Пәтерді жалдау да, жалға беру де – шешімін таппай келе жатқан мәселелердің бірі. Себебі нарықты реттейтін арнайы ұйым жоқ. Салдарынан пәтер иелері мен жалға алушылар көбіне ауызша келісімге келеді. Жазбаша келісімшарттан қашатындар – пәтерін заңсыз жалға беріп отырғандар. Былтыр пәтерін жалға беретін 1700-ден астам азаматтың салық органдарына тіркелмегендігі анықталыпты.
Қаржы министрлігі Мемлекеттік кірістер комитетінің төрағасы Данияр Жанәліновтың айтуынша, салық органдары жалға пәтер беретіндердің барлығын тексере алмайды. Себебі шағын және орта бизнесті тексеруге уақытша мораторий бар. Алайда комитет ІІМ-мен бірлесіп жұмыс атқарған. Нәтижесінде, Қазақстанда тұрғын үйді жалға беретін 5 109 жылжымайтын мүлік иесі анықталыпты.
– Оның 1 410-ы салық төлейді, 1 331-і – үй иелерінің туыстары мен достары, қалған 1 716 азамат салық органдарында тіркелмеген. Бүгінде жалға берушілер қазынаға тіркелген жеке кәсіпкерлік бойынша 1,3 млн теңгеден астам салық төледі, – дейді Данияр Жанәлінов.
Пәтер иесінің пәрмені күшті
Бұл анықталғандары ғана. Ал әлі анықталмағандары қаншама? Айталық, «Азаматтарға арналған үкімет» коммерциялық емес акционерлік қоғамының деректері бойынша 2021 жылдың аяғында 84 394 адамның атында 3 жылжымайтын мүлік тіркелген. 16 509 адамның атында 4 жылжымайтын мүлік нысаны тіркелген. Бір басында 5 нысаны барлардың саны әлдеқайда аз – 4 823. 1 935 адамда 6 пәтерден бар. 742 адамда 7 пәтерден бар. Осылайша, пәтер саны көбейген сайын адам саны азая түседі. Бірақ шамамен 147 адамның атына 20-дан астам баспана тіркелген. Дегенмен, бұлардың көпшілігі пәтерін жалға берсе де, салық органдарына тіркелмей келеді. Заң алдындағы жауапкершіліктен қашатын пәтер иелері жалдаушылар алдында да ойына келгенін істеп жүр. Оны мобилизация кезінде пәтер бағасының себепсіз шарықтап кетуінен, студенттердің тұрып жатқан баспаналарынан бір күнде айырылуынан көруге болады. Ал жақында пәтер иесі қайтыс болған жалдаушы азаматтың жақындарына бірден мәйітті алыңдар да кетіңдер депті. Мұндай жағдайларда тұтынушылардың қолында келісімшарт болмағандықтан, олардың құқығын қорғайтын ешбір ұйым да табылмайды.
– Қазақстанда пәтерін жалға беретіндердің ортақ ұйымы жоқ. Сондықтан әрқайсы пәтер ақысын қалағанындай қоя береді. Үй бағасының күрт өсуіне нарықта сұраныстың артқаны, қалаға ағылған адамдардың көптігі әсер етеді. Нарықтағы әдепкі құбылыс: үйге сұраныс артқан сайын баға да еселенеді. Риэлторлар тек іздеушіге сұрағанын тауып береді. Ары қарай үй иесі мен жалдаушының келісімшартқа келу, келмеуіне араласпаймыз, – дейді астаналық риэлтор Рүстем Бекметов.
Маманның айтуынша, жалға алу келісімшарты жазбаша түрде толтырылады. Нотариустың куәландыруы қажет емес және куәландыру бойынша шешімді тараптардың ниеті бойынша қабылдайды. Құжатта барлық жағдайы қамтылған, қос тараптың қолы қойылған болуы керек. Келісімшарт уақыты бір жылға дейін болса, оны Әділет департаментінде тіркеудің қажеті жоқ. Ал егер одан ұзақмерзімге жасалса, онда оны тіркеу қажет болады. Әрбір тарап келісімшарт жасасу кезінде тіркеуге кімнің жауапкершілік алатынын келісіп алуы тиіс. Ал қазіргі заңға сәйкес, әрбір баспана иесі жалға алушыларды өз үйіне уақытша тіркеуі қажет. Сонымен, келісімшартта не болуы тиіс? Құжат толтырғанда жеке куәліктердің уақыты өтіп кетпеген болуы тиіс. Келісімшартта екі тараптың да міндеттері нақты көрсетілуі қажет. Жалға берушінің баспанаға құқық иеленуші екенін растайтын құжаты болуы керек. Ал баспананың иесі заң жүзінде өзі болмаса, иесінің атынан жалға беруге нотариус арқылы кепілдендірілген сенімхаты болуы керек.
– Елімізде кез келген жалға беруші не жеке кәсіпкерлігін ашуы тиіс, не патент алуы керек. Соған сәйкес салығын төлеп, емін-еркін өз пәтерін жалға беруіне болады. Осы жолмен жүрсе ғана жалға беруші түрлі қулық-сұмдықтан сақтана алады. Сәйкесінше, азын-аулық салығын төлеген пәтер иесі өз іс-әрекетінің заңдылығына сенімді бола алады, мемлекет алдында да таза болады. Дегенмен, біз пәтер иесінің салық органына тіркелгенін қызмет барысында қадағаламаймыз, – дейді Рүстем Бекметов.
Айыппұл әсер етпейді
Заңгер Меруерт Қойайдарованың айтуынша, пәтер иесі салық органына тіркелмей айыппұл төлегенше, ай сайынғы салығын төлеп жүргені тиімді. Қазiргi уақытта салық органдары жылжымайтын мүлiктi жалға беруден түскен кiрiстердi анықтауға қызу кірісіп кеткен. Төленбеген салықтар мен өсiмпұлдарды есептеп, уақытылы төлемегенi үшiн кiрiстi жасырған жалға берушiге айыппұл түрiнде әкiмшiлiк жаза қолданылады.
– Жылжымайтын мүлiктi жалға беру кәсiпкерлiк қызмет болып саналады. Одан түскен табысты жасырғаны үшiн әкiмшiлiк жауапкершiлiкке тартылып, салық салынатын болады. Заңды жалға беру ісін ұйымдастырудың төрт жолы бар: екі салық режимі жеке кәсіпкер (жеке кәсіпкер) ретінде тіркелуді көздейді, ал екеуі одан босатылады. Олардың әрқайсысының өз шарттары мен шектеулері бар. Егер жалға алу шарты 12 ай мерзiмге жасалса және тiркелмесе, онда шарт бойынша құқықтар мен мiндеттер жарамсыз деп есептеледi, себебi Заңның 7-бабының 1-тармағына сәйкес жылжымайтын мүлiкке құқықтар ауыртпалығы (яғни жалға алу) оларды мемлекеттiк тiркеген сәттен бастап күшіне ие, – дейді заңгер.
– Патентпен жұмыс істейтін жеке кәсіпкерлер ең аз салық төлейді. Бюджетке табыстың 1 проценті ғана аударылады. Патентпен салық есебін тапсырудың қажеті жоқ. Оны бір айға да алуға болады. Бірақ бірқатар шектеулері бар.
Біріншіден, патентпен жұмыс істеу үшін жылдық табыстың көлемі 3 528 айлық есептік көрсеткіштен, яғни, 10 806 264 теңгеден аспауы тиіс. Екіншіден, жалдамалы жұмысшыларды ұстауға болмайды.
Ал жеңілдетілген декларациямен үйді жинайтын және тағы басқа жұмыс істейтін жұмысшыларды жалдап қоюға мүмкіндік бар. Бірақ табыстың 3 процентін салық органдарына аударуға тура келеді. Сосын жарты жыл сайын салық есебін тапсырып отыру қажет, – дейді Меруерт Қойайдарова.
Айта кету керек, үш жылдық мораторий аясында патент пен жеңілдетілген декларациямен жұмыс істейтін жеке кәсіпкерлер осы жылдың соңына дейін табыс салығынан босатылды. Ал зейнетақы, әлеуметтік салық пен медициналық сақтандыру жарналарын төлей береді.
Заң бойынша жеке кәсіпкер ретінде тіркелмей-ақ, пәтерді жалға беруге болады. Оның да екі жолы бар. Біреуі – жеке табыс салығының декларациясы (240.00 формасы), екіншісі – бірыңғай жиынтық төлемі.
Жеке табыс салығының декларациясы жылына бір рет 31 наурызға дейін тапсырылады. Салықтың мөлшері – 10 процент. Оны 10 сәуірге дейін төлеп отыру қажет. Ал бірыңғай жиынтық төлемі бойынша есеп берудің қажеті жоқ. Бірақ осы төлем ай сайын жасалады. Әрбір адам тұрған жеріне қарай төлейді. Астана, республикалық және облыстық маңызы бар қалалардың тұрғындары үшін – 1 АЕК (3 063 теңге), басқа елді мекендердің тұрғындары үшін – 0,5 АЕК (1 532 теңге). Жеке табыс салығының декларациясы мен бірыңғай жиынтық төлемін пайдалану үшін жылдық табыстың көлемі 1 175 айлық есептік көрсеткіштен, яғни, 3 599 025 теңгеден аспауы тиіс.
– Баспананы заңды түрде жалға берудің бірнеше артық тұсы бар. Біріншіден, адамның зейнетақы жарналары аударылып тұрады. Екіншіден, әлеуметтік және медициналық сақтандыру жүйесіне қатысуға мүмкіндік бар. Ал әлеуметтік сақтандыру жүйесі бойынша бірнеше төлем берілсе, медициналық сақтандыру аясында қажетті ем-домды тегін алуға болады, – дейді заңгер.
Сондықтан да ертең себепсіз пәтерден шығып қалмауы үшін кез келген азамат пәтерді жалға алудың заңды жүйесі мен тәртібін білуі керек. Пәтер иесінің салық органына тіркелгенін анықтап барып, келісімшартқа қол қойғаны абзал. Әйтпесе, ауызбен шешілген келісімнің соңы түсініспеушілікке ұласады.
© коллаж: Әсел Балтақызы[/caption]
Бұған дейін елде пәтерді заңсыз жалға берушілерге 7 миллион теңгеден аса айыппұл салынған. Заңсыз кәсіпке салынатын айыппұл 45 мың теңгеден басталады. Қайта бұзғаны үшін 76 мың теңгеден аса ақша төлейді. Дегенмен, айына бір бөлмелі пәтерден 200-300 мың теңге табыс тауып отырып, 45 мың теңге айыппұл төлеу пәтер иелерін тәубесіне түсірмесі анық.
Тіркелу тәртібі қандай?
Үй иелері пәтерді заң бойынша жалға берудің машақаты көп деп ойлайды. Оған қоса, салық төлеуі керек. Алайда қазіргі кезде құжат рәсімдеу қиын емес, ыңғайлы салық мөлшерін де таңдауға мүмкіндік бар. Сондықтан жыл сайын айыппұл төлегенше салық аударып отырған тиімді. Ол үшін пәтер иесі жеке кәсіпкер ретінде тіркелуі керек. Сонда өз пәтерін еш кедергісіз жалға бере алады. Ал салықтың мөлшері табысына қарай төленеді. Бүгінде үйді жалға беретін адамдар көп жағдайда екі салық салу режимінің біреуін таңдап жатады. Олар: патент (911.00 формасы) және жеңілдетілген декларация (910.00 формасы).