Жуырда Ұлттық банк төрағасы Ғалымжан Пірматов «7-20-25» бағдарламасы дағдарысқа қарсы жасалған уақытылы іс-шара болғанын, бұл іс-шаралардан тезірек шығу қазақстандықтар үшін ұзақмерзімді перспективада тиімді екенін айтқан еді. Аталмыш бағдарламаға қатысты белгісіздік пен басқа қолжетімді ипотекалардың жоқтығы себебінен қазір отандық тұрғын үй құрылысы нарығында сұраныс бәсеңсуде. Одан бөлек, құрылысқа рұқсат алмаған және жылу желісіне қосылу мүмкіндігі жоқ кейбір девелоперлер де жаңа жобаларын тоқтата тұруға мәжбүр. Бұл жағдайды дағдарыс деуге келе ме, оның ақыры не болады, үй бағасы түсе ме – бұл туралы сала сарапшылары не дейді?
Жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар мен зейнетақы жинағының бір бөлігін алу мүмкіндігі соңғы екі жылда еліміздің жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаның аспандап кетуіне себепкер болған еді. Аталмыш кезеңде халық үй алып қалуға асығып, ал нарық ойыншылары қалтасын әжептәуір қампайтып алғаны рас. Енді бұл дәурен аяқталып, тұрғын үй нарығында тыныштық орнай бастағандай. Бірақ оны, тәуелсіз қаржы сарапшысы Андрей Чеботаревтің пікірінше, «дағдарыс» деуге келмейді.
«Тұрғын үй нарығында дағдарыс жоқ. Бұл – дағдарыс емес. Бұл – бар болғаны, осы күнге дейін үрленіп келген үлкен көпіршіктің жарылуы. Ол жеңілдетілген ипотекалық несиелер, зейнетақы жинағын пайдалану деген сияқты бірқатар фактор себебінен үлкейген еді. Сұраныс сұмдық болды. Ал қазір ол бәсеңдеп келе жатыр. Бұл, бәлкім, құрылыс иелері үшін дағдарыс болып саналатын шығар: енді олардың сату қарқыны азайды, бәсеке жоғарылады дегендей. Мұны табиғи нарыққа оралу деп атаймыз. Ал бұған дейін бізде табиғи емес, тым қатты асыра сілтенген нарық болды», – дейді ол.
Қаржы сарапшысы енді құрылыс иелері де, екінші нарықтағы үй сатушылар да тұтынушының жағдайына кіре алатынын, бұл кез саудаласуға таптырмас уақыт екенін айтты.
«Құрылыс иелері клиенттің шарттарына көне алады, екінші нарықтағы сатушылар да бағаны түсіруі мүмкін. Екінші нарықтағы үйлер, ресми мәлімет бойынша соңғы бір айда Қазақстан бойынша 7 пайызға арзандаған. Көптен бері үй іздеп жүргендерге дәл қазіргі шақ – жақсы варианттар табуға, саудаласуға қолайлы уақыт: құрылыс иелері де, үй иелері де сіз сұраған жеңілдікке келісуі ықтимал. Бұрынғыдай бірер аптаның арасында баға өзгеріп кетеді-ау деген қауіп енді жоқ. Баға тұрақтады», – деді А.Чеботарев.
Сарапшының болжамынша, тұрғын үй бағасының жылдық өсімі жалпы инфляциямен пара-пар болмақ: бұл шамамен 8-12 пайыз.
«Егер мемлекет тағы да жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар немесе үй алудың басқа да қосымша амалдарын ұсынбаса, үй бағасының соңғы жылдардағыдай адам шошырлық қарқынмен өсуі тоқтайды. Мәселен, соңғы үш жылда еліміздегі тұрғын үй 100 пайызға қымбаттаған. Бұлай болмау керек. Иә, құрылыс иелері халықты қорқытуды жалғастыра берер, кейбіреулері тіпті нарықтан да кетер. Бірақ субсидиясыз өмір сүре алмайтын мұндай компаниялардың нарықтық экономикада көк тиын құны жоқ», – деген пікір айтты сарапшы.
Жеңілдетілген ипотекаға иек артқан құрылыс компанияларының болашағы бұлыңғыр екенін Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының төрағасы Виктор Микрюков те растайды.
«7-20-25» бағдарламасына қатысты ситуацияны кесіп-пішіп айту мүмкін болмай тұрғандықтан, оған сенген құрылыс иелері үлкен тәуекел алдында тұр: олар жоспардағы көлемді орындай алмай қалуы ықтимал. Ал жеңілдетілген бағдарламаларға әу бастан-ақ иек артпаған компаниялар құрылыс қарқынын сақтап, сұранысты әртүрлі акциялар мен бөліп төлеу мүмкіндіктері есебінен көтеруге тырысады», – дейді қауымдастық басшысы.
Құрылыс иелерінің жаңа жобаларды уақытша тоқтата тұруына жылу желісіне қосылу мүмкіндігінің жоқтығы да әсер етіп отыр. Open Development компаниясының директоры Вячеслав Лазаревтің сөзінше, Астанадағы жылу энергиясының тапшылығы жағдайды қиындатуда.
«Көп құрылыс иелері орталық желілерге қосыла алмай отырғандықтан, бастаған үйлерінің құрылысын уақытша тоқтатуға мәжбүр. Сондықтан елордада құрылыс қарқыны айтарлықтай төмендеуі мүмкін, ал бұл бағаның өсуіне алып келеді», – дейді В.Лазарев.
Жаңа үйлер бағасы бүгінде аспандап тұр. Ең өтімді саналатын комфорт санатындағы үйлердің 36-42 шаршы метрлі пәтерлері 24-25 млн теңге шамасында. Дегенмен риэлторлардың айтуынша, саудаласу арқылы 10 пайызға дейін жеңілдік алуға болады. Яғни, сатушы енді сауда-саттықта жетекші рөлде емес. Бұл құбылыс екінші нарықтағы үйлерге де қатысты екен.
«Әдетте бұрын бір бөлмелі пәтерлер көп дегенде 1 жарым-2 айда сатылса, қазір бұл уақыт ұзарды. Сол себепті үй иелері де бағаны төмендетіп жатыр. Бастапқы қойған бағадан шамамен 5-7 пайызға арзанырақ етіп сатады», – дейді «Этажи» жылжымайтын мүлік агенттігінің риелторы Лаура Қазыбекова.
Банктер де коммерциялық өнімдерін жетілдіруге кірісті: үй рәсімдеу уақытын қысқартуда, тұтынушының оң жамбасына келетін жаңа бағдарламалар әзірлеуде, қосарлы кепіл шарттарына келісуде (яғни, бұрын бір банкте кепілде тұрған пәтерді екінші бір банктің ипотекалық өнімі арқылы сатып алуға мүмкіндік туды: пәтерді сату үшін оны кепілден босатуға үлкен қаржы іздеудің қажеті жоқ). Сарапшылардың айтуынша, мемлекеттің тұрғын үй нарығына араласпауы ұзақмерзімді перспективада жеміс береді: тұрғын үй құрылысы иелері «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның аккредитациясынан өтетін болады немесе құрылысты өз қаржысы есебінен салады.
Сол себепті, қазір нарықта тоқырау деуге келмейді, керісінше, ол сауығып жатыр.
