Қазақстанда баспана бағасы жыл басынан бері 11,6 %-ға қымбаттаған. Бірақ бұл қымбатшылық нарықтағы жылжымайтын мүлікке деген шынайы сұранысқа қарай емес, құрылыс компанияларының бағаны қолдан әдейі ұйымдастырған әрекетіне ұқсайды.
Республиканың жылжымайтын мүлік нарығы жылдан-жылға үздіксіз ұлғайып келеді. Еліміздегі құрылыс компаниялары жыл сайын жалпы ауданы орташа алғанда 2 миллион шаршы метр болатын тұрғын үйді пайдалануға береді. Сонымен қатар баспананың бағасы да уақыт өткен сайын еш тежеусіз қымбаттап барады әрі ешқандай сарапшы болашақта тұрғынжайлардың құны арзандайды деп айта алмайды.Сатылым бағасы өзіндік құнынан бірнеше есе қымбат
Баспананың қымбатшылығы туралы сөз болғанда құрылысшылар мұны үйдің өзіндік құнының, нарықта материалдар мен металл бағасының, тасымалдау қызметінің өсуімен, басқа да жанама факторлардың әсері болғанымен түсіндіруге тырысады. Осыдан бес жыл бұрын, яғни ипотекалық несиелеу бағдарламалары мен «Тұрғынүйқұрылысжинақбанк» АҚ ипотекалық бағдарламасы іске қосылғанға дейін, 2017 жылы елімізде жаңадан салынған тұрғын үйдің әр шаршы метрінің өзіндік құны 109,2 мың теңге болғанда, халыққа 253,2 мың теңгеден сатылды. Яғни, үйдің нарықтық бағасы өзіндік құнынан 2,32 есе артық есептелген. Құрылыс компаниялары осы үстеме бағаны үздіксіз өсіріп отырған. 2018 жылы мемлекеттің араласуымен тұрғын үйдің әр шаршы метрінің өзіндік құны ептеп арзандап, 104,8 мың теңгеге дейін төмендеді, бірақ соған қарамастан оның нарықтағы бағасы әр шаршы метріне 266,9 мың теңгеге дейін өсті. Яғни, өзіндік құнынан 2,55 есе қымбатқа сатылған. 2019 жылы жаңа үйлердің шаршы метрінің өзіндік құны 106,2 мың теңгеге жеткенде, нақты сатылым бағасы 293,6 мың теңгеге көтерілді. Сөйтіп бұл үйлер халыққа нақты бағасынан 2,75 есе қымбатқа сатылған. 2020 жылы азаматтардың тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін зейнетақы қорындағы «артық» жинақтарын алуға рұқсат берілгенде, құрылыс компаниялары осыны сылтау етіп баспана бағасын тағы да күрт көтеріп жіберді. Былтыр әр шаршы метрдің өзіндік құны 122,1 мың теңге болды, ал үйдің нарықтағы бағасы әр шаршы метріне 307,6 мың теңгеге дейін өсті. Яғни, 2,52 есе қымбат. Бұл коэффициент 2021 жылы да ұлғайды. Биыл жаңадан салынған үйдің әр шаршы метрінің өзіндік құны 125 мың теңгеге, сатылым бағасы 339,9 мың теңгеге бағаланды. Баспана бағасы нақты құнынан 2,7 есе қымбатқа сатылған. Жоғарыдағы мысалдардан құрылыс компанияларының өздерінің табыстарын жылдан-жылға еселеп көбейтіп отырғанын көреміз.Үйдің бағасын көтеруге еш негіз жоқ
Әлбетте, нарықтың өз заңы бар: тауар өндірушілер мен қызмет көрсетушілер оның бағасына әлдеқандай мөлшерде өздерінің кіріс сомасын да қоса есептейді. Бұл жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты. «Тұрғын үйді салған кезде келесідей шығындар есептеледі: құрылыс материалдарының құны, жұмысшылардың жалақысы, жер учаскесінің бағасы және тағы сол сияқты. Осы факторлар үйдің түпкілікті бағалауына енгізіліп, әр шаршы метрдің өзіндік құнына әсер етеді. Сол арқылы еліміздегі үй бағасының қаншалықты шынайы екенін және құрылыс материалдарының қымбаттауы оған қаншалықты әсер еткенін анықтауға болады», – дейді жылжымайтын мүлік нарығы бойынша тәуелсіз сарапшы Ерғазы Мұсатаев. Оның айтуынша, тұрғын үйлердің өзіндік құны болмашы өскен жылдарда да құрылысшылар нарықтағы бағаны тым шарықтатып жіберген. Мұны өткен жылдардың статистикасы нақты көрсете алады. Бұл өз кезегінде қайталама нарықтағы және баспананы жалға беру нарығындағы бағалардың артуына итермелейді. Сондықтан қазіргі тұрғын үйлердің бағасы тым қымбат бағаланған. Егер шағын қалаларда ол біршама тұрақты деңгейде тұрса, ірі қалалардағы жылжымайтын мүліктің бағасы ұдайы артып келеді.
«Алпауыт құрылыс компанияларының қолайлы жағдайды пайдаланып, бағаны ойнату арқылы баю үстіне байи түскен. Ал жаңадан салынған үйлердің қымбаттауы құрылыс материалдары құнының өсуінен де жоғары мөлшерде өсіріліп көрсетілген. Яғни, ол жылжымайтын мүліктің түпкілікті құнына дәл қазіргі деңгейдегідей қатты әсер етті деуге еш негіз жоқ», – деді Ерғазы Мұсатаев.
Естеріңізге сала кетейік, елімізде «Нұрлы жол» және «Бәйтерек» бағдарламалары шеңберінде құрылыс жұмыстары жүргізіле бастағанда компания басшылары Үкіметтен жылжымайтын мүліктің бағасын көтеруді сұраған болатын. Құрылысшылар одағының мәлімдеуінше, бұл қадам құрылыс материалдарының қымбатшылығына байланысты тұрғын үй тапшылығының алдын алып, бағаның одан ары бейберекет шарықтап кетуіне жол бермейді деген уәжді көлденең тартқан. Алайда Сәулет және құрылыс ғылыми-зерттеу институты сарапшыларының айтуынша, арматура 30-40%-ға қымбаттағанда ол үйдің өзіндік құнының тек 2-3%-ға өсуіне әсер ететін көрінеді. Басқа құрылыс материалдары туралы да осыны айтуға болады.
Мамандардың болжамы көңіл көншітерлік емес
«Коронавирус пандемиясы басталғанда теңге бір сәтте құнсызданып, ол жылжымайтын мүлік нарығын дағдарысқа ұшыратты. Алайда мемлекет құрылысшыларға шекті режимде жұмыс істеуге рұқсат бергендіктен құрылыс тоқтаған жоқ, компаниялар карантин кезеңінде қатты шығынға ұрынбады. Есесіне, карантин алынғаннан кейін құрылыс ауқымы да едәуір артып, үй сатылымы, тіпті еселеп ұлғайды. Ал болашақта жылжымайтын мүлік бағасының қымбаттауы немесе арзандауы бірқатар шарттарға байланысты болмақ: сұраныс, ұсыныс, қаржылық құралдардың қолданылуы және үйдің өзіндік құны. Сондықтан оны дәл қазір тап басып айтуға болмайды», – деді BI Group сарапшысы Дәурен Айткенов. Ал Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтың айтуынша, элит, бизнес және комфорт санатындағы үйлердің құрылысында импорттық материалдар біршама көп болғандықтан, алдағы уақыттарда олардың қымбаттай түсуі ықтимал. Ол доллар мен теңге бағамының арақатынасына да байланысты. Ал енді, эконом санаттағы үйлердің қымбаттауына еш негіз жоқ. «Себебі бұл үйлерге қатысты барлық мәмілелер мемлекеттік бағдарламалар шеңберінде субсидияланған ипотекалық несиелер негізінде жүзеге асырылады. Ол екінші деңгейлі банктер мен тұрғын үй бағдарламаларының операторлары арқылы беріледі. Оның үстіне эконом санаттағы үйлердің құрылыс материалдарының 80%-ы отандық өнімдер. Сондықтан эконом санаттағы жылжымайтын мүлік жасанды түрде қолдан қымбаттатылған. Қазірдің өзінде бұл үйлер нақты құнынан 5-10 миллион теңгеге жоғары бағаланған», – дейді Ермек Мүсірепов. Көп жылдар бойы үй сатылымымен айналысып жүрген риэлтор Әйгерім Қаспақова Үкімет зейнетақы қорындағы «артық» ақшаны алуға рұқсат берген сәттен бастап баспана құнының күрт өскенін айтады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлік нарығындағы сауда-саттық операциялары жазғы мерзімдерде «ұйқыға» кетіп, күзден бастап жаңа жылға дейін қайтадан «тірілетінін» жеткізді. Риэлтор доллар бағасы көтерілгенде сатушылар сонымен бірге үй бағасын да бірден көтеріп жібереді дейді. Қымбатшылыққа қарамастан жылжымайтын мүлік нарығында эконом санаттағы үйлерге деген сұраныс толастамайды. Өйткені баспанаға мұқтаж халық басқа амалы қалмағандықтан осы қымбат тұрғынжайларды сатып алуға мәжбүр. Себебі біздің елде баспанаға мұқтаждық өте үлкен. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің ақпараты бойынша, бүгінде республикада 1,5 миллион адам баспанаға зәру, одан бөлек 25 мыңға жуық отбасы тозығы жеткен, пайдалануға жарамсыз апатты үйлерде тұрып жатыр.Дәулет АСАУ