Қазақстанның ипотекалық нарығы кейінгі бірнеше жыл бойы негізінен мемлекет қаржысы арқылы дамып келді. Ал былтырдан бастап баспана сатып алу үшін зейнетақы жинағының «артығын» жаратуға рұқсат берілуі бұл салаға ерекше серпін берді.
Екі жылдан бері ковид індеті экономиканың барлық дерлік саласына зиянын тигізіп, кейбір қызмет түрлері мен шаруашылық құрылымдарын тұралатып тастады, бірақ бір ғажабы, ол ипотека нарығына қылдай қиянат жасай алмады. Ипотека көрсеткіші пандемия кезінде де тоқтаусыз өсе берді. Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығы талдау орталығының дерегінше, ипотекалық кредиттерді беру қарқыны тек былтыр наурыз-мамыр айларындағы локдаун уағында ептеп бәсеңдегенімен, одан кейінгі кезеңдерде ол карантиге дейінгі қалпына қайта түсті. Кейінгі бес жылда банктердің жалпы ипотекалық портфелі 2,8 есе өсті. Ол 2015 жылдың қаңтарындағы 900 млрд теңгеден 2021 жылдың мамырында 2,5 трлн теңгеге дейін жетті. Тұрғын үй нарығында көпшіліктің сұранысының артуына мемлекет тарапынан жеңілдікпен берілетін «7-20-25» және «Баспана хит» ипотекалық бағдарламалары, Отбасы банктің қолжетімді несиелеу бағдарламасы, сондай-ақ тұрғындардың әртүрлі осал топтарына арналған әлеуметтік несиелеу бағдарламалары оң әсер етті. Сонымен қатар мемлекет түпкілікті несие алушы үшін кредиттің құнын мақсатты түрде жылдан-жылға төмендетіп отырды. Ипотекалық кредиттің мөлшерлемесі 2015 жылғы 9,6%-дан 2021 жылы 8,3%-ға түсті. Бүгінде ипотекалық кредиттің қомақты бөлігі Отбасы банкінде (56%) шоғырланған, осы нарықта одан кейінгі ірі ойыншылар – Сбербанк (16%), БЦК (13%) және Халык банк (9%). Мәселен, «7-20-25» бағдарламасын жүзеге асыру бойынша БЦК-тің көрсеткіші үздік, ал «Баспана хит» бағдарламасымен жұмыс істейтіндердің көшбасында Сбербанк тұр. Дегенмен аталған бағдарламалардың бәрін мемлекет қаржыландырып отырғандықтан екінші деңгейлі банктер бұл жерде қазынаның ақшасын таратушы ұйымдардың қызметін ғана атқарады.Зейнетақы жинағы жаңа серпін берді
Сұраныстың қашанда ұсынысты тудыратыны – өмір заңы. Қай өңірде ипотекаға сұраныс көп болса, сол өңірде тұрғын үй құрылысы қарқынды жүріп, салыстырмалы түрде құрылысқа салынатын инвестиция көлемі де қомақтырақ болады. Мысалы, Қазақстанның ең ірі мегаполистері – Нұр-Сұлтан мен Алматы қалаларында халқы көп шоғырланған. Тиісінше, осы екі қалада тұрғын үй құрылысының қарқыны күшті әрі құрылысқа құйылған инвестиция қомақты. Сондықтан да ипотекалық кредиттердің 52%-ы осы екі қаланың тұрғындарына берілген. Ал ипотека нарығының төрттен бірі Ақтөбе, Маңғыстау, Қарағанды, Шығыс Қазақстан облыстары мен Шымкент қаласына тиесілі. «Баспана сатып алуға арналған мемлекеттік бағдарламалардың іске қосылуы, Отбасы банк тарапынан несиелеу ауқымының ұлғаюы халықтың үлкен қызығушылығын тудырып, тұрғын үй нарығын айрықша жандандырып жіберді. Соның нәтижесінде пандемия мен коммерциялық ұйымдардың іскерлік белсенділіктерінің төмендеуіне қарамастан, тұрғын үй бағасы тежеусіз көтеріле берді. Мәселен, 2020 жылы баспананың бастапқы нарықтағы бағасы –5%, қайталама нарықтағы бағасы 14%-ға артты», – дейді Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығы талдау орталығында. 2021 жылдың басынан бастап ипотекалық серпіліс бұрынғыдан бетер үдеді. Өткен бес айда республика бойынша жалпы сомасы 216 млрд теңгенің ипотекалық кредиттері берілген. Бұл цифрға халықтың баспана сатып алу үшін зейнетақы қорынан алған қаржысын және қосыңыз. Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорының (БЖЗҚ) баспасөз қызметі таратқан дерекке сүйенсек, бүгінге дейін тұрғын жағдайын жақсарту үшін 350 269 адам өтініш берген. Олар өкілетті операторлардың есепшотына 1,6 трлн теңге аударған. Бұл жайт жылжымайтын мүлік нарығын дүрбелеңге салып қойды. Мәселен, қаңтар айында жаңа үйлердің бағасы – 3,8%, қайталама нарықтағы үйдің бағасы 7,2%-ға бір-ақ секірді. Маусым айында жаңа үй – 0,9%, қайталама нарықтағы үй 1,2% қымбаттады. Сарапшылар баспана бағасының аяқ астынан ыршып түсуін ипотека нарығына нақ осы зейнетақы ақшасының келуімен түсіндіреді. «Жұртшылықтың зейнетақы қорындағы артық ақшасын жылжымайтын мүлік нарығына салуы ерекше дүмпу әкелгені рас, бірақ қазірдің өзінде жағдай қалыпқа түсіп келеді. Біздің пайымдауымызша, қыркүйек айында баға тұрақтанып, тіпті төмендеуі де мүмкін», – дейді Индустрия және инфрақұрылымдық даму бірінші вице-министрі Қайырбек Өскенбаев. Қаржы мамандарының пікірінше, жылжымайтын мүлік нарығына зейнетақы ақшасының ықпалы бара-бара азайып, кейін мүлдем жоғалып кетуі тиіс. Ал содан кейін тұрғын үй бағасын нарықтағы ұсыныс пен сұраныс анықтайтын болады. Сондай-ақ баспана бағасы тым қатты төмендеп кетеді деп үміттенудің де реті жоқ. Оған жыл сайынғы ақша инфляциясының қысымын, құрылыс материалдарындағы импорттық үлестің жоғарылығын және әлемдегі баға өсімі мұрша бермейді.Нарық табиғи жолмен реттеледі
Міне, маусым айынан бастап банктер «Баспана хит» бағдарламасы бойынша өтініш қабылдауды тоқтатты. Бағдарламаға бөлінге 600 млрд теңге лимит 2021 жылдың аяғына дейін игеріліп бітуі тиіс. Ал «7-20-25» бағдарламасы 2022 жылдың соңына дейін 1 трлн теңгенің лимиті игерілген соң тәмам болмақ. Бір айта кетерлігі, мемлекет ипотекалық бағдарламалар бойынша жеткілікті түрде қаржы бөліп отыр. Бірақ оған дайын тұрған үй жоқ, әсіресе Нұр-Сұлтан қаласында дайын нысан тапшы. Сондықтан көп жағдайда аталған бағдарламалардың кедергісіз жүргізілуі өңірлердегі нақты жағдайға да байланысты, – дейді қаржы саласының сарапшысы Айнұр Абсалямова. Қаржы сарапшысының пікірінше, қазір мемлекет ипотека нарығынан бірте-бірте шығып, оны нарықтық принциптердің реттеуіне бере бастаған. Өйткені бұл саланы тек қазына қаржысы арқылы қарқынды несиелеудің тәуекелдері аз емес. Жылжымайтын мүлік нарығындағы қатынастар табиғи түрде сұраныс пен ұсыныс арқылы реттелуі тиіс. Сондай-ақ әр банктің өздерінің әртүрлі шарттарға құрылған жеке ипотекалық бағдарламалары бар. Оның бәрі бәсекелестік жағдайында дами бермек. Ал мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы бұрынғысынша Отбасы банкі арқылы жүзеге асырыла беретін болады. Бірақ биылдан бастап Отбасы банкінің де талаптары да өзгеріске ұшырады. Бұған дейін банктің бағдарламасына қатысушылардың кірісін растау талап етілмейтін, қазір сондай талап қойылып отыр. Басқа да бірқатар айырмашылық жетерлік. Яғни, тұрғын үй нарығындағы үрдіс бәсекелестік ортаға мейлінше жақындай түсті.Дәулет АСАУ