тастанды» үйлер пайда болады

Заңға жүйрік азаматтар үшін құнды дерек. Парламент өткен сессияда, каникул қарсаңында қабылдаған заңнамалық па­кет­ке келесі 3 заң кіреді: «Кейбір заңна­ма­лық актілерге тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық, кәсіпкерлік және экспорт­тық-кредиттік агенттіктің қызметі мәсе­ле­лері бойынша өзгерістер мен толық­тыру­лар енгізу туралы» заңы, «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төл­ем­­дер туралы» кодексіне (Салық код­ек­сі) және оны қолданысқа енгізу мәсе­ле­лері бойынша ҚР заңдарына өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңын, «Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодексіне тұрғын үй-коммуналдық шаруа­шы­лық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңы. 

15 шілде күні оның бәріне Президент қол қойды. Айта кету керек, 2023 жылғы сәуірде, Үкіметтің кеңейтілген отырыс­ында Мемлекет басшысының өзі мүлік иелері бірлестігі реформасының кемшілік­тер­ін атап өтіп, көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жүйесін ретке келтіруді тапсырған болатын. Жіберілген қателіктер мен қазір­гі нақты ахуалды ескеріп, депутаттық кор­пусқа кондоминиумдарды басқарудың құқықтық негізін қайта қарауды жүктеді.

Өнеркәсіп және құрылыс министр­лігінің түсіндіруінше, депутаттар бастама­шы болған заңнамалық топтамаға сәйкес, қалалықтар өз үйін кім және қалай басқа­ра­тыны туралы шешім қабылдағанда не­гізгі екі нұсқаның бірін таңдауға тиіс бола­ды: бұлар – мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ/ОСИ) және тікелей бірлескен бас­қару (ТББ, бұрынғы жай серіктестіктерге ұқсас, бірақ пәтерлер саны шектеусіз).

Министрлік қазіргі жай серіктестік­тердің (ЖС) жойылмайтынын, олар тек бірлескен басқару тұжырымдамасына біріктірілетінін айтты. Ал депутаттар жой­ыл­ады деп отыр. Өйткені біріктіру де жойылу­дың бір сипаты. Әрі жаңа заңда ЖС ұғымы жоқ. Бұдан бөлек, басқару субъектілерінің 3 түрі қолданылады: бас­қарушы компания, кәсіби басқарушы, пәтер иелерінің кооперативі.

– Пәтер иелері басқару процесін қалай ұйымдастыру керектігін өзі еркін таңдай алады. Біріншісі – тәуелсіз басқару, онда МИБ меншік иелері арасынан төрағаны сайлайды, ол жұмысты ұйымдастырады, қызметкерлерді жалдайды және ғимарат­тың жағдайына жауап береді. МИБ төраға­сының өкілеттік мерзімі қазіргі 1 жылдан жаңа заңға сай 3 жылға дейін ұлғайды. Екіншісі – кәсіби басқару. Бұл жағдайда МИБ кәсіби менеджермен келісімге отыр­а­ды, ал төраға тек бақылау функцияларын орындайды. Үшіншісі – басқаруды аутсор­сингке беру. Мұндайда МИБ тек қадағалау өкілеттіктерін сақтап, барлық мәселені бас­қарушы компанияға жүктей алады, – деді министрлік мамандары. 

Ведомствоның мәліметі бойынша, осы нысандардың бірін таңдау үшін тұрғындар бас қосып, жиналыс ұйымдастырмаса, не ұзақ шешімге келе алмаса, үй автоматты түрде «тастанды» (орысша нұсқасында – бесхозный) болып есептеледі және әкімдік өзі қалаған компанияны сол көпқабатты үйдің уақытша басқарушысы ретінде тағай­ындай алады.

Айтпақшы, алдыңғы реформа аясында ПИК-КСК жойылғаны мәлім. Алайда реформа аяғына жеткізілмей, олар жұмыс­ын жалғастырды. Жаңа реформаға сәй­кес, Құрылыс министрлігінің түсініктеме­сіне жүгінсек, енді пәтер иелері коопера­тив­тері басқарудың дербес түріне жатпай­ды. Әйткенмен ары қарай қала береді. 

– ПИК-тер бұдан былай шаруашылық жүргізудің дербес нысаны болмайды. Олар аумақты тазалау, лифтілерді пайдалану сияқты ортақ мәселелерді ыңғайлы бас­қару үшін бірнеше үйді біріктіретін бизнес құрылым ретінде қарастырылады. Соны­мен қатар барлық ПИК міндетті түрде қайта тіркеуден өтіп, жаңа жарғы алып, коммер­циялық емес ұйым аясында қатаң түрде жұмыс істеуге тиіс. Мұндай коопера­тивтер­дің кірістерін мүшелер арасында бөлуге болмайды, түскен түсім экономи­калық қажеттіліктерге және жалақыға жұм­салуы керек, – деді министрлік өкілдері. 

ПИК-тің «жаңа өмірі» басталды

Сенаттың Экономикалық саясат, ин­но­вациялық даму және кәсіпкерлік коми­те­тінің хатшысы Серік Шайдаровтың түс­ін­­діруінше, бұл заңның негізгі нормасы дәл осы ПИК-тер қызметін реттеуге бағыт­­талды. 

– 2019 жылдың соңында пәтер иелері кооперативтерін басқару нысаны ретінде жою туралы шешім қабылданып, өтпелі кезең белгіленген болатын. Алайда бұл реформа күтілген оң нәтиже бермеді. Сон­ың салдарынан бүгінде ПИК-тер заң жү­з­ін­де мәртебесі бекітілмеген күйде жұмы­ын жалғастырды. Жаңа заңда тұрғын үй қор­ын басқару және қызмет көрсету бой­ынша бірыңғай стандарт енгізу қарас­тырылған. Осыған байланысты заң тек екі басқару нысанын қалдыруды көздейді. Ол – МИБ пен ТББ, – деді Серік Жаман­құлұлы.

Ол алты жыл бұрынғы реформа аясын­да енгізілген және 36-дан кем пәтері бар көп­қабатты үйлерді басқаруға арналған «жай серіктестік» (ЖС) түріндегі басқару ны­саны алып тасталатынын жеткізді. Рес­пуб­ликада 7 мыңнан астам МИБ құрылған. Олар енді штат жинақтап, үйді дербес бас­қаруға немесе басқарушы субъектіні жал­дауға құқылы. Қазақстанда 2 мыңнан астам ПИК құрылған. Республиканың тұрғын үй қорында 56 мыңнан астам көп пәтерлі тұрғын үй тіркелген. Оның үштен бір бөлігі қатты көнерді, күрделі жөндеуді қажет етеді. Апатты жағдайдағысы – 791 үй. Мұның бәрі тұрғын үй қоры сапасына ерекше назар қажет екенін паш етеді.

«Ал тікелей бірлесіп басқаруға (ТББ) келсек, тұрғын үйдегі жалпы пәтер саны 36-дан аз болса, онда тұрғындар «заңды тұлға» құрмай-ақ, өз үйін өздері басқара алады. Осы мақсатта басқарушы субъек­тіні, мысалы, ПИК-ті тартуға құқылы. Сон­дай-ақ шағын үйлерде банкте есепшот ашып, ортақ ақшаны сонда сақтау міндетті емес. ТББ нысанында егер пәтер саны 36-­дан асып кетсе, онда жиналыс хаттама­сы­на сәйкес кондоминиум нысаны бас­қару­шы субъектілердің бірімен шарт жасасуға міндетті», – деді сенатор. 

Оның айтуынша, қазіргі ПИК-тер қай­та тіркеуден өткен соң қандай да бір үйді басқаратын субъект ретінде жұмысын жал­ғастыра алады. Бірақ тұрғындар мүлік иелерінің бірлестігі шешімімен немесе тікелей бірлесіп басқару жиналысының хат­тамасына сәйкес, ол ПИК-пен шарт жасасуы қажет. Сондай-ақ бір ПИК басқа үйлерді де басқара алады. 

ПИК-тер бұрынғыдай бір тұрғын үйге байланбайды. Нақты бір үйді меншіктей алмайды. Бұған дейін жаңа ПИК пен ескі ПИК басшылары арасында шайқас-тайталас жүретін, ескі басшы құжаттарды табыстамай, қашатын. Енді ПИК – әр тұр­ғын үйге жалданып, қызметтерін ұсы­на­тын бизнес нысаны ғана. Ол басқарушы компаниялармен қатар басқару субъектісі ретінде жұмыс істейді.

Тек салық жеңілдігін пайдалануы үшін депутаттар оларға коммерциялық емес ұйым мәртебесін берді. Жалдау мерзімі аяқталса не мерзімінен бұрын бұзылса, кету­ге тиіс. Жаңа заң бойынша ПИК тұр­ғындар төлемінің ашық әрі мақсатты жұм­салуын қамтамасыз ету үшін әрбір тұрғын үйге жеке есепшот ашуға міндетті. 

Сенат «тастанды» үйлерге қатысты түсі­ніктеме берді: егер пәтер иелері өз МИБ-ін құрмаса немесе басқарушы субъ­ек­т­іні таңдай алмаса, онда жергілікті әкім­діктің тұрғын үй инспекциясы ол үйге уа­қытша басқарушы компанияны тағай­ындайды. Заңда мұндай компанияны мер­­зімсіз тағайындау мүмкіндігі көзделген, яғни тұрғындар наразы болмаса, әкімдік таңдаған уақытша басқарушы компания жылдар бойы басқара алады. Уақытша басқарушы компания қызметін жүзеге асырып жатқанда тұрғындар шарт мерзімі­нің аяқталуын күтпестен, кез келген уа­қыт­та өзін-өзі басқаруға көшу туралы шешім қабылдай алады.

Әр тұрғынның дауысы маңызды емес

Заңның тағы бір жаңалығы – бұдан былай МИБ төрағасы немесе басқарушы тарифтерді көтеру, жөндеу жүргізу және басқа шешім қабылдау үшін пәтер иелері­нің үштен екісінің келісімін алуға мәжбүр­ленбейді. Жиналысқа қатысып, дауыс бер­гендердің 51%-ының қолдауын алса жет­кілікті болмақ. Депутаттар бұған ше­шім қабылдау рәсімін жеңілдету үшін барғанын нұсқады. 

Мұның сыртында бұдан былай тұрғын­дарды жиналысқа жинау да қажет болмай­ды. Тіпті, тұрғын үй чатында сұрау салса да жеткілікті көрінеді. Парламенттің де­регінше, жаңа заңмен «жиналысты тікелей өткізбей, электронды дауыс беру немесе жазбаша сауалнама жүргізу мүмкіндігі енгізілді». 

Сондай-ақ аты бар, заты мен құзыры жоқ тұрғын үй инспекциялары енді пәр­менді мекемеге айналуға тиіс: заңнамалық топтама оның функцияларын күрт кеңейт­ті. Жоғарыдай атап өтілгендей, олар «иесіз үйлерге» қалаған басқарушы компания мен тұлғаны тағайындай алады. Қала аума­ғындағы көпқабатты үйлердің инженерлік желілері мен жабдықтарын жылыту мау­сы­мы­на дайындау шара­ларына бақылау жүргізеді. Лифтілер мен мүмкіндігі шек­теу­лі азаматтарға арналған көтергіштердің жай-күйін, өртке қарсы жүйелердің жұ­мыс­ын бақылауға міндетті. Сондай-ақ қаладағы кондоминиум ныс­ан­дарының басқару формалары мен басқарушы субъектілердің реестрін жүргізіп, олардың тізбесін әкімдіктің интернет-ресурстар­ында жариялайды.

Мәжіліс депутаты, «AMANAT» пар­тиясы фракциясының мүшесі Юлия Ку­чин­скаяның пайымдауынша, тұрғын үй қатынастары мен ТКШ мәселелеріне арналған, бұл – заңнамалық топтама өзек­ті әрі маңызды. Себебі Қазақстан қарқын­ды урбанизацияны бастан өткеріп жатыр, осы онжылдықта ауыл халқының саны қа­ла­лықтармен салыстырғанда екі есебей азайып, шаһар тұрғындарының үлесі ары қарай артады деп болжанған. Жыл сайын елімізде жиырма миллионға дейін (2024 жылы – 18,9 млн) шаршы метр баспана беріледі. Көбісі – қалада.

– Ұлттық статистика бюросының мә­лі­метіне сай, қазірдің өзінде Қазақстан азаматтарының 40%-дан астамы көпқабат­ты үйде тұрады. Бұл үлес тек арта береді. Әлеу­меттік сауалнамалар қорытындысы көрсеткендей, тұрғын үй-коммуналдық шаруа­шылық проблемалары мен комму­нал­дық қызметтердің тарифтері халықты алаңдататын мәселелердің «ондығынан» тұрақты орын алып келеді. Ал мына заң­ның басты міндеті – көппәтерлі үйлердің меншік иелерінің құқықтарының сақталу­ын қамтамасыз ету, – деді «аманаттық» депутат. 

Сондай-ақ заңнамалық түзетулер тұрғын үй қорын лайықты жағдайда ұстап тұруға бағытталған екен. Заң топтамасы бойынша пәтер иелері кез келген уақытта өзі қалаған басқару нысанын, басқару субъектісін және сервистік қызмет көр­сету­ші ұйымды таңдау құқығына ие бола­ды. Бұл құқықты қалалықтар қалай пай­да­ланады, заңдарды қолдану барысында қандай олқылықтар туындайды, заңнама­лық түзетулер тиісті дәрежеде орындала ма әлде қайтадан реформа жүргізу қажет бола ма, оны енді өмір мен тәжірибе көрсетеді.

Айхан ШӘРІП